Centerspace2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议目的：讨论Centerspace 2025年第三季度业绩表现、战略交易进展及未来展望。
管理层发言摘要：
总裁兼CEO安妮·奥尔森指出，第三季度及年初至今业绩得益于区域市场健康、运营平台的费用控制能力及团队执行力，同店投资组合净经营收入（NOI）同比增长4.5%；
因战略交易相关时间调整及一般及行政费用，将核心FFO指引中点下调0.02美元至4.92美元；
强调资本循环战略，包括在科罗拉多州和犹他州的收购及明尼苏达州的资产处置，以优化投资组合质量和效率。
二、财务业绩分析
核心财务数据
第三季度核心FFO为每股摊薄后1.19美元，同店NOI同比增长4.5%；
同店收入增长2.4%，其中入住率提升20个基点，平均每月每间入住房屋收入增长2.2%；
同店费用同比下降80个基点，可控费用增长3.4%，不可控费用下降7.6%（主要受财产税和保险利好影响）；
完成圣克劳德投资组合出售（1.24亿美元）及明尼阿波利斯七个社区出售（8810万美元），合计回收资本约2.12亿美元；
本季度回购63,000股股票，平均每股价格54.86美元。
关键驱动因素
收入增长由租金上涨（季度混合增长率1.3%，年初至今1.6%）和入住率提升推动；
费用控制得力，科罗拉多州财产税评估值低于预期导致税收支出减少；
核心FFO指引下调主要因战略交易相关的一般及行政费用增加。
三、业务运营情况
分市场表现
明尼阿波利斯：受益于入住率和租金双增长，季度混合租金增长2.1%；完成七个社区出售后，剩余 portfolio 87% NOI位于郊区，利润率提升约90个基点；
北达科他州：季度混合租金增长5.2%，为投资组合中最高；
丹佛：受供应压力影响，季度混合租金下降3.5%，需提供优惠（最高六周免费）以维持入住率；
科林斯堡：续租率比丹佛高800个基点，入住率同比增长最强劲，租金增长和吸纳量表现优于丹佛。
交易活动
收购科罗拉多州洛夫兰的Railway Flats和盐湖城的Sugarmont，强化目标市场布局；
出售圣克劳德（1.24亿美元，资本化率6%左右）和明尼阿波利斯七个社区（8810万美元，资本化率5%以上），退出低增长市场，优化 portfolio 质量。
四、未来展望及规划
短期目标（2025-2026年）
预计年底净债务与EBITDA之比降至7倍左右，债务平均利率3.6%，平均到期时间7.2年；
聚焦费用控制和资本循环，优先通过资产处置偿还收购相关债务；
丹佛市场预计2026年下半年需求开始超过供应，2027年恢复增长。
中长期战略
重点拓展盐湖城市场，寻求规模扩张机会；
持续关注科林斯堡、博尔德等表现优于丹佛的区域市场；
评估二级和三级市场投资机会，利用当前强劲的买方需求优化 portfolio。
五、问答环节要点
资本配置策略：在股票回购、债务偿还和收购间平衡，回购规模较小（数百万美元），优先用于优化资本结构；
丹佛市场前景：供应高峰已过，预计2026年下半年需求超过供应，当前优惠水平与市场持平或略低（最高六周免费），2027年有望恢复增长；
费用展望：2026年保险成本预计低个位数增长，科罗拉多州新立法限制RUBS转嫁能力，可能影响费用回收；
债务管理：2026年上半年到期的9300万美元有担保债务计划通过再融资（利率5%左右）或信贷额度偿还。
六、总结发言
管理层强调团队执行力和运营卓越，尽管面临市场挑战，仍实现稳健业绩；
未来将继续推进资本循环战略，优化投资组合，聚焦高增长市场，平衡短期财务表现与长期增长潜力；
对2026年业绩持乐观态度，预计明尼阿波利斯和北达科他州市场将持续贡献增长，丹佛市场有望逐步复苏。