卡姆登物业信托2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第四季度
主持人说明：
介绍会议目的为讨论卡姆登物业信托2025年第四季度收益；说明会议正在公司网站投资者部分直播，结束后提供重播；提醒前瞻性陈述风险及非GAAP指标使用；要求提问限制为一个，后续问题可会后沟通。
管理层发言摘要：
里克·坎波（董事会主席兼首席执行官）：强调2025年强势收官，核心FFO每股超出指引13美分；指出新供应见顶、阳光地带市场增长更快、住户财务韧性强（租金支付占收入19%）、公寓仍比购房便宜等确定趋势；宣布出售加州房产以扩大阳光地带业务并回购股票。
基思·奥登（执行副主席）：2025年同物业收入增长76个基点，超指引中点1个基点；2026年同物业收入指引中点75个基点，与2025年持平；对各市场进行评级（如华盛顿特区A级、休斯顿B级、奥斯汀C级），预计下半年运营状况改善。
亚历克斯·杰塞特（总裁兼首席财务官）：第四季度核心FFO每股1.73美元，超指引中点0.03美元；2025年处置7个旧社区（3.75亿美元）、收购4个新资产（4.23亿美元）；2026年核心FFO指引6.60-6.90美元/股，中点6.75美元，同比降0.13美元；计划出售11个加州社区（预计15-20亿美元），60%收益用于1031交易所收购，其余用于股票回购。
二、财务业绩分析
核心财务数据
第四季度核心FFO：1.931亿美元，每股1.73美元（超季度指引中点0.03美元）；
2025年核心FFO：每股超出最初指引13美分；
2026年核心FFO指引：6.60-6.90美元/股，中点6.75美元（同比减少0.13美元）；
2026年同店净运营收入指引：-50个基点（收入增长75个基点，费用增长3%）；
2026年第一季度核心FFO指引：1.64-1.68美元/股，中点1.66美元（环比降0.10美元）。
关键驱动因素
收入增长：2025年同物业收入增长76个基点，2026年指引中点75个基点，主要来自租金收入（55个基点）和其他收入（20个基点）；
成本与费用：2026年一般管理费用预计增长3%（每股增加4.5美分），同店费用增长3%（2025年为1.7%）；
资产交易影响：2025年处置旧社区（高FFO收益率）与收购新资产的影响相互抵消，加州资产出售对2026年同店收入影响约25个基点；
非核心调整：2026年非核心FFO调整预计每股0.14美元（主要为法律费用和交易追求成本）。
三、业务运营情况
分业务线表现
各市场评级与增长预期：华盛顿特区都会区（A级，收入增长3.5%）、休斯顿（B级，预计超平均增长）、南加州（B级，收入增长3%）、丹佛（B级，因监管变化收入或降）、奥斯汀（C级，前景改善）等；
租金率：2025年第四季度新租约降5.3%，续租升2.8%，综合利率-1.6%；2026年第一季度续租报价平均涨幅3%-3.5%。
市场拓展
阳光地带市场：持续吸引企业搬迁和增长，2026年就业增长主要集中于此；计划出售11个加州社区，将资本重新部署到阳光地带收购（约11亿美元）和股票回购（约6.5亿美元）；
资产交易：2025年出售3个社区（2.01亿美元）、收购1个社区（8500万美元），全年处置7个旧社区（3.75亿美元）、收购4个新资产（4.23亿美元）。
研发投入与成果
暂无信息
运营效率
资产优化：出售较旧、资本支出高的社区（平均使用年限22年），收购较新资产（平均使用年限5年）；
开发项目：2026年计划启动3.35亿美元开发项目，总开发支出约2亿美元，成本下降5%-8%。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
财务目标：核心FFO每股6.60-6.90美元，同店收入增长75个基点，同店净运营收入-50个基点；
资本部署：完成加州资产出售（预计年中），60%收益通过1031交易所收购阳光地带资产，其余用于股票回购（已完成4亿美元，剩余2.5亿美元计划2026年初完成）；
市场策略：预计下半年运营状况改善，市场租金增长约2%（主要在下半年），新租约和续租利率逐步改善。
中长期战略
市场定位：聚焦阳光地带市场，预计2027年新供应占库存百分比降至1.5%，供需关系改善推动租金增长；
投资方向：持续收购稳定资产，谨慎推进开发项目（如丹佛Baker、纳什维尔Gulch项目），目标稳定回报约5%；
风险应对：监控法律费用、监管变化（如丹佛公用事业再计费法规），优化资产负债表（计划发行4-5亿美元新债券）。
五、问答环节要点
加州资产出售
问：为何选择现在出售加州投资组合？
答：阳光地带增长将迎来转折点，需提前布局；加州交易市场活跃，可最大化售价；出售收益可重新部署到阳光地带及回购股票（股价低于隐含资本化率）。
问：是否考虑拆分出售？
答：灵活考虑组合或单独出售，目标最大化购买价格。
2026年租金与市场预期
问：全年新租约、续租及综合利率预期？
答：第一季度新租约和续租略有改善，综合利率随之改善；下半年随租赁旺季推进，预计租金增长加速，无市场显著担忧，部分市场已现“绿芽”。
资本部署与税务影响
问：1031交易所收购时间安排及净卖家误解？
答：加州出售与阳光地带收购预计年中完成，对2026年指引净中性；股票回购前端加载，因当前股价具吸引力。
问：若无法重新部署资本的税务影响？
答：收购团队能力强，卖家倾向与卡姆登合作，重新部署无虞；若失败或需支付税款并考虑特别股息。
开发与成本
问：开发项目稳定回报预期及成本趋势？
答：成本下降5%-8%，开发仍具挑战；稳定回报非趋势基础5%-5.5%，趋势基础约6%；2026年开发启动集中在下半年。
法律与监管
问：1400万美元法律费用构成及未来政治倡导支出？
答：含法律费用及交易成本，为特定事件，未来将恢复正常；政治倡导支出92%在加州，出售后阳光地带相关支出基本为零。
问：丹佛公用事业再计费监管影响？
答：科罗拉多州新法案禁止公共区域公用事业计费，影响约180万美元（同店净运营收入19个基点），其他市场暂无忧虑，行业关注透明度。
市场复苏与需求
问：2027年市场复苏曲线陡峭程度？
答：已四年零租金增长（前所未有），住户收入增长20%，转折时租金增长或剧烈（如取消1个月免费即增8.3%收入）；奥斯汀、纳什维尔恢复较慢，其他市场供需改善后租金将上涨。
问：大学毕业生就业市场对需求影响？
答：2025年毕业生就业差（18-24岁失业率10%），若2026年就业改善，或释放需求（年轻人倾向独立生活）。
六、总结发言
管理层感谢参会者，强调2025年强势收官，2026年聚焦阳光地带资本部署与股票回购，预计下半年运营改善，长期看好供需关系驱动租金增长。