龚成：理想收息股——置富产业信托
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代号：00778
股息率：5.5%
每股股息：$0.47
业务类别：地产业
集团主席：徐胜来
主要股东：长江实业地产有限公司(1113)(26.9%)
集团网址：http://www.fortunereit.com
5年业绩
年度：2016/2017/2018/2019/2020
收益(亿) ：18.8 /19.4/19.4/19.6/18.4
可分派收入(亿)：9.35/ 9.71/9.86/9.94/9.70
每股盈利：0.66/ 1.68/3.12/0.76/-1.63
每股股息：0.49 /0.51/0.51/0.51/0.47
--企业简介--
置富产业信托(置富)是一个房地产投资信托基金，成立于2003 年，2010 年在香港上市。根据当中的信托条款， 定明要将可分派收入作100% 的股息派送。
置富在香港持有16 个私人屋苑商场，物业组合包括约300万平方呎零售空间及约2,700个车位。置富的商场部分原本有17个商场，于2018年以$20亿出售和富荟。
--物业组合：私人屋苑商场--
置富由长实分拆出来，当中的物业组合就是16 个商场，位置分布全港各区，租户数目过千个。这些商场都位于私人屋苑中，商铺以提供日常购物的需求为主，顾客主要是该屋苑及当区居民。
以质素来评估，这些屋苑商场并不是最高级别，但由于居民消费稳定，较少受外来因素及经济周期影响，所以令租金收入稳定，加上不少商场位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整体来说，置富都有一定质素。
【图1】--置富商场组合的数据
从组合中可见，商场位置分布在各区，位置虽然不是旺区或消费区，但由于客源是该区居民，所以仍有相当的人流。
多年来的出租率都有97%以上，2018年由于有商场翻新影响出租率，整体来说，仍是一个理想的水平，虽然近年每年都有将租金调升，但没有影响出租率，反映物业有质素，位置有一定的人流，令出租情况理想。
--三大重点商场--
在16 个商场中，收入贡献最多的3 个商场是：置富第一城、置富嘉湖及马鞍山广场，因此将这几个商场作简单分析。
置富第一城位于沙田，是拥有10,000 个单位的沙田第一城住宅项目的商场部分，地点位于第一城港铁站附近，主要客源为该屋苑及该区居民。
置富嘉湖位于天水围，是天水围区最大的购物中心，由于有戏院及娱乐设施，有一定的吸引力，成功吸引周边地区人流，带动理想收入。这商场于2018年花了$1.5亿进行商场的翻新，提升长远的价值及租金收入。
【图2】--所商场所贡献的收入占比
马鞍山广场位于沙田马鞍山，商场与马鞍山港铁站直接相连，连接巴士总站、公共小巴总站及的士站，交通方便，是区内的大型主要商场，除了附近屋苑外，亦能吸引马鞍山区的市民。
这3 个商场的收入贡献，占整个置富物业组合一半，是重要的组成部分，而这3 个商场主要都是以民生为主，因此较少受经济周期的影响，同时自由行对其影响亦较少。
置富在整个商场组合中，绝大部分都是居民日常生活所需，从下图的租户行业分类结构，可见都是民生类别。当中特性是收入稳定，但租金上升的幅度不会太高，反映置富的派息将呈平稳上升的格局。
【图3】--租户行业分类
--回报与估值--
虽然置富的收入不会高速增长，但不代表没有增长的能力，受惠近年楼市上升的带动，当中的商场组合估值亦不断上升。
投资者在评估房托时，物业估值是其中一个参考指标，但并非唯一的指标，虽然股价很多时会低于估值，但不一定便宜。
因为分析股价平贵的指标，会放在回报率，而不是单以资产数字作准，而评估房托的回报率指标就是股息率，因此这才是最大的分析要点。
【图4】--每基金单位资产净值及物业估值
股息源自「可分派收入」，而当中源自租金，因此租金是当中的要点。
从置富5 年的收入资料中，可见租金收入不断上升。由于5 年内的商场组合只有少许变化，因此总收入的上升就是来自加租，反映期内即使不断加租，以长期平均计，出租率亦没有因此而下跌，市场能承受当中的租金，最终带动股息上息。
--疫情因素--
虽然疫情对零售市道有影响，令租金收入存有潜在变量，但从2020年度的资料分析，对置富的实质影响，并不算大。其中一个原因，就是这房托的物业是民生类，对旅游业的影响较少。
加上疫情只是中短期的不利情况，长远会慢慢好转，而投资者应集中企业的长期情况。而置富在长远收息的角度，仍是不差的。
--投资策略--
虽然置富所持的物业并非最优质，但从上述分析，可见仍有一定质素，而屋苑商场租金稳定更是优点之一。
这股票受租金上升、股息上升的带动令股价保持上升，而股价的上升幅度超过股息上升的幅度，除了因为之前低息环境令收息资产被追捧外，另一原因是物业价格的上升。香港楼价近年上升不少，商场物业同样升值，带动置富的股价上升。
若然楼价回落，这股的股价将有所调整，但当中的租金未必会下调，又或跌幅有限，因此股息回报其实有一定保障。在香港楼价处较高水平以及美国加息周期的前提下，投资者只要用上分注买入的策略，便能有效减少风险。
投资者不应着重股价回报，因为楼市再升值的空间已有限，所以往后股价将平稳发展，而焦点应落在股息回报率之上。
由于这房托以100% 派息的模式进行，所以股息稳定，但增长只能来自加租，而不是发展，因此股息将呈平稳增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已是合理区。因此，现价合理。
投资策略可用分注买入，慢慢储货的模式，只入不出，长期甚至永远持有作收息。