东风政府物业2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度（具体日期未提及）
主持人说明：
介绍会议目的为公布2025年第三季度业绩，后续将进行分析师与管理团队问答环节；提醒会议正在录制，分析师提问需按星号11。
管理层发言摘要：
达雷尔·W·克雷特（首席执行官、总裁兼董事）：强调公司在联邦政府部分关闭背景下仍保持稳定运营，政府停摆属于预算谈判的“歌舞伎剧场”，不会拖欠租金；公司正执行去年启动的增长战略，核心围绕三个长期优先事项：核心FFO每年增长2%至3%、通过多元化进入州和地方及高信用政府相关租户提高同店业绩、持续执行增值开发机会以改善加权平均租赁期限和建筑年龄。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收与利润：第三季度摊薄后每股净收益0.03美元，核心FFO每股0.76美元（同比增长3%，处于2025年guidance区间中点）；2025年全年核心FFO每股guidance收窄至2.98-3.02美元（中点同比增长3%），2026年guidance区间为3.05-3.12美元（预计增长2%-3%）。
投资组合指标： portfolio occupancy 97%（接近历史高位），加权平均租赁期限约10年；88%租赁收入来自联邦政府，12%来自其他渠道。
杠杆与现金流：第三季度收到亚特兰大FDA项目1.02亿美元进度款后，现金杠杆率从7.9倍降至7.6倍，预计项目完工后将进一步降至7.5倍以下；可供分配现金为2930万美元。
关键驱动因素
核心FFO增长由收购、强劲续租执行和审慎的portfolio management推动；
现金杠杆率下降主要得益于开发项目进度款收款及债务优化（如2018年高级无抵押定期贷款从1.745亿美元扩大至2亿美元）。
三、业务运营情况
分业务线表现
政府地产租赁：聚焦移民设施、法院、公共卫生实验室等任务关键型资产，租户使命具有跨周期持久性；成功延长美国公民及移民服务局林肯设施租约，完成弗吉尼亚州戈尔登退伍军人事务部设施长期续租。
开发项目：亚特兰大FDA设施（公司历史最大开发项目）即将完工，预计2025年12月交付；佛罗里达州福特市州犯罪实验室项目于2025年8月破土动工，预计2026年第四季度交付。
市场拓展
收购：第三季度收购科罗拉多州约克太空系统公司总部，推进政府相关敞口至15%的目标；2025年已完成近2亿美元收购（含DHS Burlington等政府资产）。
多元化战略：目标将投资组合结构调整为70%联邦政府、15%州和地方政府、15%政府相关领域，2025年已通过收购约克太空系统总部等案例推进该目标。
运营效率
资本部署：收购团队建立公司历史最 robust 管道，可选择性部署资本，目标收益率超过加权平均资本成本100个基点以上；2026年计划5000万美元全资收购（潜在可提升至4亿美元）及5000万-1亿美元开发相关投资。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
财务预期：核心FFO每股3.05-3.12美元（增长2%-3%），计划5000万美元全资收购及5000万-1亿美元开发投资，若执行4亿美元收购可达到guidance上限。
战略重点：推进亚特兰大FDA等开发项目交付，深化与联邦、州和地方机构关系，优化资本成本（如争取额外投资级评级以进入公共债券市场）。
中长期战略
杠杆目标：中期现金杠杆率降至6倍（历史水平为7-8倍），以增强与REIT同行的可比性并降低资本成本。
投资组合多元化：持续扩大州和地方及政府相关租户敞口至15%，目标最终形成70%联邦、15%州和地方、15%政府相关的组合结构，以获取更高租赁期限（州政府租赁可达40年）和增长条款。
五、问答环节要点
政府停摆影响：停摆会略微减慢业务进展，但不会导致租金拖欠，政府租赁资金已提前6个月以上安排，租金支付等同于美国国债义务；历史上21次停摆均未影响租金支付。
收购与资本成本：2026年5000万美元收购guidance为“低门槛”，实际收购能力取决于资本成本改善；当前收购管道达15亿美元，若股权成本接近同行水平，可实现更高收购规模和增长率。
开发项目进展：弗拉格斯塔夫法院因政府多机构空间设计协调，交付时间推迟至2026年，属预期内；约克太空系统总部收购价格2900万美元，cap rate低十位数，租户业务依赖科罗拉多地区人才库，搬迁难度大，租约稳定。
杠杆与增长平衡：降低杠杆率是为提升与REIT同行可比性以改善股价和资本成本，预计2-3年内通过开发项目收益增长和债务优化实现6倍杠杆目标；不排除通过合资等方式推进开发以平衡杠杆。
六、总结发言
管理层对未来发展方向：持续执行增长战略，聚焦任务关键型政府地产，通过多元化租户、优化杠杆和资本成本、推进开发与收购项目实现2%-3%的年度核心FFO增长。
公司愿景与战略重点：打造兼具增长性和持久性的投资组合，无论经济或政策背景如何均能稳定表现；致力于成为投资级企业，通过稳定现金流和股息为股东创造长期价值；感谢租户、员工和股东的信任与合作，对未来机会充满信心。