EPR不动产2025财年年报业绩会议总结
一、开场介绍
会议背景： 美国银行2025年全球房地产会议期间，EPR地产公司（EPR）管理层参与讨论，包括董事长兼首席执行官Greg Silvers、首席财务官Mark Peterson及新任首席投资官Ben Fox。
管理层发言摘要：
人事变动：现任首席投资官Greg Zimmerman将于2026年第一季度退休，新任首席投资官Ben Fox已入职，其在Realty Income和Aries有丰富行业经验。
重大交易：卡茨基尔博彩资产土地租赁权将被行使，预计收回2亿美元，资本化率具吸引力，交易预计2025年当月完成，将使杠杆率降至5倍以下。
战略方向：2025年目标包括影院业务稳定化及资产处置，2026年重点转向增长，计划将年度收购规模提升至5亿美元。
二、财务业绩分析
核心财务数据
资本回收：通过影院资产处置实现资本循环，已处置大部分空置影院，仅剩1处待处置。
杠杆水平：当前杠杆率5倍，若博彩资产交易完成，将降至5倍以下，处于投资级水平。
收购能力：预计2026年年度收购规模达5亿美元，接近疫情前5-6亿美元水平。
关键驱动因素
资本来源：博彩资产交易收回的2亿美元及年度1.3-1.5亿美元自由现金流提供增长资金。
成本优势：当前资本化率维持在8%左右，无显著压力，资本成本具竞争力。
三、业务运营情况
分业务线表现
影院业务：覆盖率优于2019年，2025年票房约90-95亿美元，消费者餐饮消费提升至8美元（利润率80%），EBITDA与2019年113亿美元票房相当；主要租户Regal表现符合预期，AMC租金于2025年7月上调600万美元/年。
其他业务：滑雪、景点、餐饮娱乐、健身与健康等体验式业态为投资重点，其中健身与健康需求增长显著，Topgolf等高端娱乐资产表现稳健。
资产处置与优化：已处置23-24处空置影院，剩余1处待处置；出售影院资产多用于零售、办公等更高价值用途（如售予Costco的影院资产实现2400万美元收入，高于1900万美元收购成本）。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
收购重点：以收益性资产收购为主，目标年度规模5亿美元，关注1亿美元以上大型交易，领域包括滑雪、景点、餐饮娱乐、健身与健康。
资本结构：维持5-5.6倍杠杆率，融资结构计划为60%股权+40%债务，以保持投资级评级。
中长期战略
portfolio多元化：目标将影院资产占比降至可投资体验式资产 universe 的20%水平，逐步减少对影院依赖。
技术投入：增加AI在财务、资产管理等领域的应用，2026年相关支出计划提升。
五、问答环节要点
竞争环境：当前主要竞争对手为信贷基金（LTV 80-85%），而非其他REITs；卖方更关注资本期限（长期vs短期），EPR凭借长期资本优势参与竞争。
百分比租金：占比稳定，主要来自影院（Regal）、博彩及滑雪等资产；博彩资产交易完成后百分比租金可能下降，但通过再投资抵消；2025年Q1非经常性百分比租金不重复，但Regal等租户增长将弥补。
行业趋势：影视行业积极，亚马逊、苹果、派拉蒙等加大院线发行；健身与健康成为非可选消费，需求持续增长；滑雪季表现良好，相关资产有百分比租金。
六、总结发言
管理层对2026年增长充满信心，认为已清除影院业务波动等干扰因素，资本充足（杠杆率低于5倍、年度自由现金流1.3-1.5亿美元），投资组合聚焦体验式业态，资本化率稳定且收购机会充足。
战略重点：以5亿美元年度收购规模重启增长引擎，通过AI应用提升运营效率，逐步实现portfolio多元化，目标为股东带来4-5% FFO增长+6%股息率的两位数总回报。