世邦魏理仕2025财年年报业绩会议总结

一、开场介绍

会议目的：与世邦魏理仕集团（CBRE）董事长兼首席执行官Bob Sulentic进行炉边谈话，介绍公司业务、战略重点及未来规划。

管理层发言摘要：

Robert Sulentic介绍CBRE是全球最大的商业房地产服务和投资公司，业务在资产类型、客户类型、服务类型、地理范围四个维度实现多元化。

公司核心战略是将资源投向具有韧性的业务领域（非周期性、逆周期性或具有长期顺风的业务，如数据中心、基础设施），尽管公司规模庞大，但在整体市场中的占比仍较小，增长空间广阔。

核心财务数据：暂无信息

关键驱动因素：

聚焦韧性业务增长，通过并购扩大总可寻址市场（TAM），如收购Turner and Townsend、Direct Line、Pierce等公司，推动业务向技术密集型和长期有利领域拓展。

交易型业务（如租赁）虽为周期性业务，但通过市场份额提升和效率优化贡献稳定现金流和利润率。

分业务线表现：

数据中心业务：约占公司收益的10%，涵盖四个分部：咨询服务（经纪、估值）、项目管理（超大规模数据中心建设）、楼宇运营（全球管理800个数据中心）、房地产投资（开发销售数据中心用地），未来占比预计持续上升。

项目管理业务：通过收购Turner and Townsend，该业务已成为35亿美元规模的业务，拥有22,000名员工，年增长率达20%，服务领域包括机场、核电站、超大规模数据中心等基础设施项目。

收购整合：Pierce（数字基础设施关键设施项目管理）、Direct Line（数据中心“白空间”项目服务）、Industrious（办公楼体验和灵活办公空间）等收购，均聚焦韧性业务和技术服务，拓展了TAM并提升了利润率。

市场拓展：业务覆盖全球100个国家，在日本等地区市场增长显著（现为全球第二大盈利国家），通过并购和有机增长持续扩大地理覆盖和客户基础。

运营效率：通过整合并购企业（如Turner and Townsend加入CBRE后增长率从15%提升至20%），实现客户交叉销售和资源协同，提升整体运营效率。

短期目标：

继续推进并购战略，聚焦技术服务、基础设施等具有长期顺风的韧性业务领域。

资本配置优先用于并购和资本支出，在市场复苏缓慢的背景下，预计2026年有机增长保持稳定。

中长期战略：

持续扩大韧性业务占比（目前已达60%，目标继续提升），减少对传统周期性商业房地产业务的依赖。

拓展总可寻址市场，重点发展数据中心、关键基础设施、项目管理等高附加值业务，利用全球商业房地产资产基础的巨大规模实现增长。

商业房地产周期：租赁市场已接近峰值，复苏强劲；资本市场复苏缓慢但稳步推进，预计2025年将好于2024年，工业地产预计2025年年中触底回升。

有机增长预期：预计2025年有机增长将保持稳定，若能达到2024年增速则较为理想。

数据中心业务：提供从土地开发、建设管理到运营的全链条服务（非所有权），电力获取是当前主要瓶颈，通过与电力部门及超大规模企业合作提升效率。

并购整合效果：交叉销售是关键，客户因现有服务体验良好而优先选择CBRE的其他业务（如设施管理客户选择其项目管理服务），Turner and Townsend等案例显示并购后增长率显著提升。

技术应用：数据市场知识是核心竞争力，整合经纪、估值、管理等多维度数据为客户和业务决策提供支持。

管理层强调公司在四个维度（资产类型、客户类型、服务类型、地理范围）的规模优势及向韧性业务拓展的战略重点，认为市场对公司总可寻址市场的扩张和业务多元化程度认识不足。

未来将继续通过并购和有机增长，聚焦数据中心、基础设施等长期顺风领域，利用全球商业房地产资产基础的巨大潜力实现持续增长，同时通过股票回购回报股东。<|FCResponseEnd|>【翻译结果】

身份不明的发言人

Robert Sulentic（董事长、总裁兼首席执行官）

身份不明的参会者

Anthony Pallone（维克森林投资基金）

萨。

与世邦魏理仕集团的炉边谈话。我很荣幸介绍公司董事长兼首席执行官Bob Sulentic。我叫Tony Pallone，负责房地产股票研究。欢迎大家参加本次活动。麦克风没问题吧？哦，好的。我需要重复一遍吗，还是为了网络直播？

不用。

那就来吧。重复一遍。好的，抱歉，麦克风刚才没开，所以我再重复一遍。欢迎大家参加今天的最后一场会议，与世邦魏理仕集团董事长兼首席执行官Bob Sulentic交流。很荣幸欢迎他和各位参加本次约30分钟的讨论。我叫Tony Pallone，在股票研究部门负责覆盖世邦魏理仕及其他房地产股票。我们开始吧。我会先进行大约20分钟的交流，然后开放问答环节。首先，Bob，请用几分钟简单介绍一下世邦魏理仕的业务。

好的。首先，Tony，感谢你邀请我们，很高兴能和大家在一起。世邦魏理仕是一家全球商业房地产服务和投资公司，除商业房地产外，正以相当有意义的方式开始向基础设施领域拓展。我们是全球该领域内规模最大的公司。我们将自己描述为在四个维度上实现多元化。第一个维度是资产类型。我们在办公楼、配送中心、多户住宅、医疗建筑，以及日益增多的数据中心等几乎所有你能想到的商业建筑类型上都开展了广泛业务。

我们都有涉足。第二个维度是客户类型。我们为各类商业房地产的占用者和投资者提供服务。同样，你很难找到我们未提供服务的全球占用者或投资者。第三个维度是服务类型。我们几乎提供商业房地产领域的所有服务。我们提供楼宇管理服务、项目管理服务，或者说我们负责资本改善项目。我们提供融资服务，我们在资产买卖和租赁方面为买卖双方提供中介服务。

并且我们越来越多地为数据中心等资产和建筑提供技术服务。第四个维度是地理范围。我们在全球100个国家开展业务。与我们的市场地位和机遇相关的显著特点是，我们不仅在这四个维度上布局广泛，而且在大多数情况下，在这四个维度上我们都是市场领导者。这意味着我们拥有显著的广度和与之匹配的深度。我们战略的核心部分是，我们正努力将资源——管理团队的时间、业务重心、资本、资产负债表资源——投入到那些具有韧性的领域，这些领域要么因为非周期性或逆周期性而具有韧性，要么因为处于长期顺风行业而具有韧性。

数据中心就是一个很好的例子。我们为基础设施等提供大量项目管理支持工作，等等。因此，在这四个维度上规模庞大、深度深厚，并随后将扩张战略推向具有韧性的领域，是我们业务的特征。我们喜欢这样描述我们的公司：我们的机遇由全球商业房地产资产基础所定义，正如大家所知，这一基础规模巨大。尽管就我们所从事的业务而言，我们已经非常庞大，但在这四个维度上，我们在整体市场中的占比仍然非常非常小。

是的。那么，或许我们可以继续讨论韧性业务这个话题，因为多年来这一直是你们的重点。你如何描述世邦魏理仕目前的状况？我们是否应该预期韧性业务将继续增长，而像更传统的商业房地产业务在整体业务中的占比会有所下降，还是说所有领域都存在机遇？

嗯，在我结束之前，有一点重要的事情我想强调。我会先从韧性业务开始。我们将业务分为两类，一类是韧性业务，正如我之前所说，它们要么是逆周期或非周期性的，要么是因为具有长期顺风而具有韧性。我们也有周期性业务，即我们历史上规模较大且处于市场领先地位的交易型业务。向韧性业务的转型在过去十多年中一直比交易型业务更为显著且稳定。如果回到2010、2011年左右的时间点。

当时，我们的韧性业务占比约为30%，其余为交易型或更具周期性的业务。如今，情况发生了逆转，韧性业务占比达到60%，交易型业务占40%。即使在当前周期中，我们的交易型业务增长强劲，但我们的韧性业务增长速度与交易型业务一样快。当然，当交易型业务放缓时，韧性业务的增长会更快，并且在整个周期中，我们的营收和利润复合增长率一直保持在两位数的较高水平。

我们预计韧性业务与交易型业务的相对占比将继续向韧性业务倾斜。不过，我想强调的是，我们并非试图退出交易型业务。这些业务有几个重要优势：首先，它们能产生大量利润，并且现金转化率很高——一旦盈利，就能转化为现金。它们的利润率很高，并且能为我们提供大量的市场洞察。例如，我们是全球最大的经纪公司。

我们拥有12,000至14,000名经纪人。通过这些经纪人，我们从全球市场中获取各类信息。我们还有庞大的估值业务，是全球最大的估值公司。通过估值业务，我们学到了很多可用于其他业务的知识。但我们正以不成比例的速度增长那些韧性业务，并且预计这一趋势将继续。

客户群体是否存在交叉？是否存在这样的机会？因为当你谈论这些韧性业务时，很多只是你新增的能力。但客户交叉情况如何？你是否有机会向这些客户推销世邦魏理仕的所有服务？

我们的大部分业务都存在客户重叠。例如，我们在全球的一些最大客户是大型占用者——全球最大的科技公司、金融机构、大型制造商、医院系统等。这些机构需要楼宇管理、项目实施、资本项目等服务，他们也需要买卖和融资资产，而我们为他们提供这些服务。因此，客户是共通的。Tony，过去几年，我们的业务出现了一个显著加速的趋势，那就是我们开始为另一类客户提供服务，有时是在同一家公司内部，即关键基础设施和数据中心的客户。

如果你去看全球最大的科技公司，我刚才提到的第一类服务——楼宇管理、项目管理、抵押贷款发放等，通常由房地产部门负责，而数据中心相关工作则由这些组织内完全独立的采购方负责，是独立的客户。因此，我们建立了一个独立的客户团队来对接这类客户，他们往往来自同一家公司。

明白了。或许我们可以聚焦数据中心业务，因为这是当前非常热门的话题。你们给出了相当具体的数据——可以说数据中心业务约占世邦魏理仕业务的10%左右。能否先谈谈这方面的背景？比如五年前是什么情况，增长速度有多快，未来是否会保持这样的增长速度？

嗯，我这么说略带调侃——如果回到五年前的五年前（即十年前），它的规模还不足以让我们单独追踪。而现在，它对我们来说已经是非常重要的业务。我们认为去年数据中心业务约占我们收益的10%。我们预计今年这一比例会上升，并在未来继续增长。我们在所有四个可报告分部都开展了数据中心相关工作。我来介绍一下这些分部。第一个是我们历史最悠久、最为人熟知的咨询服务。

包括经纪业务、估值等。我们是数据中心资产的重要卖方、租赁方和抵押贷款发放方。接下来是项目管理，即我们的Turner and Townsend业务。这部分业务负责监督资产的创建、改善或实际建设。在这部分业务中，我们正在为约150个超大规模数据中心项目提供项目管理、计划管理或成本咨询服务。这是该业务的重要组成部分。我们还在所谓的“白空间”（数据中心内设备区域）开展内部项目和小型项目工作。

我们业务的第三个领域是楼宇运营与体验，即我们对楼宇进行日常管理的业务。这对我们来说是非常庞大的业务。我们在全球管理着约800个数据中心，负责这些数据中心楼宇的物理管理。我们业务的第四个领域是房地产投资。我们在该领域拥有投资管理业务和开发业务。在开发业务中，我们开展大量土地收购和开发工作，为这些大型用户开发和销售大量数据中心用地。

在投资管理业务中，我们管理着一部分基础设施资产，其中包括一些数据中心投资。作为所有者的 data center投资并非我们业务的重要部分，但其他部分都非常庞大。

没错。说到这里，你们最近进行了几项收购，虽然并非都与数据中心相关，但最近的一项是Pierce，你们刚刚以12亿美元完成收购。能否介绍一下这项收购，以及它如何与更广泛的数字基础设施业务相契合？

是的，Pierce是一家数字基础设施关键设施项目管理公司。他们为电信中心、手机信号塔（抱歉，刚才把词说反了）、风力涡轮机、备用发电系统等提供服务。他们在美国各地运营，并在印度设有分支机构，拥有约4,000名技术人员，从事高度技术性的工作。其利润率高于我们其他的楼宇运营与体验业务。正如我们所说，这完全符合我们的战略目标——技术服务、基础设施、具有长期优势、符合我们对韧性业务的定义。

它具有强劲的增长曲线，我们认为它与我们的其他业务（尤其是数据中心业务）存在显著的协同机会。

明白了。你知道，能谈谈大约一年前你们收购的Direct Line吗？

是的，Direct Line和Turner and Townsend一样，是我们有史以来最成功的两项收购。Direct Line从事数据中心机房“白空间”内的项目工作。即计算机和数据存储设备所在的区域。他们在那里开展布线、机架安装、部分暖通空调和电气工程等工作。重要的是，他们的客户群——我们不能透露客户名称，但你们会非常熟悉，都是全球最重要的超大规模科技公司。

如果我们退后一步，很高兴听到数据中心和数字基础设施方面的举措以及这些交易如何贯穿所有这些职能。那么，当我们考虑楼宇运营与体验和项目管理等其他业务时，你们曾提到这些业务实现了两位数甚至更高的增长。但你们是如何实现的？除了我们已经讨论过的数字基础设施，这些业务增长的潜在驱动行业有哪些？你们的前景似乎非常强劲。

我想强调这一点。我想谈谈项目管理。我们和竞争对手一直都在从事项目管理，但我们过去的做法是“附属业务”模式。例如，如果我们代表租户签订了一份大型租约，就需要为他们完成空间装修等项目工作；如果我们代表业主出租楼宇，情况也是如此。当我们为企业处理房地产事务时，他们在设施的日常管理过程中也有大量项目工作需求。这些业务通常附属于其他业务，没有集中管理。几年前，我们开始与Turner and Townsend公司建立合作关系。他们的项目管理方法非常不同，是一体化的企业模式，拥有全球领导层，在60个国家开展业务，经常为同一客户群提供大型复杂项目服务。

例如，他们为企业客户提供我们和直接竞争对手无法提供的大型项目服务。此外，他们还从事能源相关和基础设施项目。比如，Turner and Townsend正在为全球40个国际机场提供大型计划管理服务。我已经提到他们参与了很多超大规模数据中心项目。他们还在英国参与核电站建设，这些都超出了我们以往的业务范围。因此，他们实现了我们进行并购时所期望的目标——扩大了我们的总可寻址市场，提升了技术水平，而他们所从事的工作正处于长期有利的领域。

我们最终收购了这家公司。在我们收购Turner and Townsend之前的大约五年里，他们的增长率为15%（我们的首席财务官兼并购负责人Emma Giamartino在此，Emma可以证实），而在被我们收购后，增长率达到了20%。因此，我们将Turner and Townsend纳入世邦魏理仕家族，让他们接触到我们的客户，为这些客户提供我们无法提供的服务。他们原本的增长率已经很高，现在达到了20%。这个项目、计划和成本咨询业务现在已成为拥有22,000名员工、价值35亿美元的业务，这在我们收购之前的行业中是前所未有的。

很有趣。这是一个很好的例子，说明你们能够将业务整合到世邦魏理仕系统中，并从中驱动更多收入和产出。那么，我们应该如何看待世邦魏理仕的发展空间？无论是地理上的，还是我们尚未想到的其他能力，你们可能想告诉我们或不想告诉我们的？

有些事情我不会谈论。

好吧，那你愿意谈什么？

首先，我想回到一开始说的——我们的机遇由全球商业房地产资产基础所定义。听到这句话，你可能会说“我知道商业房地产是什么”，但我总是这样告诉我们的员工：当你身处任何一个美国大城市或全球其他大城市，望向窗外，会看到无数办公楼，任何一家公司都无法管理这么多办公楼。

但你看不到的是配送中心、数据中心、医院，尽管能看到一些优质多户住宅，但看不到制造设施。我们为所有这些类型的建筑提供服务，而且不仅限于一个城市，而是全球范围。由于这些资产基础如此庞大，我们有很多尚未涉足的领域。数据中心以前不在我们的讨论范围内，某些地区也是如此。

2006年我通过收购Trammell Crow公司加入世邦魏理仕时，日本对我们来说只是一个次要市场，而现在它是我们全球第二大盈利国家。这就是曾经的“空白领域”。因此，世邦魏理仕在四个维度（客户类型、地理区域、服务类型、资产类型）上不断拓展业务范围，扩大总可寻址市场，并通过并购积极进入这些市场，比如收购Turner and Townsend和Direct Line，进入数据中心这一“空白领域”。

这是我们战略的核心。在我41年的职业生涯中（包括在Trammell Crow公司和世邦魏理仕），担任首席执行官21年，我从未像现在这样对世邦魏理仕在2026年及以后的增长能力充满信心。

非常好。谈到增长，你们业务前景光明，令人兴奋。你们最近已经进行了大规模收购，但考虑到你们产生大量现金，未来将如何处理这些现金？

正如我之前提到的，Emma负责这方面工作。我们主要通过以下方式配置资本：第一，资本支出，如计算机、运营设备等，这是标准做法。第二，并购。我们是一家持续进行并购的公司，这是我们战略的核心。我们通过并购建立业务、扩大总可寻址市场，并在战略上明确了并购方向。Pierce和Direct Line的收购都完全符合我们的战略目标。除了资本支出，并购是我们资本配置的首要方向。

我们拥有规模可观的房地产投资业务，能为我们带来良好的投资机会，包括投资我们管理的基金、共同投资或直接投资房地产资产及开发业务。过去10-12年，当市场其他参与者观望时，我们积极投资，取得了很好的回报，未来我们仍对此感到兴奋。

此外，当这些领域没有合适机会时，如果我们认为股票价格低于内在价值，我们会回购股票。过去几年，我们一直这样认为，并且已经投入数十亿美元回购股票。

在开放提问之前，我想谈谈交易型业务，即租赁和资本市场。你们在第三季度租赁业务表现非常强劲，工业地产的强劲趋势也让我们有些意外。展望未来，这两个领域的情况如何？

Tony，我从两个方面来谈。首先，租赁业务对我们非常重要，正如我之前提到的，它能产生出色的现金流，现金转化率高，利润率可观，并为我们提供关于全球房地产占用者和投资者的重要战略洞察。我们非常注重租赁业务的增长，为此升级了人才和租赁管理平台。在经纪业务中，一两年内很难判断是否获得了市场份额，因为市场有起有落。

但过去几年租赁业务的市场份额增长是明确的。这是租赁业务故事的一部分。另一部分是市场状况良好。先谈办公楼——疫情及后疫情时代，我们一直在讨论“重返办公室”，而现在我认为我们已经超越了这一阶段，更像是“回归常态”。人们开始以历史眼光看待办公空间，但我要补充一点：就像配送中心对电商公司的重要性远超我入行时仓库的地位一样，办公楼（以贵公司为例）对企业而言，在为员工创造体验、提高生产力和激发工作热情方面变得极其重要。

全球企业首席执行官多年来一直在推动员工重返办公室，但我们都发现，任何强制命令都不如提供一个有吸引力的工作场所有效。这个场所不仅关乎物理设施，还关乎运营体验。为此，我们收购了Industrious公司——一家办公楼体验和灵活办公空间公司，现在我们能为客户提供其他公司无法提供的服务。办公楼租赁业务的发展趋势良好。

工业/物流租赁业务在经历多年繁荣后，出现了一段时间的疲软，现在正在复苏。第三季度表现强劲，这是行业普遍现象（比如最大的工业地产投资信托公司Prologis也表现强劲）。一些之前退出市场的大型用户正重新回归，他们消耗完了库存。我们预计到明年年中，当前的下行周期将触底回升。因此，我们对工业地产也持乐观态度。至于数据中心租赁，就更不用说了。

没错。好的，我们开始提问吧。

你谈到了这个。

这个商业房地产周期。

我们处于哪个阶段？

它是什么时候开始的？

会持续多久？

或者。

是的，我们过去经常被问到这个问题，并且曾经认为答案是单一的。但现在我们知道并非如此——资本市场不一定与租赁市场同步，办公楼租赁市场也不一定与工业地产市场同步。我想说的是，租赁市场已经相当强劲，并且我们预计将继续保持强劲，但可能已接近峰值，而资本市场正在走强，但预计复苏将更为缓慢平稳。

在大多数经济衰退后，利率通常较低或可以下调，但本次似乎并非如此。因此，我们认为市场将缓慢稳步复苏。信贷正重新进入市场，积压的买卖需求巨大，大量资本在场外等待（你可能听过“资本墙”这个说法，这是事实——我们的投资管理业务有数十亿美元资本有待配置，开发业务也持有许多优质资产，等待合适时机出售）。但买卖价差正在缩小。因此，我们预计这将是一个漫长而稳定的复苏过程。我们预计明年会比今年更好，但速度会很慢。这回答你的问题了吗？如果没有，可以追问。

那么，你认为公司整体有机增长明年会比今年更快吗？

我不确定是否会更快。我们预计明年会实现有机增长，如果能达到今年的有机增长速度，我们会非常满意。能否达到同样速度？我们尚未最终确定。

到这里。

嗨。回到超大规模企业的话题，他们投入了大量资金，而你们似乎在这方面发展迅速。能否告诉我们，你们是否提供交钥匙数据中心服务？或者说，你们的收购是否也考虑了这一点？

能否谈谈房地产与电力（电力似乎非常重要）的关系？你们是否有相关合作关系？如果关注这一业务，能否分享一些关于积压订单、利润率或其他关键指标的信息？

这包含了很多问题。当你说“交钥匙”时，我不确定你的具体所指。我们不是数据中心的所有者，但我们管理数据中心，协助建设，提供项目管理服务，在数据中心内的“白空间”（即技术设备所在区域）开展项目工作，但我们不拥有它们。我们可以提供交钥匙服务，包括购买土地、建设楼宇、完成楼宇内的连接（非设备本身）、安装暖通空调和电力基础设施等，我们确实提供这些服务，但通常不拥有它们。你的另一个问题是关于合作关系吗？

与电力房地产的关系？

我们拥有土地开发业务，收购并开发了大量数据中心场地。过去几年，为这些场地获取电力的难度发生了巨大变化，这无疑是当前的主要瓶颈。我们与电力部门合作，我们认为在这方面我们拥有独特的能力和关系，并且与超大规模企业的合作也提高了我们的效率。因为在生活中，很多事情都是如此——如果你在某个州或城市向电力部门表示“我要建设一个投机性数据中心”，他们可能会说“这类项目很多”；但如果你说“我们将为贵州/市带来你们想要的用户”，情况就完全不同了。我们已经学会了如何有效利用这种情况。这边的问题。

最后一个问题。无论是Turner and Townsend还是其他业务，你们需要多长时间才能在市场中确立更有利的地位？这对业绩的影响有多大？

这对业绩的影响很大，但并非人们想象的那样。我们通常不会期望设施管理人员去推销“我将为你提供一揽子设施管理服务，顺便推销Turner and Townsend的服务”。实际情况是，对于大型企业客户，有时我们会打包销售，并且已经有不少此类业务。但更常见且我们发现非常有效的方式是（这也是客户想要的，他们和我们一样是消费者，思考方式相似）：如果我们为他们提供设施管理服务、楼宇租赁服务或租户代表服务，或者他们聘请我们进行估值，并且看到我们的出色工作（这些通常是大型复杂采购），那么当他们需要项目管理服务时，会立即想到我们。

这就是交叉销售的作用，对我们非常有效。这也是我们收购Direct Line时，在尽职调查中拜访其服务的超大规模企业客户，他们鼓励我们收购的原因——他们认为将Direct Line纳入世邦魏理仕平台能为他们带来更多价值，比如资本支持、业务扩张能力等。

关于技术，你举了数据市场知识的例子。在内部技术应用方面，还有哪些领域你认为效果最好或影响最大？

我想强调的是数据市场知识。我们都喜欢谈论“数据”，但真正重要的是对全球商业房地产资产动态的了解。我们是全球最大的经纪公司，拥有12,000名经纪人从事各类交易，掌握海量交易数据；我们是最大的估值公司，拥有全球楼宇估值信息；我们的投资管理业务管理着约1550亿美元资产；在美国，我们拥有全球最大的开发公司Trammel Crow，在每个项目的承销过程中都进行大量研究；我们管理着全球80亿平方英尺的房地产，了解这些楼宇（无论是多租户还是单一用户）的动态。我们正努力利用这些知识支持我们的业务和客户。

我想在这里总结一下，我们的时间基本到了。但关于公司或股票，你认为存在哪些被误解或未被充分关注的方面，希望强调的？

我认为在四个维度上的规模以及将资源投入长期有利领域的能力，这一点虽有一定了解，但重视程度不够。人们对我们总可寻址市场的扩张规模缺乏认识，这是我们战略的重要组成部分，而并购是实现这一扩张的重要途径。另一个方面是，当记者报道我们时，常称我们为“某某经纪公司”。我们现在确实是大型经纪公司，但如前所述，我们管理着80亿平方英尺的空间，在全球拥有22,000名项目管理人员，管理着800个数据中心，并正向关键基础设施领域拓展。

因此，我们的业务远不止交易业务。重要的是，我们所做业务的规模和财务影响远超一般认知。

非常感谢。谢谢Bob参加，也感谢各位的参与。

谢谢你，Tony。

山姆。萨。

【总结内容】## 一、开场介绍

会议目的：与世邦魏理仕集团（CBRE）董事长兼首席执行官Bob Sulentic进行炉边谈话，介绍公司业务、战略重点及未来规划。

管理层发言摘要：

Robert Sulentic介绍CBRE是全球最大的商业房地产服务和投资公司，业务在资产类型、客户类型、服务类型、地理范围四个维度实现多元化。

核心战略是将资源投向具有韧性的业务领域（非周期性、逆周期性或具有长期顺风的业务，如数据中心、基础设施），尽管公司规模庞大，但在整体市场中的占比仍较小，增长空间广阔。

核心财务数据：暂无信息

关键驱动因素：

聚焦韧性业务增长，通过并购扩大总可寻址市场（TAM），如收购Turner and Townsend、Direct Line、Pierce等公司，推动业务向技术密集型和长期有利领域拓展。

交易型业务（如租赁）虽为周期性业务，但通过市场份额提升和效率优化贡献稳定现金流和利润率。

分业务线表现：

数据中心业务：约占公司收益的10%，涵盖四个分部：咨询服务（经纪、估值）、项目管理（超大规模数据中心建设）、楼宇运营（全球管理800个数据中心）、房地产投资（开发销售数据中心用地），未来占比预计持续上升。

项目管理业务：通过收购Turner and Townsend，该业务已成为35亿美元规模的业务，拥有22,000名员工，年增长率达20%，服务领域包括机场、核电站、超大规模数据中心等基础设施项目。

收购整合：Pierce（数字基础设施关键设施项目管理）、Direct Line（数据中心“白空间”项目服务）、Industrious（办公楼体验和灵活办公空间）等收购，均聚焦韧性业务和技术服务，拓展了TAM并提升了利润率。

市场拓展：业务覆盖全球100个国家，在日本等地区市场增长显著（现为全球第二大盈利国家），通过并购和有机增长持续扩大地理覆盖和客户基础。

运营效率：通过整合并购企业（如Turner and Townsend加入CBRE后增长率从15%提升至20%），实现客户交叉销售和资源协同，提升整体运营效率。

短期目标：

继续推进并购战略，聚焦技术服务、基础设施等具有长期顺风的韧性业务领域。

资本配置优先用于并购和资本支出，在市场复苏缓慢的背景下，预计2026年有机增长保持稳定。

中长期战略：

持续扩大韧性业务占比（目前已达60%，目标继续提升），减少对传统周期性商业房地产业务的依赖。

拓展总可寻址市场，重点发展数据中心、关键基础设施、项目管理等高附加值业务，利用全球商业房地产资产基础的巨大规模实现增长。

商业房地产周期：租赁市场已接近峰值，复苏强劲；资本市场复苏缓慢但稳步推进，预计2025年将好于2024年，工业地产预计2025年年中触底回升。

有机增长预期：预计2025年有机增长将保持稳定，若能达到2024年增速则较为理想。

数据中心业务：提供从土地开发、建设管理到运营的全链条服务（非所有权），电力获取是当前主要瓶颈，通过与电力部门及超大规模企业合作提升效率

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