宜居生活资产信托2025财年年报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间与目的：美国银行2025年全球房地产会议期间，Equity Lifestyle Properties, Inc（ELS）管理层参与并介绍公司业务及业绩情况。
管理层发言摘要：
Marguerite Nader（CEO）开场介绍公司核心业务，强调91%收入来自年度来源，自IPO以来年回报率14%，长期NOI增长率4.4%，并转化为8.4%的每股FFO增长，资产负债表强劲，利息覆盖率5.6%，18%债务为完全分期偿还，债务期限8年。
Paul Seavey（CFO）提供运营更新，截至8月的两个月，核心MH投资组合租金同比增长5.5%（指引5%-5.6%），入住率94.3%；RV和Marina租金同比下降10个基点（指引-10至+50个基点），MH表现抵消RV领域影响。
Patrick Waite（COO）介绍MH投资组合价值主张，美国新建独栋住宅均价约50万美元，ELS预制房价格10万-15万美元，月成本低于1000美元（独栋住宅约2500美元），过去25年NOI增长超通胀200个基点。
二、财务业绩分析
核心财务数据
收入结构：91%收入来自年度来源。
投资回报：自IPO以来年回报率14%。
增长指标：长期NOI增长率4.4%，每股FFO增长率8.4%。
资产负债表：利息覆盖率5.6%，18%债务为完全分期偿还，债务期限8年。
关键驱动因素：聚焦将NOI增长转化为FFO增长，MH业务为核心收入来源，贡献稳定现金流；强劲的资产负债表支持长期发展。
三、业务运营情况
分业务线表现
MH（预制房）业务：核心业务，截至8月入住率94.3%，租金同比增长5.5%，表现超指引；价值优势显著（价格10万-15万美元 vs 独栋住宅50万美元，月成本<1000美元 vs ~2500美元），客户群体稳定（平均居住期限10年以上），过去25年NOI增长超通胀200个基点。
RV及Marina业务：RV和Marina租金同比下降10个基点，处于指引区间内；部分Marina因风暴损坏船位及许可问题导致修复延迟，影响入住率；季节性和短期租金基本符合预期，劳动节假期表现同比略降但好于预期。
市场拓展：MH业务需求稳定，尤其佛罗里达等地区；RV业务中，加拿大客户早期预订量同比下降25%，计划秋季加大营销吸引其冬季预订。
研发投入与成果：暂无信息。
运营效率：短期业务回归疫情前动态（客户周五晚出行，周日晚因返工无法停留）；MH业务通过入住率组合优化实现租金增长。
四、未来展望及规划
短期目标：推进2026年MH租金上调计划，基于子市场分析和竞品比较制定；加大对加拿大客户的营销（10-11月），刺激冬季预订；修复Marina损坏船位，预计2026年年中完成。
中长期战略：关注HUD预制房监管变化（允许无底盘建造），有望推动多层建筑和城市空置场地开发，利好行业及公司土地租赁社区；计划通过收购扩大MH和RV投资组合（MH领域约3000个可投资资产，ELS仅占200个；RV领域约1200个可投资资产，ELS占200个）。
五、问答环节要点
MH业务：超指引增长来自入住率组合优化和持续需求；租金设定考虑COLA调整，参考子市场趋势和竞品；HUD无底盘建造规则将提升MH在高密度和城市区域的接受度，利好行业发展；佛罗里达独栋住宅价格下降不构成竞争，MH价值及社区生活方式优势显著。
运营挑战：飓风导致300个MH场地房屋库存损失，正逐步补充；部分Marina船位修复因许可问题延迟，预计2026年年中恢复。
竞争与市场：全年龄段MH资产存在波动性（受当地就业等经济因素影响），ELS聚焦年龄限制资产以保持稳定性；交易市场活跃度低，业主观望等待过往高资本化率和利率回归，ELS有充足可投资标的。
其他业务：Thousand Trails会员增长，RV经销商leads增加，RV销售预计2025年全年上升；推出新升级会员产品（基于会费，提供更长停留时间和跨物业流动）取得成功。
六、总结发言
管理层强调MH业务为核心，其稳定的收入贡献和价值优势是公司长期发展的基石；
肯定公司强劲的财务表现和资产负债表，将继续通过运营优化和战略收购扩大市场份额；
关注行业监管变化（如HUD预制房规则）和客户需求（如加拿大客户冬季预订），以应对市场动态并把握增长机遇。