Century Communities2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第四季度
主持人说明：
投资者关系高级副总裁Tyler Langton主持会议，提醒本次通话包含前瞻性声明，受风险和不确定性影响，非GAAP财务指标不替代GAAP信息；介绍参会管理层：执行主席Dale Francescon、首席执行官兼总裁Rob Francescon、首席财务官J. Scott Dixon。
管理层发言摘要：
Dale Francescon（执行主席）：2025年在新房市场挑战下，业绩超出财务和运营指标指引，全年交付10,792套住宅单元（含3,030套新房、105套出租房、300套多户住宅）；回购年初已发行股份7%以上，土地收购开发投资12亿美元，每股账面价值达89美元，净杠杆率降至26%，经营现金流超1.5亿美元；强调通过成本控制（直接建筑成本降1.3万美元/套、周期时间缩至114天）和激励措施提升销售速度。
二、财务业绩分析
核心财务数据
第四季度：
房屋销售收入：11亿美元（环比增长16%）；
新房交付量：3,030套（环比增长22%）；
平均销售价格（ASP）：36.7万美元（环比下降5%）；
净收入：3,600万美元，每股摊薄收益1.21美元；调整后净收入4,700万美元，每股摊薄收益1.59美元；
金融服务收入：2,500万美元，税前收入800万美元；
房屋建筑毛利率（GAAP）：15.4%（受100个基点库存减值和10个基点购买价格会计影响）；调整后房屋建筑毛利率18.3%；
销售、一般及管理费用（SGA）占房屋销售收入比例：12.2%。
全年：
总交付量：10,792套住宅单元；
经营现金流：1.53亿美元；
股东权益：26亿美元，流动性11亿美元；
股票回购：230万股（占年初已发行股份7%），平均价格63.32美元，股息和回购合计向股东返还1.78亿美元；
抵押贷款捕获率：84%（创年度纪录）。
关键驱动因素
收入增长：第四季度净订单2,702套（创公司纪录，环比增长13%），吸收率提升（每社区平均吸收2.9套，同比增长12%）；
成本控制：直接建筑成本环比下降4%，周期时间缩短至114天（同比降10%），SGA费用同比降低5%；
利润率压力：激励措施增加（第四季度平均约1300个基点），部分清盘社区库存减值1,090万美元。
三、业务运营情况
分业务线表现
新房业务：第四季度交付3,030套，全年交付10,792套，重点通过价格和融资激励措施提升旧社区及清盘社区销售速度；
Century Living多户业务：第四季度出售300单元多户社区，贡献收入。
市场拓展
社区数量：2025年平均社区数量318个（同比增长13%），年底社区数量305个，预计2026年平均社区数量同比增长低至中个位数。
运营效率
生产效率：新开工房屋直接建筑成本平均每套降低13,000美元，周期时间缩短13天至114天，成品库存减少近30%；
费用控制：不含佣金和广告的SGA费用同比降低5%，客户满意度得分和抵押贷款捕获率保持稳定。
研发投入与成果：暂无信息
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
新房交付量：10,000-11,000套；
房屋销售收入：36亿-41亿美元；
激励措施：第一季度预计比2025年第四季度提高50个基点；
SGA占比：全年约13%，第一季度14.5%；
土地支出：预计与2025年12亿美元水平大致持平，可灵活调整。
中长期战略
增长能力：基于2025年底自有和控制地块（约61,000个），若市场改善，2026-2027年可实现每年10%交付增长；
土地策略：维持传统土地期权策略（26,000个期权地块，不可退还押金7,400万美元），降低土地储备风险，43%自有土地为成品地块，32%为开发中土地；
资本配置：利用强劲资产负债表（净杠杆率26%），继续灵活回购股票（剩余授权150万股），平衡增长与风险。
五、问答环节要点
春季销售季节预期
问：春季销售季节是否同比更强，消费者对激励措施减少的反应如何？
答：1月订单速度同比略慢，但前三周订单活动环比改善，潜在线索增加（转化周期15-45天）；期待住房市场宣传推动春季销售，去年春季未达预期，今年有望改善。
政府措施与指引关系
问：政府对购房者支持是否纳入指引，或影响指引高端？
答：指引基于当前经济环境，若市场改善（如利率缓解、消费者信心提升），交付量可推高至指引高端。
社区数量增长节奏
问：社区数量季度环比增长是否稳定？
答：2025年平均社区数量318个，年底有所下降（因清盘社区）；2026年预计年中及下半年社区数量持续增长。
毛利率展望
问：第一季度毛利率是否与第四季度一致或更差？
答：第四季度因清盘社区激励措施推高销售速度，第一季度将恢复速度与价格平衡策略，激励措施预计比第四季度回落50个基点。
地区表现差异
问：是否有突出的地理区域表现？
答：1月为传统淡季，需观察春季销售季节，目前未发现特定地区显著差异，延续去年全年趋势。
股票回购授权剩余
问：股票回购授权剩余数量？
答：约150万股。
SG&A占比上升原因
问：第一季度SG&A占比14.5%高于往期，原因是什么？
答：第一季度为全年交付最低季度（收入基数低），叠加积压订单ASP和指引影响，全年SG&A占比预计约13%（与2025年12.9%持平）。
激励措施减少信心
问：1月订单同比下降，对春季减少激励措施的信心如何？
答：订单同比降幅不大，需观察春季市场情况，去年春季未达预期，今年基于流量改善等因素谨慎乐观。
Century Living单元销售影响
问：Century Living单元销售是否对毛利率有压力？
答：Century Living单元销售不纳入房屋建筑毛利率计算及激励措施评论。
抵押贷款产品效果
问：3.75% teaser利率是否推动买家行动？
答：抵押贷款平均利率5.25%-5.5%，ARM产品（如3.75% teaser利率）和30年固定利率4.875%产品受欢迎，帮助解决可负担性问题。
行业spec库存水平
问：春季销售季节行业spec库存发展如何？
答：2025年初spec库存低于去年同期，建筑商未过度开工；周期时间缩短（公司114天），可快速响应市场需求增加供应。
六、总结发言
管理层感谢参会者和团队成员的关注与奉献，强调对购房者的承诺；
重申公司通过灵活土地策略、成本控制和资本配置，已做好应对当前市场及把握未来增长的准备。