数字房地产信托2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度财报电话会议（具体日期未明确提及）
主持人说明：
介绍会议目的为讨论第三季度业绩，强调会议录制、仅收听模式及问答环节规则（限提一问题，尽量整点结束）。
管理层发言摘要：
Jordan Sadler（投资者关系）：核心FFO每股1.89美元创季度纪录，同比增长13%；固定汇率下核心FFO每股1.85美元，同比增长11%；AFFO每股和调整后EBITDA同比分别增长16%和14%；积压订单增长至8.52亿美元，0 - 1兆瓦以上互联预订量接近纪录，拥有5吉瓦电力储备支持增长。
Andrew Power（CEO）：数字转型、云和AI推动数据中心需求强劲；公司在主要大都市的基础设施、与公用事业及政府关系、开发记录具优势；AI仍处早期阶段，远程园区多为训练需求，未来推理部署对低延迟连接需求增加；公司AI相关预订占比超50%，5吉瓦电力储备将重点支持AI工作负载；第三季度运营和财务表现强劲，新增156个新客户，互联预订量创新高。
##二、财务业绩分析
核心财务数据
营收、利润与每股收益：核心FFO每股1.89美元（创纪录，同比增长13%），固定汇率下1.85美元（同比增长11%）；AFFO每股同比增长16%，调整后EBITDA同比增长14%；运营收入同比增长10%。
租赁与订单：第三季度预订量2.01亿美元（100%份额），公司份额1.62亿美元；0 - 1兆瓦以上互联产品预订8500万美元，超1兆瓦类别租赁额7600万美元；年初至今租赁额7.76亿美元（100%份额）；互联预订量创纪录，同比增长13%；续租期租约1.92亿美元，综合现金续期增长8%。
资产负债与现金流：杠杆率4.9倍（低于5.5倍目标）；流动性近70亿美元（不含150亿美元私人资本）；开发资本支出超9亿美元（含合作伙伴份额），净 basis 约7亿美元；出售非核心设施获1.23亿美元，6700万美元用于土地收购。
关键驱动因素
收入增长：高利润率费用收入持续扩张、严格的 expense 管理、新增客户及租赁业务增长。
成本与费用：运营费用增加源于业务规模扩大、就业成本上升及季节性影响；维修维护费用季节性增长，公用事业费用及报销季节性下降。
##三、业务运营情况
分业务线表现
互联与托管：0 - 1兆瓦以上互联产品近四季度租赁3.19亿美元，本季度美洲和欧洲、中东和非洲地区预订强劲，AI预订创纪录；超1兆瓦类别定价强劲，欧洲、中东和非洲地区表现突出，平均每千瓦超200美元。
数据中心建设：交付50兆瓦新容量（85%预租赁），启动50兆瓦净新项目，在建730兆瓦；开发总管道97亿美元，预期稳定收益率11.6%；可销售IT负载约5吉瓦。
市场拓展
区域表现：租赁业务分布于美洲、欧洲、中东和非洲及亚太地区，美洲互联预订创纪录，欧洲、中东和非洲超1兆瓦类别租赁强劲。
客户增长：新增156个新客户，客户群体多样化，本季度两大签约客户为久违大客户。
研发投入与成果：未明确提及具体研发投入金额及成果细节，但提到与英伟达合作DGX预认证计划，关注未来芯片组技术，开发模块化设计及HD Colo能力（30个 metros、170个设施可用，14周内部署，支持150千瓦密度）。
运营效率：相同资本现金NOI同比增长8%（固定汇率下数据中心收入增长7.8%推动）；九个月固定汇率相同资本现金NOI增长4.5%，全年指引上调至4.25% - 4.75%。
##四、未来展望及规划
短期目标（2025 - 2026年）
财务预期：核心FFO全年指引上调至7.32 - 7.38美元/股（中点同比增长约10%）；固定汇率核心FFO指引7.25 - 7.30美元/股；现金和GAAP续租价差指引中点分别上调至6%和8%；固定汇率相同资本现金NOI增长假设中点上调至4.5%；G&A假设中点上调750万美元。
业务计划：第四季度预计1.65亿美元租约开始，2026年全年5.55亿美元租约启动；继续推进数据中心开发，关注2026年末及以后容量交付；利用5吉瓦可销售IT负载支持增长。
中长期战略
市场定位：聚焦主要大都市及云可用区市场，满足低延迟推理部署需求；通过合资、基金及资产负债表资金支持增长，维持5.5倍杠杆率目标。
技术与可持续发展：持续关注AI工作负载需求，发展液体冷却、800伏架构等技术；推进可再生能源项目，获EcoVadis金牌评级，扩大可再生能源协议。
##五、问答环节要点
财务与增长：2026年目标收入增长10%，受5.5亿美元积压订单及强劲基本面支持；潜在阻力包括13亿美元债务到期、基金资产贡献及降息可能导致利息收入下降；资本支出预计增加，部分通过私人资本集团投入。
市场与客户：超大规模客户需求多样，与传统大型科技公司合作紧密，新云公司合作集中于小型容量块；大型容量块客户多为高信用质量、大规模交易对手；2026 - 2028年容量预订对话活跃，管道创纪录。
技术与设施：新设施规划800伏架构和液体冷却，现有设施通过HD Colo改造支持高功率密度；考虑电表后电力解决方案应对电网限制；并购策略关注土地、建筑物及战略意义公司。
战略与风险：坚持主要市场战略，关注市场周边扩展；大型项目倾向投资级客户，谨慎评估交易对手风险；资本支出优先新容量建设，兼顾企业客户需求。
##六、总结发言
Andrew Power总结：第三季度业绩强劲，延续全年 momentum；0 - 1兆瓦以上ix业务和互联预订量表现突出，积压订单占数据中心收入20%，管道创纪录；行业需求强劲，公司凭借价值主张、创新和 funding 策略应对挑战；感谢团队努力，致力于为利益相关者创造长期价值，聚焦可持续增长。