数字房地产信托2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第四季度
主持人说明：
介绍会议目的为回顾数字房地产信托2025年第四季度收益，会议期间进行录制，演示后进入问答环节，每位来电者限提一个问题。
管理层发言摘要：
Jordan Sadler（公共和私人投资者关系高级副总裁）：第四季度核心FFO每股1.86美元，2025年全年7.39美元（同比增长10%）；2026年初步指导中点每股底线增长率近8%；连续两年总预订额超10亿美元（2025年12亿美元），积压订单达近14亿美元；通过 inaugural封闭式基金获得超32亿美元有限合伙人股权承诺，正式进入私人市场。
Andrew Power（总裁兼首席执行官）：2025年为数据中心行业关键年，AI加速、云扩展及电力制约推动行业发展；公司战略聚焦全球全频谱和连接丰富的平台及纪律性资本配置，全年业绩超目标，收入、EBITDA和核心FFO每股均达标；0至1兆瓦/互联产品组合预订额3.4亿美元（创年度纪录，同比增长35%），新增近600个客户；超大规模租赁超8亿美元，私人AI交换平台开始被客户采用。
二、财务业绩分析
核心财务数据
核心FFO：Q4每股1.86美元（同比增长8%），2025年全年每股7.39美元（同比增长10%，略高于指导范围高端）；
总预订额：2025年12亿美元（连续两年超10亿美元，较前五年平均预订额高近70%）；
积压订单：年底达近14亿美元（创纪录），其中2026年计划启动6.34亿美元租约，2027年及以后1.52亿美元；
相同资本现金NOI：Q4同比增长8.6%（主要由数据中心收入增长8.2%推动），全年增长4.5%；
续租价差：2025年现金续租价差6.7%（超指导范围高端），Q4签署2.69亿美元续租租约，现金混合增长率6.1%（兆瓦以上续租价差8.1%）；
资本支出：2025年开发资本支出30亿美元（扣除合作伙伴份额），Q4交付约90兆瓦新容量（75%预租赁），开发中容量769兆瓦，在建项目总价值超100亿美元（预期稳定收益率11.9%）。
关键驱动因素
收入增长由0至1兆瓦互联业务（Q4创9600万美元新租赁纪录，全年季度平均8500万美元）、超大规模租赁（2025年超8亿美元）、强劲续租价差及费用收入增长驱动；
成本方面，劳动力和供应链紧张导致建设成本上升，但通过高效开发执行和资本配置部分抵消；
融资策略调整（如私人资本计划）推动费用收入翻倍，同时支持超大规模数据中心容量增长。
三、业务运营情况
分业务线表现
0至1兆瓦互联业务：2025年预订额3.4亿美元（创年度纪录，同比增长35%），Q4签约4亿美元（年化租金，100%份额），其中0至1兆瓦以上互联产品Q4预订额1890万美元（近季度纪录），欧洲、中东及非洲地区创纪录，服务结构产品增长显著；
兆瓦以上业务：2025年超大规模租赁超8亿美元，Q4按份额签署7800万美元，美洲地区强劲，平均每千瓦定价超180美元，弗吉尼亚州马纳萨斯、东京、大阪、巴黎为主要贡献地。
市场拓展
亚太地区：通过合资企业扩展至印度尼西亚（雅加达），收购马来西亚连接最紧密的数据中心之一，加强东南亚布局；
全球覆盖：平台扩展至31个国家和56个市场，访问全球300多个云入口和700多个互联数据中心，网络效应增强。
研发投入与成果
推出私人AI交换平台，支持客户跨云、园区和合作伙伴私下动态连接计算数据和模型，满足低延迟、安全且经济高效的AI推理工作流需求；
开发高密度托管服务，支持客户在相同空间部署更多计算机，同时保持效率和可靠性；
预安装液冷容量，提供更高密度部署，打造统一平台满足企业长期AI执行需求。
运营效率
2025年交付约289兆瓦新容量，开发管道执行强劲；
年底相同资本和总投资组合按IT负载计算的占用率分别约为91%和89%（同比均提高50个基点以上）；
资产负债表流动性近70亿美元，杠杆率4.9倍（低于5.5倍长期目标），通过双 tranche绿色欧元债券发行筹集14亿欧元，优化债务结构。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
核心FFO指导范围每股7.90-8.00美元（中点同比增长8%）；
总收入和调整后EBITDA增长超10%，相同资本现金NOI（恒定汇率）增长4%-5%；
现金续租价差6%-8%，兆瓦以上投资组合基于电力的占用率在2025年底89%基础上再提高50-100个基点；
资本支出（扣除合作伙伴贡献）32.5-37.5亿美元，开发收益率保持两位数，计划处置和合资资本5-10亿美元。
中长期战略
聚焦全球一级大都市AI就绪基础设施，提供性能、邻近性和主权关键的容量；
推进私人资本战略，通过 inaugural封闭式基金（已募集32.25亿美元）及150亿美元干粉支持超大规模数据中心开发；
持续扩展全球足迹，重点布局电力供应稳定、需求强劲的核心市场（如美洲、欧洲、亚太）；
深化互联生态，增强物理和虚拟连接产品，支持企业AI和推理工作负载扩展。
五、问答环节要点
超大规模需求与电力规划
问：美洲地区超大规模活动增加，预订对话情况及关键园区需求？
答：北弗吉尼亚州、夏洛特、亚特兰大、达拉斯等美洲市场需求旺盛，客户更长远展望电力容量，需求全球化，欧洲在兆瓦以上类别贡献增加，连续七个季度最大签约来自不同客户。
推理需求扩展
问：2026年推理扩展对行业和公司的影响？
答：超大规模客户在同一建筑内混合云和AI，采用空气和液体混合冷却；企业AI推理需求长期增长，0至1兆瓦和互联类别贡献近19%，新客户和现有客户组合良好，需求呈长期演变趋势。
资本支出与瓶颈
问：超大规模资本支出强劲，业务模式瓶颈及定价能力？
答：多客户一致性寻求容量，建设成本、劳动力为主要瓶颈，公司凭借 track record、供应链和增长跑道吸引客户，定价能力受供需紧张支撑。
可开发容量时间表
问：5吉瓦可开发容量何时可供租赁，可销售库存是否阶梯式增长？
答：开发周期持续推进，在建100亿美元项目（两位数回报），交付同时补充土地容量，企业客户占比小，超大规模客户对大容量块需求强劲。
0至1兆瓦业务增长
问：0至1兆瓦业务强劲表现来自市场份额增长还是需求强度，交易规模演变？
答：通过执行获取市场份额，渠道和新客户贡献显著，企业客户转向高密度解决方案，交易规模逐渐密集化，1-3兆瓦区间交易平均约1000万美元，范围200万-1600万美元。
新市场投资策略
问：马来西亚、以色列、葡萄牙等新市场投资决策，侧重互联托管还是超大规模？
答：收购为全球增长关键，优先获取网络密集、高度连接资产（如马来西亚、印度尼西亚、葡萄牙、以色列），同时在一级市场收购土地支持超大规模业务（如亚特兰大、夏洛特），战略兼顾互联托管和超大规模。
六、总结发言
管理层表示2025年为数字房地产信托强劲的一年，实现创纪录财务业绩，总租赁额超10亿美元，0至1兆瓦互联业务创纪录，积压订单近14亿美元，融资策略调整（私人资本计划）成功；
公司拥有3吉瓦现有数据中心容量及5吉瓦开发容量，全球布局31个国家和56个市场，客户超6000家；
2026年将继续聚焦AI就绪基础设施、全球核心市场扩展及纪律性资本配置，致力于支持客户长期增长，保持行业领先地位。