Cushman & Wakefield2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度（具体日期未明确提及）
主持人说明：
介绍会议为高纬环球2025年第三季度业绩电话会议，说明参会者收听模式、提问方式及会议录制情况，随后转由管理层进行业绩介绍。
管理层发言摘要：
Michelle MacKay（首席执行官）：强调公司各业务领域均呈现增长势头，第三季度租赁收入创历史同期新高，现金流生成创新高，两年内已偿还5亿美元债务，调整后EBITDA利润率同比提升70个基点；通过降低资本成本、投资数据与AI基础设施及有机增长，推动业绩增长，并将2025年调整后每股收益增长指引上调至30%-35%。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收：第三季度收入18亿美元，同比增长8%，有机收入增长9%；
利润：调整后EBITDA增长11%至1.6亿美元，调整后EBITDA利润率扩大23个基点至9%；调整后每股收益同比增长26%至0.29美元；
资产负债表关键指标：季度末净杠杆率3.4倍（2022年第四季度以来最低），过去12个月自由现金流1.65亿美元，转化率约61%；
债务情况：自7月以来偿还2.5亿美元债务，两年内总债务偿还额达5亿美元，占初始债务余额15%。
关键驱动因素
营收增长：各业务板块（租赁、资本市场、服务）收入均实现增长，尤其资本市场业务同比增长20%；
成本控制：通过定期贷款重新定价和循环信贷额度修订降低借贷成本，有效费用管理推动年初至今调整后EBITDA利润率提升70个基点；
投资回报：重组项目管理业务、扩展全球资本市场平台等战略投资开始见效，推动有机增长加速。
三、业务运营情况
分业务线表现
租赁业务：第三季度收入同比增长9%，美洲增长11%（写字楼和工业地产“追求品质”趋势推动），EMEA增长9%（英国、西班牙表现突出），亚太下降6%（大中华区拖累，新加坡、澳大利亚部分抵消）；年初至今大型和超大型交易数量同比增长超40%；
资本市场业务：同比增长20%，美洲增长16%（多资产类别和交易规模两位数增长），EMEA增长14%（荷兰大型债务融资交易驱动），亚太增长84%（印度、日本贡献最大）；
服务业务：美洲有机增长6%（设施服务和管理现有业务扩展），EMEA增长17%（重组后项目管理业务增长，法国、意大利新合同），亚太增长6%（印度、大中华区项目和设施管理业务扩展）。
市场拓展
区域市场：EMEA地区英国、爱尔兰、荷兰、西班牙租赁和资本市场业务同比强劲增长；亚太地区印度、日本资本市场活跃；美洲多资产类别交易活跃；
客户与人才：引入新机构资本市场顾问（平均毛收入较2024年招聘者高200%以上），关键市场招聘45名顾问扩展平台；租赁人才留存推动大型交易增长。
研发投入与成果
技术投资：建设数据和AI基础设施，推出专选址工具Athena（用于数据中心业务），提升服务价值链至技术服务领域；
业务重组：服务业务“打破孤岛”（组织结构、领导层和文化变革），转向盈利增长，放弃非盈利合同。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
财务预期：上调调整后每股收益增长指引至30%-35%（原25%-35%），预计全年租赁收入增长接近6%-8%指引区间上限，服务收入中个位数增长，资本市场收入中至高 teens增长；
战略重点：继续推进数据中心业务扩展，深化全球资本市场平台建设，提升服务业务交叉销售能力。
中长期战略
行业趋势判断：看好数据中心、优质写字楼和工业地产需求，欧洲央行降息和美国信用利差改善将促进资本市场活动；
公司定位：构建全球一体化服务平台，推动服务业务向技术服务价值链上游移动，提升客户粘性和利润率；
投资方向：持续投资技术工具（如Athena）、人才招聘（资本市场和租赁领域）及业务重组（服务业务整合）。
五、问答环节要点
平台策略与竞争
问：美洲资本市场增长是否处于早期阶段？答：处于爬坡阶段，未来增长空间大，正构建全球平台而非仅美国机构平台；
问：EMEA利润率增长放缓原因？答：受上一季度外汇和激励薪酬时间差异影响消退，平台优化和业务增长将持续推动利润率改善。
业务增长驱动
问：EMEA服务业务增长细节？答：英国租赁收入增长37%，荷兰资本市场大型交易，项目管理和设计建造业务重组后利润率提升；
问：服务业务未来增长信心？答：通过“打破孤岛”和转向技术服务提升盈利能力，全球企业服务和项目管理为主要增长引擎。
市场环境与趋势
问：10月交易业务趋势？答：增长势头延续至第四季度初；
问：亚太地区中国合资企业影响？答：为季度收益时间差异，全年贡献预计与去年持平。
运营与资源配置
问：交叉销售激励措施？答：推行“加一”（plus one）文化，实施内部激励，跟踪并提升交叉销售效率；
问：招聘市场竞争？答：资本市场领域人才主动应聘增加，因公司平台和技术工具优势，薪酬成本未显著上升。
六、总结发言
管理层对未来发展方向：持续推进“跑道”战略，平衡去杠杆、降成本与有机投资，聚焦高质量增长；
公司愿景：成为全球领先的商业地产服务平台，通过技术赋能、业务整合和人才优势捕捉市场机遇；
战略重点：12月投资者日将详细阐述长期战略，包括数据中心业务扩展、服务价值链升级及全球平台协同。