道格拉斯艾美特2025财年二季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第二季度
主持人说明：
Stuart McElhinney介绍会议目的，强调非GAAP财务指标使用及前瞻性声明风险；
管理层包括CEO Jordan Kaplan、CIO Kevin Crummy和CFO Peter Seymour参会。
管理层发言摘要：
Jordan Kaplan：办公室和住宅租赁表现强劲，办公空间正吸纳持续，住宅NOI增长超10%；
宣布将10,900 Wilshire办公物业转换为320套公寓的战略计划。
二、财务业绩分析
核心财务数据
收入同比增长2.7%；
FFO下降至每股0.37美元，AFFO降至5,450万美元；
同物业现金NOI下降1.1%（主因上年大额物业税退款）；
2025年指引：摊薄每股净收入7-11美分，FFO每股1.43-1.47美元。
关键驱动因素
办公室租赁成本低于行业平均；
住宅需求强劲（入住率99.3%）；
高租金年增幅（超3%）支撑长期现金流。
三、业务运营情况
核心业务表现
办公室：Q2签约973,000平方英尺（含30%新租约），租赁渠道强劲；
住宅：Westwood子市场需求旺盛，租金增长显著；
战略项目：
10,900 Wilshire办公转住宅（预计成本2-2.5亿美元，分阶段交付）；
Studio Plaza翻新进展顺利（首租户已入驻）。
市场拓展
聚焦洛杉矶西区高端住宅市场（Brentwood/Westwood/Santa Monica）；
通过转换项目优化办公子市场供需平衡。
四、未来展望及规划
短期目标
完成10,900 Wilshire和Studio Plaza的改造；
推进2026年债务再融资（已完成2亿美元贷款置换）。
中长期战略
扩大住宅资产占比（参考夏威夷成功转换案例）；
把握UCLA医疗/量子计算中心带来的区域需求增长。
五、问答环节要点
租赁策略
问：租赁与入住率差距扩大的原因？
答：大租约谈判周期长导致滞后，但渠道健康（270基点差距为积极信号）。
项目经济性
问：10,900 Wilshire转换的收益率预期？
答：成本收益率约10%，现金流IRR更优。
区域市场
问：洛杉矶科技行业需求是否匹配旧金山AI热潮？
答：本地科技以娱乐关联为主，医疗/量子计算或成新增长点。
六、总结发言
Jordan Kaplan强调：租赁市场复苏态势良好，战略转换项目将增强资产价值；
重申对西区高端住宅和办公市场的长期信心。