黑石按揭贷款信托2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度（具体日期未明确提及）
主持人说明：
介绍会议目的为讨论黑石抵押贷款信托（BXMT）2025年第三季度财务业绩；提醒包含前瞻性陈述及非GAAP指标使用，相关文件已提交SEC并可在官网查阅。
管理层发言摘要：
凯瑟琳·基南（CEO）：强调公司业务各方面持续发展，包括盈利能力、信贷投资活动和资产负债表优化；冲销前可分配收益每股0.48美元覆盖股息，账面价值稳定，投资活动强劲，资本成本优化，受益于市场复苏。
蒂莫西·约翰逊（即将上任CEO）：感谢基南的贡献，强调公司在全球组合、团队和黑石支持下的发展势头，未来将继续利用平台优势抓住投资机会。
二、财务业绩分析
核心财务数据
第三季度GAAP每股净收益：0.37美元；
可分配收益：每股0.24美元；冲销前可分配收益：每股0.48美元；
股息：每股0.47美元；
账面价值：每股20.99美元（季度环比基本稳定）；
股票回购：第三季度回购1600万美元普通股，平均股价18.69美元（较账面价值有显著折扣），2024年以来累计回购近1.4亿美元。
关键驱动因素
收益增长来自投资活动、贷款处置及增值资本市场执行；
账面价值稳定得益于强劲信贷表现、高于账面价值的贷款处置及增值股票回购；
资本成本优化，通过重新定价债务降低利差，改善融资条款。
三、业务运营情况
分业务线表现
贷款发放：第三季度投资10亿美元，主要集中在多户住宅（75%）和多元化工业组合，国际市场占比超60%，平均LTV 67%；
净租赁组合：第三季度投资9000万美元，总规模达2.22亿美元（BXMT份额），平均EBITDAR覆盖率近3倍；
资产收购：以折扣价收购银行履约贷款组合，包括6亿美元净租赁零售资产担保贷款组合的50%权益（LTV 52%，债务收益率超12%）。
市场拓展
美国市场：净息差有吸引力，投资杠杆利差超基准利率9%；
欧洲市场：通过国际市场获取超额利差，英国工业组合等投资表现良好；
区域复苏：旧金山市场受AI增长推动，多户住宅租金上涨10%，办公楼需求增长，会议酒店预订量增加60%。
运营效率
贷款组合：96%为履约状态，受损贷款余额较去年峰值下降71%，无新增受损贷款，八笔贷款升级（含六笔办公楼贷款）；
REO资产：25%位于湾区，包括一处完全翻新酒店（持有成本较前所有者低60%、较重置成本低70%以上），季度末后出售一处受损办公楼资产；
融资优化：过去12个月 refinance 和展期超20亿美元公司债务，第三季度借款利差较上一季度收紧15个基点，流动性达13亿美元，可用融资能力超70亿美元。
四、未来展望及规划
短期目标（下一季度/年度）
资本再部署：利用17亿美元待完成发放 pipeline，继续通过发放、组合收购和净租赁战略部署资本；
资产处置：推进REO和受损贷款处置，释放资本以提升收益，预计下个季度完成更多处置；
股票回购：董事会批准补充1.5亿美元回购额度，将继续在股价低于账面价值时进行回购。
中长期战略
市场定位：利用平台差异化规模和 sourcing 能力，跨地区（美国、欧洲）和渠道寻找相对价值；
业务多元化：通过净租赁、银行贷款收购等渠道优化收益结构，增强抗风险能力；
资本成本管理：持续优化融资结构，降低边际融资成本，提升股东回报。
五、问答环节要点
市场复苏与区域布局
问：交易复苏的具体区域及发放活动是否转向美国？
答：美国和欧洲市场流动性均恢复，美国因CMBS市场更成熟稍领先；长期美国仍为最大投资市场，将根据相对价值动态调整区域布局。
REO资产与收益潜力
问：REO资产的收益提升潜力及纽约市酒店是否需额外资本？
答：REO资产未达目标回报，处置后可释放收益；资产状况良好，无需大量资本投入，流动性充足（13亿美元）。
股票回购与新发贷款权衡
问：回购与新发贷款的增值性比较及第四季度计划？
答：动态评估相对价值，回购在股价具吸引力时进行，第四季度发放和回购均将继续，管道中有17亿美元待完成发放。
CRE市场风险与信贷质量
问：是否有经济疲软溢出效应进入CRE市场，是否采取防御措施？
答：房地产信贷市场已历低迷并进入复苏，信贷标准提高，未看到溢出效应，组合整体信贷质量改善。
股息覆盖路径
问：通过哪些杠杆（收益率、非应计项目、REO）覆盖股息？
答：长期股息可持续，主要通过处置REO和受损贷款释放资本，转化为高回报投资以提升收益覆盖股息。
办公楼市场基本面与准备金
问：办公楼市场升级及是否过度拨备？
答：办公楼市场稳定性和改善迹象明显，租赁活动推动贷款升级；准备金经资产逐项分析，水平适当。
六、总结发言
管理层对基南的领导和贡献表示感谢，肯定其在任期间公司的强劲定位和团队建设；
强调公司在黑石支持下的平台优势、160人专业团队及全球房地产网络的关键作用；
对未来发展充满信心，将继续通过资本再部署、资产处置和成本优化提升盈利能力，为股东创造长期价值。