卡姆登物业信托2025财年年报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 未明确提及具体日期，为2025财年公司会议
主持人说明：
美国银行分析师Yana Gallen主持会议，介绍会议目的为回顾业绩并进行问答交流；提及卡姆登管理层出席人员为总裁兼首席执行官Alex Jessett及投资者关系高级副总裁Kim Callahan。
管理层发言摘要：
Alex Jessett介绍公司基本情况：多户住宅房地产投资信托基金，拥有近60,000套公寓住宅，分布于美国15个主要市场，总市值160亿美元，上市超过30年；投资组合75%位于阳光地带，60%资产在郊区，以B类资产为主。
战略重点：聚焦高增长市场、运营多元化资产组合、资本循环与价值创造、维持强劲财务状况、为股东提供持续收益。
市场环境：2024年新增供应达50年峰值后开始下降，购房相比租房溢价约60%，预计2026年及以后收入和净经营收入增长向好。
二、财务业绩分析
核心财务数据
2025年指引：核心每股运营资金6.81美元，同物业收入增长率1%，支出增长率2.5%，净经营收入增长率25个基点（中点）。
并购与处置：2025年至今完成3.38亿美元收购（新增奥斯汀、纳什维尔、坦帕新建社区），1.74亿美元资产处置，更多待售物业预计2025年第四季度交割。
财务状况：A类信用评级，无担保信贷额度和商业票据计划下约7亿美元可用资金，下次重大债务到期为明年第四季度（5亿美元，当前利率5%左右中期水平）。
关键驱动因素
收入增长驱动：阳光地带市场就业、人口、移民增长带来的公寓需求强劲，创纪录吸纳量支撑业绩。
成本与费用：坏账和拖欠情况低于预期，保留率高，续约占比上升有助于稳定收入。
三、业务运营情况
分业务线表现
租赁市场：2025年第二季度综合租金增长率0.7%（新租约下降2%，续约增长3.5%），第三季度预计类似；第二季度末和第三季度初新租约价格敏感性上升，续约无价格敏感性。
住户结构：平均年龄31岁，75%为单身人士，因购房迁出比例约10%（历史14%），租房相比购房折扣50%-60%（迈阿密20%以上），住户财务状况良好（平均将收入19%用于租金）。
市场拓展
区域表现：阳光地带市场需求强劲；洛杉矶（3处资产）入住率高，坏账缓解；华盛顿特区DMV地区中北弗吉尼亚表现突出，DOGE对市场无显著影响；奥斯汀和纳什维尔供应较高（奥斯汀2024年新增供应占存量10%），预计2026-2027年供应降至1%-2%。
运营效率
入住率：整体保持高位，尤其是核心市场；保留率创纪录，周转率低。
坏账情况：重点市场（如洛杉矶）坏账问题显著缓解。
四、未来展望及规划
短期目标（2026-2027年）
市场预期：新增供应下降（2026年2%，2027年1.5%），需求端无需高就业增长即可吸纳供应（2024年4%供应由80万就业吸纳），预计租金增长回升。
财务预期：同店净经营收入增长率明年将更高；计划在利率下降环境下对5亿美元到期债务进行增值再融资。
中长期战略
开发策略：当前开发项目收益率5.5%-6%，因购买价格低于重置成本而暂缓，未来利率下降、租金增长、建筑成本下降后将重启，利用100%债务融资优势。
新业务探索：试点BTR（建造出租）社区（休斯顿郊区2个项目），目标人群为独栋出租需求者，目前租赁速度慢但预计住户粘性高。
技术投入：计划增加人工智能相关支出。
五、问答环节要点
租赁市场趋势
春夏租赁季疲软原因：2024年新增供应50年峰值（1974年以来），2025年第二季度符合预期，第三季度预计类似；价格敏感性上升主要来自新增供应消化期的优惠措施增加。
就业数据影响：2024年吸纳量50年新高，原以为需170万就业，实际仅80万，显示需求韧性，无需高就业即可支撑供应吸纳。
市场特定问题
南加州：投资组合占比小，洛杉矶3处资产入住率高，坏账缓解。
华盛顿特区：DMV地区中北弗吉尼亚表现强劲，DOGE无影响，政府工作人员返回办公室带来增量需求，目标人群非40岁左右政府工作人员。
奥斯汀与纳什维尔：供应高（奥斯汀2024年新增供应占存量10%），2026-2027年供应大幅下降，需求强劲（25-34岁年轻人偏好），预计未来表现良好。
交易与开发市场
交易市场：利率波动导致交易少，准场外交易增加，卡姆登参与其中；预计明年年初利率稳定后交易增加。
开发市场：当前购买价格低于重置成本（建造成本100美元 vs 购买95美元），开发项目财务可行性低，未来三大因素（租金增长、建筑成本下降、利率下降）将改善。
其他热点问题
BTR业务：试点项目针对新人群，租赁决策周期长，预计粘性高，稳定后收益率与公寓产品一致。
人口统计与就业：25-34岁目标人群就业市场阳光地带更优，人工智能将创造新就业机会，对年轻人有利。
六、总结发言
Alex Jessett对未来持乐观态度：预计美联储降息后长期借款利率下降，公司人工智能支出增加，明年行业同店净经营收入增长率更高。
核心优势：强劲财务状况（A类评级、充足流动性、低杠杆）、优秀开发能力、聚焦高增长阳光地带市场、适应年轻目标人群需求。
战略重点：等待市场时机重启开发，通过资本循环与价值创造提升股东回报，探索BTR等新业务模式。