Chatham Lodging信托2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年11月5日（星期三）
主持人说明：
介绍会议目的为讨论查塔姆住宿信托2025年第三季度财务业绩，提醒前瞻性陈述风险及SEC文件查阅方式。
管理层发言摘要：
杰弗里·H·费希尔（董事会主席、首席执行官兼总裁）：回顾关键企业举措，包括出售5家低RevPAR酒店（平均房龄25年，资本化率约6%），第四季度拟再售1家酒店（1700万美元）；已回购50万股股票（占已发行股1%，均价6.85美元）；完成信贷工具重组以增强财务灵活性。
二、财务业绩分析
核心财务数据
第三季度：RevPAR下降2.5%；酒店EBITDA 2880万美元，调整后EBITDA 2620万美元；调整后每股FFO 0.32美元；总经营利润率（GOP）44%，同比下降70个基点。
第四季度指导：RevPAR预计-3.5%至-2.5%；调整后EBITDA 1670万-1830万美元；调整后每股FFO 0.14-0.17美元。
全年指导：RevPAR预计-0.7%至-0.3%；调整后EBITDA 8920万-9080万美元；调整后每股FFO 0.96-0.99美元。
资产负债表关键指标：杠杆率3.5倍（净债务/EBITDA）；循环信贷工具扩大至3亿美元（未提取），定期贷款扩大至2亿美元。
关键驱动因素
RevPAR下降：主要受森尼韦尔两家酒店（拒绝大客户降价要求导致RevPAR降9%）及华盛顿特区酒店（政府停摆威胁致8-9月RevPAR降9%）影响。
利润率稳定：劳动力成本每间已售房增长2%，员工人数减少3%；其他经营利润增长30个基点，抵消部分成本压力。
三、业务运营情况
分业务线表现
硅谷市场：剔除森尼韦尔两家酒店后RevPAR降1.7%，四家酒店入住率75%；10月RevPAR同比持平，已追回约一半放弃的大客户业务。
东北沿海及大纽约市场：RevPAR分别增长2%和8%；波特兰欢朋酒店创季度RevPAR历史新高（354美元），GOP达250万美元。
休闲酒店：6家休闲酒店RevPAR增长3%，萨凡纳Spring Hill Suites增长超30%（翻新后）。
华盛顿特区市场：受政府停摆威胁影响，第三季度RevPAR 7月持平，8-9月降9%；10月拖累整体RevPAR 170个基点。
市场拓展
出售资产：聚焦出售老旧、低RevPAR酒店（平均房龄25年），回收流动性用于回购股票及新投资。
开发项目：缅因州波特兰市 waterfront Home2酒店项目，2026年启动场地工程，建设周期21-24个月，预计2028年初开业。
运营效率
成本控制：劳动力成本严格管控，每间已售房成本增长2%；佣金成本增长15%（50万美元），因预订渠道变化。
酒店盈利：16家酒店第三季度GOP超100万美元；波特兰欢朋酒店（125间客房）首次超越Gas Lamp Residence Inn（240间客房）成为GOP最高酒店。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年第四季度）
RevPAR预计下降3.5%-2.5%，延续当前趋势；重点关注硅谷市场业务恢复及华盛顿特区停摆影响缓解。
资本运作：继续积极回购股票（2500万美元计划，占市值近10%）；推进第四季度1700万美元酒店出售。
中长期战略（2026-2027年）
行业趋势：看好“超级周期”资本投资、有限供应增长（市场供应增长<1%）及工资增长放缓对RevPAR和利润率的推动。
投资方向：优先回购股票，其次考虑收购优质酒店（目标收益率接近股票回购隐含收益率）及推进波特兰开发项目。
财务预期：预计2026年起受益于利率下降、成本压力缓解，实现RevPAR和利润率扩张。
五、问答环节要点
收购市场动态
问：出售酒店后资本再部署机会？
答：当前卖方要价趋于合理（资本化率>8%），关注需翻新的优质资产；公司财务状况良好，可把握市场波动带来的机会。
开发项目规划
问：波特兰项目时间安排？
答：2026年启动场地工程，避开旅游旺季（10月ADR超300美元）；建设周期21-24个月，2028年初开业，预计回报率高于现有投资组合。
RevPAR表现与展望
问：第三季度未达指导中点原因及第四季度恶化？
答：主要因森尼韦尔酒店决策（短期RevPAR降9%）和华盛顿特区停摆影响（拖累10月RevPAR 170个基点）；第四季度预计延续趋势，硅谷业务逐步恢复。
资本配置优先级
问：股票回购与开发/收购的权衡？
答：第一优先级为股票回购（当前股价低估）；其次为收购（目标收益率匹配股票回购）和波特兰开发项目（长期增值）。
六、总结发言
管理层对2025年短期挑战（政府停摆、国际旅行下降、市场波动）持谨慎态度，但认为这些因素为暂时性。
长期看好2026-2027年行业前景：“超级周期”资本投资、有限供应增长、利率下行及成本压力缓解将推动RevPAR和利润率扩张。
战略重点：通过资产优化（出售低效酒店）、股票回购及选择性收购/开发，提升长期股东价值；维持价格完整性和运营纪律。