贝哲房屋2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025财年第四季度及截至9月30日的全年业绩电话会议
主持人说明：
介绍会议目的为讨论2025财年第四季度及全年业绩，提及会议正在录制且重播将在公司网站提供，PowerPoint幻灯片已在投资者关系部分发布。
管理层发言摘要：
Allan P. Merrill（董事长、总裁兼首席执行官）：2025财年富有成效但充满挑战，社区数量增长（平均活跃社区164个，同比增14%），净债务与净资本比率降至40%以下，每股账面价值增长至近43美元；强调团队韧性，称将按计划在2027财年末实现社区数量增长、去杠杆化和每股账面价值增值目标；指出宏观环境仍具挑战，但对新房月度供应量下降及可负担性改善（工资增长、抵押贷款利率下降）感到鼓舞；介绍公司通过重新竞标材料和劳动力成本（每套房节省约10000美元）、裁员（年节省1200万美元）、调整产品和销售领导层等措施提升盈利能力，通过资产销售（6300万美元）、提高期权控制土地比例（62%）、样板房售后回租等优化资产负债表；推出“享受美好室内生活”活动以提高品牌知名度，强调公司差异化战略（通过降低抵押贷款利率、水电费、保险费减少住房总成本，每年可为购房者节省约3000美元）。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收、净利润、每股收益（EPS）、收入结构：
第四季度：房屋交付1400套，调整后EBITDA约6400万美元，稀释每股收益1.02美元，毛利率17.2%，SGA占总收入9.6%。
2025财年：净土地支出略高于6亿美元（土地收购和开发支出6.84亿美元，土地销售收入6300万美元），回购约150万股股票（占公司5%），活跃可控地块近25000个。
资产负债表关键指标、现金流情况：
第四季度末总流动性近5.4亿美元，无限制现金2.15亿美元，循环信贷额度未使用，无到期债务至2027年10月；递延税项资产总额超过1.4亿美元（其中约8400万美元与能源税收抵免相关）。
关键驱动因素
对营收/利润变动的原因解释（市场、产品、成本、政策等）：
成本方面：材料和劳动力成本重新竞标节省每套房约10000美元，裁员年节省1200万美元，推动利润提升。
资产优化：资产销售贡献约700万美元利润，样板房售后回租释放现金，土地组合重新评估提升资产负债表效率。
市场环境：第四季度新房销售环境困难，但公司通过提高销售速度（尤其是德克萨斯州）、超出房屋交付量和盈利能力预期。
三、业务运营情况
分业务线表现（增长、挑战、调整等）：
德克萨斯州：销售速度从第三季度的1.3提升至第四季度的1.8，休斯顿和圣安东尼奥团队调整后表现改善，但整体市场仍面临挑战，占公司近40%社区。
市场拓展（区域市场、用户增长、国际化等）：
活跃社区数量：2025财年末平均活跃社区164个，同比增14%，年底拥有169个活跃社区，目标2027财年末超过200个。
土地控制：活跃可控地块近25000个，62%通过期权合同控制，2025财年土地收购和开发支出6.84亿美元。
研发投入与成果（新产品、关键技术、专利等）：
产品差异化：作为第一家大规模实现零能耗准备的建筑商，持续优化零能耗住宅成本，通过建筑科学和经验降低相关成本，每套房节省数千美元。
运营效率（产能、供应链优化、库存管理等）：
资产优化：重新评估土地组合，识别非战略资产，2025财年资产销售6300万美元，2026财年计划非战略资产销售超1亿美元；完成83套样板房售后回租释放现金。
成本控制：通过重新竞标材料和劳动力成本、裁员等措施提升运营效率。
四、未来展望及规划
短期目标（下一季度或年度的战略重点与财务预期）：
2026财年第一季度：预计销售约900套房屋（样板房占比高达75%），交付约800套，ASP约515000美元，调整后毛利率约16%，调整后EBITDA介于收支平衡和500万美元之间，土地销售收入约1000万美元，净亏损约0.50美元/稀释股；计划回购至少150万股股票。
中长期战略（行业趋势判断、公司定位、投资方向等）：
社区数量：2027财年末实现超过200个社区目标。
财务指标：净债务与净资本比率降至30%左右低水平，通过盈利能力和股票回购实现每股账面价值两位数复合年增长率（2027财年末达50美元左右）。
战略定位：持续推进差异化战略（零能耗住宅、降低住房总成本），优化土地支出，保护递延税项资产（通过股东权利协议）。
五、问答环节要点
精炼分析师问答内容及管理层回应：
毛利率与成本节约：第一季度毛利率预计16%（因样板房激励高、待建销售占比低），全年目标通过成本节约（每套房10000美元重新竞标节省，近2个百分点利润率改善）、社区组合变化（低价社区占比下降）、新社区利润率提升（48个新社区利润率高出现有社区200基点）实现3个百分点毛利率增长。
土地成本与销售：新社区虽土地成本可能较高，但产品和价格组合仍实现利润率改善；2026财年土地销售目标超1亿美元，源于非战略资产出售，资本用于更高回报投资。
德克萨斯州市场：第四季度销售速度1.8（前季1.3），团队调整后改善，但2026财年对德州市场持谨慎预期，不预计显著改善。
样板房策略：当前样板房占比高（第一季度预计75%），若市场改善目标降至60:40或50:50，否则维持高位；2025财年样板房占销售交付量和积压订单比例高。
远期利率承诺：支持市场透明度，为客户提供激励资金使用选择（降低利率、设计中心、价格等），认为消费者自主选择有利市场健康。
六、总结发言
管理层对未来发展方向、公司愿景、战略重点的总结：
市场挑战与应对：2025财年充满挑战但富有成效，团队展现韧性，通过成本节约、资产优化应对市场困难；2026财年宏观环境预计变化不大，但对新房库存减少和可负担性改善（工资增长、利率下降）感到鼓舞。
战略重点：持续推进社区数量增长（2027年超200个）、去杠杆化（净债务与净资本比率30%左右）、每股账面价值增值（两位数复合年增长率）；强化差异化战略（零能耗住宅、降低住房总成本），提升品牌知名度（“享受美好室内生活”活动）。
资本配置：2026财年计划回购至少150万股股票，土地支出保持纪律性，非战略资产销售超1亿美元用于再投资，保护递延税项资产（股东权利协议）。
团队感谢：感谢团队为客户、合作伙伴、股东创造价值的持续努力。