EPR不动产2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度（具体日期未明确提及）
主持人说明： 介绍会议为EPR Properties 2025年第三季度业绩电话会议，提及会议正在录制并包含前瞻性陈述，提醒投资者参考SEC文件及公司网站获取详细财务资料。
管理层发言摘要：
Gregory Silvers（董事长兼CEO）：强调第三季度公司实现稳步进展，调整后每股FFO同比增长5.4%，上调全年调整后FFO指引中点；战略资本循环计划聚焦非核心影院和教育资产处置，并重投于增长型体验式领域； portfolio覆盖率保持2.0的强劲水平，预计2025年票房创疫情后新高，Regal租约百分比租金有上行空间。
二、财务业绩分析
核心财务数据
调整后FFO：每股1.37美元（同比增长5.4%）；
AFFO：每股1.39美元（同比增长7.8%）；
总收入：1.823亿美元（同比微增1.8亿美元至1.823亿美元）；
租金收入：同比增加620万美元，主要受投资支出、租金上涨及百分比租金增长推动；
百分比租金：700万美元（同比增长110万美元）；
信贷损失拨备：910万美元（含600万美元抵押贷款全额计提）；
关键信用比率：固定费用覆盖率3.6倍，利息及债务偿还覆盖率4.2倍，净债务/年化调整后EBITDA RE为4.9倍，AFFO派息率64%。
关键驱动因素
收入增长：投资支出增加、租金上调及影院租户百分比租金增长；
费用增加：G&A费用因激励薪酬（含非现金股票薪酬）上升至1400万美元（同比增210万美元）；
利息费用：因偿还低息债券并新增高息借款，净利息费用同比增加37.1万美元。
三、业务运营情况
核心业务表现
投资组合：总投资69亿美元，330处物业（99%运营率）；体验式物业占比94%（275处，65亿美元，99%出租/运营率），教育物业55处（100%出租率）；
影院业务：Q3票房24亿美元（同比降11.1%），但前三季度累计票房65亿美元（同比增4%），预计2025年北美票房90-92亿美元（同比增约6%），Regal租约百分比租金因票房复苏显著增长；
体验式领域：温泉投资组合收入及EBITDARM同比增长，Iron Mountain Hot Springs获1825万美元追加融资；RV度假村扩建推动住宿板块增长；加拿大资产及Enchanted Forest Water Safari表现强劲。
战略资本循环
处置进展：Q3出售资产获净收益1930万美元（含460万美元收益），2025年处置指引上调至1.5-1.6亿美元（原1.3-1.45亿美元）；过去四年出售31家影院，仅剩1家空置影院；
新投资：向加拿大健身运营商Altea Active提供2000万美元抵押贷款，用于其温尼伯俱乐部扩张。
投资与支出
Q3投资支出5450万美元（全部用于体验式资产），年初至今1.408亿美元；2025年投资支出指引收窄至2.25-2.75亿美元（原2-3亿美元），已承诺超1亿美元用于未开放项目，预计Q4部署2500万美元。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
财务预期：调整后FFO每股指引上调至5.05-5.13美元（同比增4.5%），处置收入1.5-1.6亿美元，投资支出2.25-2.75亿美元；
项目推进：Andretti Carton堪萨斯城店11月中旬开业，Schaumburg店及北弗吉尼亚pen stack预计2026年Q2开业。
中长期战略（2026年及以后）
投资加速：计划投资45亿美元（无需依赖Genting交易），聚焦1亿美元以上大型体验式机会（目前市场有3-5个潜在项目），重点关注健身与 wellness 领域；
资本工具：Q4拟推出ATM计划以增强股权融资灵活性，补充现有直接股票购买计划。
五、问答环节要点
信贷损失计提：600万美元抵押贷款全额计提针对单一小租户，与宏观经济相关的信用损失拨备因预期变化增加，整体风险敞口有限；
2026年投资规模：预计45亿美元，可通过现有现金流及债务融资实现，无需额外资本循环，杠杆率目标维持在5.3左右（当前4.9倍）；
Altia Active交易：20年期抵押贷款（美元计价，收益率与美国市场相当），因加拿大税收政策采用合成租赁结构；
市场竞争与收益率：体验式资产竞争较零售领域温和，大型交易（1亿美元以上）收益率约低25个基点，中小型定制交易收益率约8%；
ATM发行策略：非必须融资工具，仅在股价合理时 opportunistic 发行，用于去杠杆及补充干粉。
六、总结发言
管理层对投资组合韧性及资本循环成效表示满意，强调2025年调整后FFO有望增长4.5%；
2026年将加速资本部署，聚焦体验式大型机会，尤其健身与 wellness 领域，目标投资45亿美元；
重申Genting交易为潜在机会（或降低杠杆0.3倍），但非增长必要条件，现有资产负债表及现金流足以支撑扩张计划。