第一资本信贷2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第四季度
主持人说明：
Jesse Curtis（基金管理主管）介绍会议目的，回顾2025财年业绩，展望未来战略；
强调办公物业市场前景改善，供应紧张推动租金上涨趋势；
提及COF长期战略聚焦高质量大都市办公资产，通过可持续收入流创造价值。
二、财务业绩分析
核心财务数据
2025财年运营资金（FFO）：7040万澳元（每单位11.8分）；
分配：每单位10.1分（派息率85.7%）；
物业估值增长：下半年1800万澳元（首次自2022年峰值后增长）；
债务成本：平均5.4%，2026财年预计降至5.2%。
关键驱动因素
租金增长推动估值回升；
高替代成本限制新供应，利好现有资产；
债务再融资延长期限至2028年，优化条款。
三、业务运营情况
租赁表现
达成24,000平方米租赁（占组合9%），入住率91.2%；
重点市场：西澳大利亚满租，Docklands和St Leonards仍具挑战；
数据中心建设完成，贡献19%估值提升。
市场动态
大都市办公供应紧张，次级资产转为其他用途趋势显著；
预计到2030年悉尼10%办公库存将转为非办公用途，改善空置率至8.7%。
可持续性
投资组合获五星级NABERS评级；
目标2028年实现零范围二排放，半数资产已电气化。
四、未来展望及规划
短期目标（2026财年）
FFO指引：每单位11.1-11.5分；
聚焦租赁谈判降低空置，保守假设全层空置无收入；
维持杠杆率中40%区间，优化派息率至长期目标80%。
中长期战略
受益于人口增长及办公需求回升；
继续投资高质量、便利性强的都市办公资产。
五、问答环节要点
租赁市场
问：Docklands市场复苏条件？
答：需时间及墨尔本整体需求改善，净吸收已现回升迹象。
财务可持续性
问：高派息率与杠杆率是否可持续？
答：2026年为FFO低谷，未来增长将覆盖分配，债务成本下降是关键。
资产转换影响
问：次级资产转换对COF的影响？
答：流离失所租户将转向COF优质资产，带来需求增量。
六、总结发言
管理层强调2026财年为业绩拐点，对租赁改善与债务成本下降持乐观态度；
重申长期战略聚焦高质量办公资产与可持续运营；
感谢投资者关注，欢迎后续沟通。