道格拉斯艾美特2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度（具体日期未提及）
主持人说明： 欢迎参加道格拉斯·埃米特公司季度业绩电话会议，会议正在录制并提供网络直播及90天回放，提醒参会者注意前瞻性陈述风险及SEC文件中的风险因素。
管理层发言摘要：
Jordan Kaplan（总裁兼CEO）：Q3办公室租赁未达预期，7月强劲（超30万平方英尺），8-9月放缓但续租表现良好（租户保留率超70%长期均值）；多户住宅同店现金NOI增长近7%，整体投资组合同物业现金NOI增长3.5%；完成近12亿美元债务再融资，利率具竞争力；Brentwood和Westwood的两个多户住宅开发项目将新增超1000个高端单元，州及市政法律变化允许在现有地点增建更多住宅单元（如Brentwood的Wilshire和Barrington街角可建500单元住宅塔楼）。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收：与2024年Q3持平，为2.51亿美元；
FFO：降至每股0.34美元；
AFFO：降至5200万美元；
同物业现金NOI：增长3.5%（多户住宅增长6.8%，办公楼增长2.6%）；
2025年指引：稀释后普通股每股净收入7-11美分，稀释后每股FFO 1.43-1.47美元。
关键驱动因素
办公楼业绩受益于财产税退款（时间不确定但预计持续影响），剔除退款后同物业现金NOI增长基本持平；
FFO及AFFO下降主要因利息支出增加超过运营贡献增长；
多户住宅表现强劲，需求稳定且基本满租。
三、业务运营情况
分业务线表现
办公楼： Q3签署215份租约（84万平方英尺），其中新租约约20万平方英尺；租金及优惠政策稳定，剩余2026-2027年租约到期量低于历史平均；租赁成本低于同行平均；政府部门租户需求疲软（如加州大学洛杉矶分校缩减面积），其他行业租户表现平稳。
多户住宅： 同店现金NOI增长近7%，无放缓迹象；两个开发项目（Brentwood的Landmark Residences及Westwood项目）推进中，Landmark Residences建设全面展开。
市场拓展与项目进展
开发项目： 10900 Wilshire和Westwood办公楼转公寓及新建公寓计划2026年开工；Studio Plaza（伯班克）租赁进展良好，娱乐行业租户活跃，各类规模租约均有成交。
债务管理： Q3完成三笔融资交易，包括2亿美元办公楼贷款（原2026年9月到期，再融资后2032年7月到期，利率5.6%固定至2030年7月）及9.415亿美元住宅贷款（固定利率4.8%，2030年9月到期，替换2027-2029年到期的9.3亿美元贷款），Landmark Residences解除抵押成为无抵押资产。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年及近期）
第四季度办公楼租赁开局良好，但暂不预测；
推进现有多户住宅开发项目，完成Landmark Residences等建设；
积极推进2026年底到期债务的再融资。
中长期战略
收购： 聚焦场外优质办公楼机会，与合资伙伴合作，优先收购市场顶级建筑物（长期优质投资、供应受限、租户基础良好、设施完善区域）；
开发： 利用法律变化在现有地点增建住宅单元，规划多个潜在住宅开发场地，逐步推进项目落地；
市场定位： 维持办公楼高端市场地位，看好长期复苏，多户住宅持续扩大规模。
五、问答环节要点
租赁放缓原因： 8-9月新租赁放缓无特定行业、市场或建筑物指向，可能为决策延迟，10月开局良好但暂不预测Q4整体表现。
股票表现与资本策略： 不考虑发行股票或私有化（股价被低估），通过自由现金流及合资伙伴资金支持收购与开发，无股票回购计划。
收购与回报要求： 预计近期完成有意义收购，目标收益率优于2019年，聚焦投资组合前四分之一优质资产。
办公楼转住宅机会： 多个现有地点具备开发潜力，部分或2026年底准备就绪，将逐步推进以确保项目质量。
奥运会影响： 2028年奥运会推动Westwood Village区域改善（步行区、零售、交通等），作为当地大业主参与规划，长期利好区域价值。
六、总结发言
管理层对办公楼市场长期复苏有信心，短期租赁波动不改变基本面，将继续专注高端资产收购与运营；
多户住宅为增长引擎，通过开发与法律机遇扩大规模；
感谢参会者，期待后续单独交流，强调保持专注与执行力以实现股东回报。