Americold Realty2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度（具体日期未提及）
主持人说明：
介绍会议目的为讨论Americold Realty Trust 2025年第三季度业绩，提及补充财务资料包可在公司网站投资者关系板块查阅；强调会议包含前瞻性陈述及非GAAP财务指标，相关定义和调节表见补充资料。
管理层发言摘要：
Robert S. Chambers（首席执行官）： 宣布George Chappell退休，回顾其任内确立的四大战略优先事项（客户服务、员工留存与生产力、服务利润率提升、开发机会 pipeline）；强调自身物流背景及对商业战略的影响，聚焦长期固定承诺合同；指出公司80%以上资产为自有，前25大客户（占仓库收入50%）平均使用17个设施，100%跨网络使用多设施。
战略方向： 计划在快速周转零售 sector 扩大市场份额、将QSR业务扩展至新地区、在高入住率的未充分渗透市场寻求增长；强调生产附属设施和零售配送中心的战略重要性，认为其难以被竞争对手复制。
二、财务业绩分析
核心财务数据
AFFO： 每股AFFO为0.35美元，符合预期。
入住率： 同店经济入住率75.5%，同比下降，环比持平；物理入住率已稳定。
运营指标： 同店吞吐量环比略有增长（受农业收获季推动）；每经济托盘租金和存储收入、每吞吐量托盘服务收入均环比及同比增长；客户 churn 率维持低个位数；固定承诺租金和存储收入占比稳定在60%。
资本结构： 季度末净债务与预计核心EBITDA比率为6.7倍；可用流动性约8亿美元；开发 pipeline 约10亿美元。
关键驱动因素
收入驱动： 存储和服务定价提升、固定承诺合同结构维持稳定现金流。
成本压力： 电力成本季节性增加导致同店NOI环比收缩；行业前端配送节点过剩产能引发定价竞争。
三、业务运营情况
分业务线表现
冷链节点运营：
生产优势设施（30%产能，30%收入）： 长期固定承诺协议，高经济入住率，客户粘性强（如阿肯色州拉塞尔维尔自动化设施，20年单一客户协议）。
前端配送中心（50%产能，40%收入）： 面临过剩产能压力，固定承诺续约率和定价承压；Allentown扩建项目基于客户需求承销，进展顺利；达拉斯项目建设铁路服务自动化产能。
零售配送中心（10%产能，20%收入）： 高服务内容和快速周转特性，NOI每托盘位置水平最高；休斯顿收购项目支持与全球大型零售商的新固定承诺；欧洲新增葡萄牙和荷兰超市运营商合作。
港口设施（10%产能，10%收入）： 多租户，固定承诺有限；与CPKC、DP World合作开发加拿大圣约翰港和迪拜杰贝阿里港项目。
** portfolio 优化：** 本季度退出3个低入住率设施，计划近期再退出3个，通过将客户库存转移至自有设施降低成本。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
财务预期： 预计定价面临100-200个基点逆风；经济入住率可能下降200-300个基点；前端配送节点压力持续至明年全年。
运营重点： 继续控制成本，推进Project Orion提升效率；完成剩余低入住率设施退出；平衡开发 pipeline 与股息、投资级信用评级维护。
中长期战略
市场拓展： 扩大生产附属设施和零售配送中心规模；通过战略合作伙伴开发港口设施，避免投机性产能扩张。
行业趋势应对： 预计冷链过剩产能需数年吸收；看好行业长期增长，认为当前市场对公司估值低于内在价值（重置成本、资本化率、EV/EBITDA比率角度）。
五、问答环节要点
市场需求与库存管理
客户因中低收入消费者压力、避免库存过剩，对建立库存持谨慎态度；促销活动效果因食品成本高企而减弱；新SKU推出延迟影响安全库存增长。
定价与合同策略
前端配送中心面临定价和固定承诺压力，客户倾向于维持固定承诺但可能收紧空间；续约谈判平衡价格、 volume、合同长度及网络业务，无统一策略。
成本控制与利润率
通过劳动力与吞吐量匹配、Project Orion、低入住率设施退出控制成本；处理利润率超12%，维持目标水平。
产能与竞争格局
新进入者因缺乏网络、运营系统和技术栈面临盈利压力，部分已开始退出；过剩产能吸收或需数年，公司计划通过市场份额提升和新业务（如非食品类别）加速吸收。
资本配置
开发项目因宏观环境导致回报实现周期延长，但仍预期达到稳定回报；优先满足客户增长需求和合作伙伴关系，维持股息和投资级评级。
六、总结发言
管理层认为当前环境虽充满挑战，但公司凭借管理团队实力、房地产多元化、卓越运营和深厚客户关系具备竞争优势。
强调Americold交易价格低于内在价值，未来将通过专注长期增长机会（生产附属和零售设施、新业务拓展）、成本控制和资产优化，实现股东价值提升。
重申对冷链行业长期发展的信心，认为随着行业逆风消退，公司将从前期投资中获益。