卡姆登物业信托2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间与目的：2025年第三季度业绩发布会，讨论季度财务表现、市场动态及未来展望。
管理层发言摘要：
Richard Campo（董事长兼CEO）：宣布公司总部搬迁，强调公寓需求强劲、可负担性改善，认为当前公寓及股票被低估，计划通过处置资产继续回购股票（剩余4亿美元授权）；指出公寓投资前景良好，需求高企、供应下降、租金可负担、人口及移民趋势支持长期需求。
Keith Oden（执行副董事长）：第三季度同店收入增长0.8%，年初至今增长0.9%，入住率95.5%，续租率上升3.5%，新租约下降2.5%，综合增长率0.61%。
Alexander Jessett（总裁兼CFO）：第三季度核心运营资金1.868亿美元（每股1.70美元），处置3个旧社区获1.14亿美元，回购5000万美元股票；调整全年收购/处置 guidance 至4.25亿/4.5亿美元（原7.5亿/7.5亿美元）。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收与利润：第三季度核心运营资金（Core FFO）1.868亿美元，每股1.70美元，超先前指导中点0.01美元；同店收入增长0.8%（季度）、0.9%（年初至今）。
资产交易：处置3个旧社区（平均24年历史），总价值1.14亿美元，平均AFFO收益率约5%；回购股票5000万美元，平均价格107.33美元（FFO收益率6.4%，资本化率6.2%）。
资产负债表：净债务与EBITDA之比4.2倍，无重大债务到期至2026年第四季度，无稀释性债务到期至2027年。
关键驱动因素
收入增长：主要受费用及资产管理收入增加、利息支出降低（资本支出 timing 及浮动利率下降）推动。
成本与费用：物业支出表现优于预期，财产税低于 forecast，全年同店支出中点从2.5%下调至1.75%。
三、业务运营情况
分业务线表现
租赁市场：入住率95.5%（与去年同期持平），居民保留率强劲，归因于现场团队服务；第三季度综合租赁利率环比下降10个基点，预计第四季度下降约1%。
房地产开发与投资：稳定Camden Durham并完成Camden Village District建设（均位于罗利-达勒姆市场）；放缓开发启动，优先以低于重置成本收购资产及回购股票。
市场拓展
区域表现：华盛顿特区大都会为顶级市场，第三季度收入环比增长领先；达拉斯、夏洛特、纳什维尔、亚特兰大等阳光地带市场租赁表现改善，综合租金转正。
供应与需求：2025年公寓吸纳量创20多年最佳，供应降至疫情前10年平均以下；预计2026年交付量下降25%，需求受人口、移民及低住房可负担性支撑。
运营效率
资产处置：聚焦处置老旧、高资本支出社区，第四季度计划额外处置2.76亿美元资产。
成本控制：SEO营销成本因竞争加剧上升，预计供应吸收后回落。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年第四季度）
财务预期：核心FFO每股1.71-1.75美元，环比增长0.03美元；综合租赁交易价格预计下降约1%；收购/处置预计额外8700万/2.76亿美元。
战略重点：优先保障入住率，部分市场采取降价策略；继续通过处置资产回购股票。
中长期战略（2026年及以后）
市场预期：供应减少（2026年预计15万套，2027年11万套），需求强劲，Whitten Advisors预测2026年市场租金增长3-3.5%，2027年超4%。
发展计划：建筑成本下降5-10%后可能重启开发；利用低利率风险优势，待供应过剩结束后转向更强增长。
五、问答环节要点
市场与估值：公私市场估值脱节，优质物业私人市场资本化率4.75-5%，公司股票较NAV折价30%，计划持续回购；预计市场情绪转变后股价回升至NAV水平。
2026年业绩展望：预计收益基本持平（与2025年类似），不确定性降低（关税、税收政策明朗），供应减少25%，中期选举或推动经济向好。
租赁与需求：第四季度租赁价差符合季节性（预计下降1%），阳光地带吸纳数据良好；未观察到居民因失业搬离，需求受人口、移民及低住房可负担性支撑。
开发策略：当前优先以低于重置成本收购资产，未来建筑成本下降后或重启开发，已有土地储备及潜在项目。
六、总结发言
管理层对公寓市场长期前景乐观，认为需求高企、供应下降、租金可负担性改善及人口趋势构成有力支撑。
公司财务稳健（低杠杆、无近期重大债务到期），计划通过资产处置与股票回购提升股东回报，待供应过剩结束后实现更强增长。
感谢团队贡献，邀请分析师参加12月NAREIT会议。