Diamondrock2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度
主持人说明：
介绍会议为Diamondrock Hospitality Company 2025年第三季度业绩电话会议，强调会议正在录制，会后将进行问答环节。
管理层发言摘要：
Briony Quinn（高级副总裁、首席会计官兼财务主管）：通报Q3业绩超预期，调整后EBITDA 7910万美元，调整后每股FFO 0.29美元；更新2025年财务指引，上调调整后EBITDA中点至2.87-2.95亿美元，调整后每股FFO中点至1.02-1.06美元。
Jeff Donnelly（CEO）：强调公司战略核心为驱动超额自由现金流增长，通过差异化资本支出计划、高效成本控制及资产优化实现股东回报；提及投资组合获得多项行业荣誉，如Cavallo Point获米其林两星、Lake Austin Spa Resort被评为美国顶级目的地水疗中心。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收与利润指标：
Q3调整后EBITDA：7910万美元，超出预期；
调整后每股FFO：0.29美元；
过去12个月每股自由现金流：0.66美元（同比增长4%）；
可比每间可供出租客房收入（RevPAR）：下降0.3%，超预期（原预期低个位数下降）；
总RevPAR：增长1.5%（房外收入增长5.1%驱动）。
资产负债表与现金流：
成功 refinance高级无抵押信贷额度，投资组合无担保债务，最早债务到期日2029年；
现金储备：预计年底超1.5亿美元；
股票回购：Q3回购150万股普通股，年初至今累计回购480万股，耗资3700万美元（平均每股772美元）。
关键驱动因素
营收增长驱动： 商务散客收入增长近2%，餐饮收入增长4%（宴会及 catering 增长近8%），房外收入增长5.1%（水疗、停车、目的地费用均增长超10%）；
成本控制： 总运营费用增长1.6%，工资及福利增长仅1.1%（占总费用近50%），EBITDA margin仅收缩3个基点；餐饮利润率扩大180个基点（菜单重组及人员配置优化驱动）。
三、业务运营情况
分业务线表现
城市酒店： 占年度EBITDA超60%，Q3 RevPAR增长0.6%，总RevPAR增长2.1%；9月表现最强劲（RevPAR增长6.1%），盐湖城、纽约、亚特兰大、芝加哥酒店增长领先，抵消凤凰城Palomar酒店装修影响；
度假酒店： RevPAR下降2.5%，但总RevPAR增长0.4%（房外收入增长4%）；剔除装修中资产后，RevPAR仅降0.4%，总RevPAR增长1.7%；高ADR度假酒店（ADR超300美元）表现显著优于低ADR资产，两者差距约500个基点，高ADR度假酒店占度假酒店EBITDA约60%。
团体业务： Q3团体客房收入下降3.5%（房晚数降4.5%，房价升1%），但通过推动短期盈利团体业务，较Q3初预期（-9.6%）改善600个基点；2026年团体预订进度中高个位数增长，已入账近60%（目标全年70%）。
运营效率
资本支出（CAPEX）： 过去三年CAPEX占收入比7%，显著低于同行（10.5%），通过延长装修周期（较行业平均7年延长2年）、提前规划及内部设计团队降低成本；单店G&A费用较同行低45%；
资产优化： 完成Cliffs at Lauberge翻新（耗资2500万美元），整合后首季度ADR增长65%，RevPAR指数从108升至130+；凤凰城Kimpton Palomar酒店装修成本仅2.1万美元/间。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
财务预期： 维持RevPAR及总RevPAR指引中点，收窄范围；因费用控制超预期，上调调整后EBITDA指引中点600万美元至2.87-2.95亿美元，调整后每股FFO中点上调0.03美元至1.02-1.06美元；
Q4挑战： 面临去年Q4高基数（RevPAR增长中5%），叠加联邦政府停摆影响，预计Q4 RevPAR略有下降（假设停摆短期解决）。
中长期战略（2026年及以后）
增长驱动： 2025年装修对RevPAR的75个基点拖累将转化为2026年顺风；Cliffs项目预计贡献25-50个基点RevPAR增长；FIFA世界杯赛事带来房价上涨机会；
资本部署： 优先通过股票回购（当前隐含cap rate约9.7%）及赎回8.25% Series A优先股实现资本回报；评估收购机会（团体酒店、城市精选服务酒店、度假酒店），关注高于当前股票收益率的项目；
资产处置： 计划未来12-18个月增加资本循环，潜在处置非核心资产（包括部分收到主动报价的核心资产），目标实现增值型处置。
五、问答环节要点
费用控制策略
非裁员驱动，通过流程优化（如团体活动期间动态调整前台人员）及效率工具提升员工 productivity，减少工作时长；工资及福利增长可控（2026年预计2.5-3%，低于行业平均）。
特许经营到期规划
波士顿酒店特许经营协议2026年底到期，正进行品牌招标，评估升级品牌、转为独立酒店或续约现有品牌选项；亨廷顿海滩Kimpton Shore break合同已到期，丹佛万怡酒店（历史建筑）2年后到期，将灵活决策以最大化回报。
2026年劳动力成本预期
预计工资及福利增长2.5-3%（2025年为1.1%），通过AI工具优化行政及销售流程抵消部分增长；无重大工会合同到期风险（纽约除外，年中调整）。
FIFA世界杯布局
对赛事举办地酒店曝光度高，目前谨慎参与客房 block 销售，未计入业绩指引；待球队分组确定后调整定价策略，预计赛事期间房价显著上涨。
资本循环与资产处置
潜在处置资产包括非核心及部分核心资产（如芝加哥万豪，公司最大单一资产），目标增值型交易；处置所得优先用于股票回购，或投资更高增长/收益率资产。
六、总结发言
管理层重申战略核心为“驱动超额自由现金流增长”，通过高效资本支出（CAPEX占收入7-9% vs 同行10.5-14%）、成本控制及资产优化实现股东回报；
强调2026年行业顺风（世界杯、美国250周年、低基数）及公司特有优势（装修拖累消除、高ADR资产占比高）将支撑增长；
计划通过资本循环（处置非核心资产）、股票回购及选择性收购持续提升盈利能力，目标扩大与同行的自由现金流差距。