黑石按揭贷款信托2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第四季度
主持人说明：
股东关系副总裁Timothy Hayes主持会议，介绍参会人员（首席执行官Timothy S. Johnson、首席财务官Marcin Urbaszek、总裁Austin Pena等）；
提及已提交10-K文件及业绩新闻稿，可在公司网站及SEC查阅；提醒会议包含前瞻性陈述及非GAAP衡量指标，相关调节数据参考新闻稿和10-K文件。
管理层发言摘要：
Timothy S. Johnson（首席执行官）：Q4冲销前可分配收益每股0.51美元，连续两季度覆盖股息；贷款组合99%正常履约，2025年完成70亿美元投资，重点投向多户住宅、工业贷款、净租赁战略及折价银行贷款组合；市场流动性充足，CMBS发行量达GFC以来最高，1月新贷款申请同比增长50%；股价低于账面价值，股息收益率9.5%，自2024年7月回购计划启动以来已回购约1.4亿美元股票。
Austin Pena（总裁）：Q4完成15亿美元投资，包括14亿美元新贷款origination（100%由多户住宅和工业资产担保）及1亿美元净租赁收购；投资组合规模200亿美元，净租赁和银行贷款组合占比提升至5%；解决5.75亿美元减值贷款，减值贷款余额降至9000万美元，办公楼敞口较2021年底下降50%。
Anthony F. Marone（首席财务官）：Q4 GAAP每股净收益0.24美元，可分配收益每股-2.07美元（含4.34亿美元准备金冲销），冲销前DE每股0.51美元；自有房地产NOI 1800万美元，账面价值每股20.75美元；流动性10亿美元，债务加权平均期限4.3年，2027年前无到期债务。
二、财务业绩分析
核心财务数据
收益指标：Q4 GAAP每股净收益0.24美元；可分配收益（DE）每股-2.07美元，冲销前DE每股0.51美元；季度股息每股0.47美元，连续两季度被冲销前DE覆盖。
资产负债表关键指标：投资组合规模200亿美元（贷款组合180亿美元、自有房地产13亿美元、其他投资9亿美元）；流动性10亿美元；债务权益比在目标范围内；公司债务加权平均期限4.3年，2027年前无到期债务；账面价值每股20.75美元（含累计折旧摊销0.47美元、总CECL准备金1.76美元）。
现金流相关：自有房地产Q4净operating收入（NOI）1800万美元，高于上季度的600万美元；未合并合资企业Q4产生DE 700万美元，高于上季度300万美元。
关键驱动因素
DE波动主要受4.34亿美元准备金冲销影响（涉及五项减值贷款解决及三项次级贷款核销）；冲销前DE增长得益于贷款解决、资本部署及公司债务再融资（加权平均借款利差同比降低90个基点）。
自有房地产NOI增长源于第三季度纳入资产负债表的物业完整季度影响；银行贷款组合还款加速未摊销购买折扣，推动合资企业收益增长。
三、业务运营情况
分业务线表现
贷款组合：99%处于正常履约状态，Q4解决5.75亿美元减值贷款，减值贷款余额降至9000万美元；办公楼敞口较2021年底下降50%，Q1已收回超3亿美元办公楼还款；多户住宅和工业物业担保贷款占比50%，100%正常履约。
自有房地产：价值13亿美元（含12处物业），Q4 NOI 1800万美元，德克萨斯州多户住宅物业已签订出售合同，旧金山酒店贷款预计Q1取得所有权。
净租赁与银行贷款组合：净租赁投资组合按份额计算超3亿美元，另有2亿美元待完成，租金覆盖率超三倍，年租金自动增长2%，平均租赁期限超15年；银行贷款组合按份额代表6亿美元本金余额，自收购以来还款8000万美元。
市场拓展
国际市场：近一半贷款位于国际市场（欧洲占40%），2025年在欧洲origination约20亿美元工业投资组合支持贷款，加权平均LTV 68%，利差较美国同类交易宽近100个基点。
美国市场：多户住宅供应不足（新建筑开工量较峰值下降60%），工业市场受益于有限供应和电子商务需求，核心市场空置率中个位数；CMBS发行量同比增长40%，1月新贷款申请同比增长50%。
运营效率
融资优化：过去12个月执行超50亿美元公司及证券化债务交易，包括28亿美元公司定期贷款重新定价和延期，非按市值计价借款占比从年初67%提升至85%；1月定价10亿美元CLO，12月完成首笔欧洲CMBS发行，拥有15家银行交易对手，总借款能力190亿美元。
资产处置：2025年从地区银行收购两个正常履约贷款组合（价格低于面值），平台自2023年12月以来收购230亿美元贷款组合，为未来交易奠定基础。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
继续解决REO资产，计划年内退出部分自有房地产（如德克萨斯州多户住宅物业），将资本重新部署到核心投资；
维持股票回购计划，评估多元化股东价值最大化方式；
完成2亿美元净租赁投资组合收购，持续优化融资结构，降低借款成本。
中长期战略
投资组合多元化：扩大净租赁、银行贷款组合等策略，平衡浮动利率贷款与固定/合同性增长现金流；
全球平台利用：依托170人全球房地产债务平台，捕捉美国、欧洲、澳大利亚专有投资机会，2025年全球私人贷款origination和收购超200亿美元；
资本结构优化：维持债务权益比在目标范围，延长负债期限，增加非按市值计价融资占比，提升资产负债表弹性。
五、问答环节要点
股票回购与股东价值
问：除股票回购外，如何验证或支持投资组合贷款价值？
答：考虑所有市场机会最大化股东价值，当前股价低于账面价值，将继续评估包括回购在内的可选方案。
REO投资组合与退出计划
问：REO资产是否有上涨空间？纽约办公楼REO背景及退出预期？
答：REO资产以贷款origination价值50%折扣持有，纽约、旧金山等市场基本面改善，德克萨斯州资产已签订出售合同，部分资产计划年内退出；纽约办公楼REO为疫情前origination，当前租赁需求强劲，未来或通过租赁改善提升价值。
新基金投资与业务多元化
问：对Blackstone Breads基金7500万美元投资的类型及与现有业务重叠？BXMT未来业务结构？
答：新基金专注美国和加拿大高质量核心加房地产，由BXMT团队管理且无需支付费用，补充现有业务；未来将继续多元化，核心贷款战略仍是重点，同时拓展净租赁、银行贷款组合等领域。
多户住宅业务与杠杆率
问：多户住宅业务机会及总杠杆率展望？
答：多户住宅供应不足、流动性高，投资组合100%正常履约；当前杠杆率3.9倍，处于目标范围，融资以非按市值计价为主，将根据投资机会和融资成本动态调整。
贷款解决驱动因素与资产配置目标
问：减值贷款解决进展是团队战略、资产特性还是市场变化驱动？多户住宅和工业物业目标配置？
答：解决进展得益于团队资产管理能力、市场流动性提升及估值透明度；资产配置优先考虑风险调整回报，无固定目标比例，将跨行业、地域及策略多元化（如净租赁、股票回购）。
美国与欧洲市场比较及融资成本
问：美国市场流动性是否吸引欧洲交易量转移？如何权衡利差收窄与流动性？CLO与银行融资成本比较？
答：美国市场流动性改善（CMBS发行量增长），带来更多交易机会，平台可全球选择最佳相对价值；CLO与银行融资均为重要工具，通过多元化融资降低成本，2025年公司借款利差降低90个基点，将继续混合使用各类融资渠道。
六、总结发言
管理层表示，2025年BXMT在收益、信贷表现及资本部署上取得积极进展，贷款组合质量提升，减值贷款大幅减少，资本结构优化；
未来将继续依托全球平台优势，专注多元化投资组合（多户住宅、工业、净租赁、银行贷款组合等），灵活应对市场机会；
坚持以风险调整回报为核心，通过资产处置、资本再部署及股票回购等方式，致力于缩小股价与账面价值差距，最大化长期股东价值。