道格拉斯艾美特2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第四季度
主持人说明：
介绍参会管理层（董事长兼CEO乔丹·卡普兰、首席投资官凯文·克拉米、CFO彼得·西摩）；说明会议正在网络直播并提供90天回放，财报资料包可在官网获取，包含非GAAP指标调节表；提示前瞻性陈述风险。
管理层发言摘要：
乔丹·卡普兰（总裁兼CEO）：Q4办公空间净正吸纳量100,000平方英尺，客户保留率高，市场租金稳定；多户住宅需求强劲，同物业现金净经营收入同比增长近5%；全年完成10900威尔希尔收购、兰马克住宅施工启动、Studio Plaza改造及近20亿美元债务交易，资产负债表巩固。
二、财务业绩分析
核心财务数据
Q4收入：2.49亿美元（同比增长1.8%），反映办公和多户住宅收入增长；
运营资金（FFO）：每股0.35美元；
调整后运营资金（AFFO）：5300万美元；
同物业现金净经营收入：Q4下降1.4%（主要因办公运营费用增加），多户住宅净经营收入增长约4.9%；
2026年指引：普通股稀释每股净收入-0.20至-0.14美元，完全稀释每股FFO 1.39至1.45美元。
关键驱动因素
收入增长由办公租赁和多户住宅需求共同推动；
FFO及AFFO下降主要因利息支出增加、利息收入减少，部分被多户住宅业绩抵消；
办公运营费用上升对同物业净经营收入构成压力。
三、业务运营情况
分业务线表现
办公租赁：Q4签订224份租约（906,000平方英尺），其中新租约274,000平方英尺、续约632,000平方英尺；净吸纳量104,000平方英尺；租约直线价值增长2%，年度固定租金增长3%-5%；保留率约70%，需求分布于金融服务、法律、健康服务等多元行业。
多户住宅：需求强劲，基本满租；全年同物业现金净经营收入正增长，Q4同比增长5%。
项目进展
10900威尔希尔：收购完成，2026年启动改造，将现有办公楼转为200套公寓，并新建123套单元；
兰马克住宅：712套重建项目已开始施工，获3.75亿美元建设贷款（2030年到期，利率SOFR+245基点，75%余额通过互换协议固定利率5.8%）；
Studio Plaza：改造为多租户办公楼，公共区域升级完成，布伦特伍德新租户套房建设中，租赁进展顺利。
市场拓展
洛杉矶西区：高端住宅资产集中，规划新住宅开发场地；
火奴鲁鲁：分阶段改造项目验证办公与公寓共存模式，轻轨建设提升区域交通便利性。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
办公租赁：重点推进Studio Plaza重新招租，应对Q1季节性迁出，全年租约到期量较低；
债务管理：以有利利率进行再融资，延长到期期限；
开发项目：推进兰马克住宅和10900威尔希尔建设，启动西区另外2个住宅项目规划（300-500套/项目）。
中长期战略
市场判断：当前办公空间估值低于长期价值，寻求高质量收购机会；
投资方向：住宅开发（利用现有土地，单项目规模250-500套）、办公资产收购（与合资伙伴合作，控制杠杆）；
资产负债表：维持健康水平，避免过度杠杆，通过合资模式分散风险。
五、问答环节要点
收购与股票回购权衡
问：股票交易市盈率低，是否倾向回购而非收购？
答：优先通过合资模式进行收购，避免回购增加杠杆；收购可获取优质物业控制权，且不过度拉伸资产负债表。
办公需求复苏判断
问：Q4正吸纳量是否反映市场需求根本性转变？
答：单季度数据不足以确认趋势，但当前租赁渠道与上季度同样强劲，需连续多季度观察；对Q1表现持乐观态度。
媒体行业整合影响
问：媒体行业合并是否影响租赁需求？
答：整合或推动电影制作等业务振兴，租户多为服务提供商（律师、服务商等），未观察到需求下滑；Studio Plaza租赁进展良好。
住宅开发收益率
问：新建住宅项目成本收益率如何？
答：拥有土地成本优势，完工后资本化率不低于8%（不含土地成本）；项目推进需考虑公司现金状况，可引入合作伙伴。
租赁目标与正吸纳量
问：需多少新租赁面积实现正吸纳？
答：关键看新租赁占比（约30%），而非绝对面积；保留率约70%，新租赁占比达标即可实现正吸纳。
六、总结发言
管理层对市场长期基本面、投资组合质量及运营团队能力充满信心；
2026年将聚焦办公租赁、开发项目推进及高质量资产收购，平衡挑战与机遇；
强调维持资产负债表健康，通过合资模式控制风险，推动长期价值增长。