公平住屋2025财年年报业绩会议总结

一、开场介绍

主持人说明：

美国银行分析师Yana Gallen主持会议，介绍会议为美国银行2025年全球房地产会议，参会者包括Equity Residential总裁Mark J. Parrell、新任CFO Brett McLeod等管理层；会议目的为回顾2025年运营、展望2026年及资本配置，并开放问答。

管理层发言摘要：

Mark J. Parrell表示2025年为稳健年，基于强劲的续约率、留存率和入住率上调了收入、NOI及FFO指引；新租约利率低于预期，租赁旺季提前平台期。

强调城市资产敞口优势，2025年城市投资组合表现优于郊区60个基点，核心市场（曼哈顿、布鲁克林、西雅图市中心、旧金山）占比45%，旧金山当前租金同比增长8%。

资本配置方面，认为当前股价隐含资本化率（>6%）优于收购（4.75%-5%），倾向于通过资产处置（出售表现较差资产）为1300万股股票回购计划提供资金，收购和开发门槛较高。

核心财务数据

营收、净利润、EPS：暂无具体数值，仅提及上调收入、NOI、FFO指引。

运营指标：续约率、留存率、入住率（当前96.4%）高于历史平均水平；新租约利率截至6月30日同比下降0.10个百分点（去年同期为+10个基点）；其他收入（停车、WiFi等）贡献60-80个基点增长。

关键驱动因素

收入增长驱动：高续约率、高留存率、高入住率；城市市场（尤其是旧金山）表现强劲，租金增长8% YoY。

新租约利率疲软原因：租赁旺季提前平台期；租户就业前景不确定性导致续约意愿强但新租需求增长受限；部分市场（如华盛顿特区）因房东对租金上涨的谨慎态度。

分业务线表现

城市资产：2025年至今表现优于郊区60个基点，核心城市（旧金山、西雅图、纽约）贡献主要增长；旧金山租金同比上涨8%，需求强劲，无下降迹象；西雅图受AI热潮带动，需求改善。

郊区资产：表现弱于城市，阳光地带市场（达拉斯、亚特兰大、丹佛）面临供应过剩，亚特兰大开始进入复苏初期（入住率提升→减少优惠→提高挂牌租金），达拉斯仍处“肉搏战”阶段。

市场拓展

重点市场：旧金山（AI热潮、RTO政策推动需求，供应~1000套/年）、洛杉矶（供应减少至4-5000套/年，娱乐行业罢工影响就业，期待税收抵免和奥运会带动复苏）、纽约（入住率97.7%，活力强劲）。

新市场：阳光地带市场（达拉斯、亚特兰大、丹佛）复苏缓慢，预计2027年实现同店收入增长；奥斯汀布局较小，长期看好供需动态。

运营效率

成本管理：规模效应显著（如亚特兰大收购项目管理费用实际增加仅为预期的1/3）；坏账率有望继续下降10-20个基点；其他收入（停车、WiFi）贡献60-80个基点增长。

短期目标（2026年）

财务预期：预计为“高于趋势”的一年，内在增长起点约1%，叠加期间增长、供应减少利好。

战略重点：继续发挥城市资产优势，核心市场（旧金山、西雅图等）受益于供应减少和需求复苏；资本配置优先股票回购，收购聚焦高质量资产，开发持谨慎选择性。

中长期战略（2027年及以后）

市场定位：阳光地带市场（达拉斯、亚特兰大、丹佛）预计2027年实现同店收入增长，长期看好其供需改善。

投资方向：通过开发项目（如波士顿郊区、西雅图柯克兰）填补难以通过收购获得的市场敞口；持续优化资产组合，出售表现较差资产，收购高IRR资产。

市场表现差异

问：哪些市场受就业不确定性影响更大？答：华盛顿特区（近期走弱）、洛杉矶（娱乐业罢工拖累，预计2026年改善）；旧金山（意外强劲，租金+8% YoY）、波士顿（稳定，城市优于郊区）。

问：大学毕业生就业放缓影响？答：租户平均年龄34岁、收入16万美元，受影响有限；业务整体健康，入住率96.4%。

资本配置与交易市场

问：回购计划细节？答：1300万股授权，通过资产处置（出售5%资本化率的表现较差资产）融资，不依赖长期债务。

问：当前收购环境？答：优质资产资本化率4.75%-5%，低于股价隐含资本化率（>6%），收购吸引力低；私人买家使用浮动利率贷款（赌美联储降息），公司不参与此类风险策略。

监管与政策

问：住房紧急状态及地方政策影响？答：地方政策（如分区、驱逐禁令）影响更大；支持Newsom州长推动的交通站点附近放宽分区法案；纽约市长竞选关注生活质量，公司在该市入住率97.7%。

Mark J. Parrell对2026年展望乐观，认为将是“高于趋势”的一年，核心驱动为城市资产优势、供应减少及核心市场（旧金山、西雅图）需求强劲。

资本配置聚焦股票回购和高质量资产收购，开发持谨慎态度；长期目标为恢复疫情期间损失的收入，通过规模效应和运营效率提升NOI。

强调城市市场（尤其是科技中心）的长期潜力，阳光地带市场复苏需时，但长期看好；政策层面支持地方以供应为导向的解决方案，期待与政府合作增加住房供应。【翻译结果】

身份不明的发言人

Mark J. Parrell（总裁兼首席执行官）

身份不明的参会者

Yana Gallen（美国银行）

好的，下午好。欢迎参加美国银行2025年全球房地产会议。我是Yana Gallen，负责美国银行的住宅REITs研究。我们非常荣幸邀请到Equity Residential的总裁Mark Perel、执行副总裁兼首席财务官Brett McLeod以及首席副总裁兼投资者关系Marty McKenna。我将把时间交给Mark，请他发表一些开场讲话，然后我们很乐意接受现场提问，我也准备了一些问题。

好的，谢谢Shanna。感谢邀请Equity Residential参加此次活动。我们对此表示感谢。我想让大家知道，Brett McLeod是我们的新任首席财务官。他拥有酒店零售行业背景。我们非常高兴他的加入。接下来我将先谈谈今年迄今为止的运营情况，然后简要介绍一下2026年的展望，再快速提及资本配置，之后开放提问。总体而言，今年对Equity Residential来说是稳健的一年。

大约五周前我们发布财报时，基于好于预期且高于历史平均水平的续约率、留存率（即选择与我们续约的租户比例）和入住率，我们上调了收入指引、NOI（净经营收入）指引和FFO（运营资金）指引。这些指标都非常强劲。新租约利率则低于我们的预期。租赁旺季提前进入平台期，没有达到往常的高位。因此，截至6月30日的新租约利率较去年同期下降约0.10个百分点，而去年同期报告的是上升10个基点。

我想说明的一点是，市场非常关注新租约利率。它并非不重要，但也不是最重要的。它是我们在平衡和管理同店收入时使用的一个杠杆，在一些市场我们更关注入住率，在另一些市场则更关注新租约利率。因此，我想确保大家了解整体背景，因为市场似乎对这个数字反应尤为强烈，而我们以及我认为我们的竞争对手都以实际的同店收入现金数字为目标，而非某个特定的输入指标。

展望明年，我们的定位非常有利。我们是一家独特的城市REIT。我们拥有更高比例的城市资产敞口，这在2020和2021年疫情期间对我们来说是个挑战，但现在将成为我们的巨大优势。今年迄今为止，我们的城市投资组合表现比郊区高出60个基点。我们在曼哈顿、布鲁克林以及西雅图市中心和旧金山市中心拥有特别高的资产敞口。旧金山和半岛地区目前表现尤为出色，稍后我们可以详细讨论这一点。

这三个市场加起来占我们公司业务的45%。这使我们在明年有望跑赢同行。关于供应，我们预计供应量将大幅减少。市场上很多讨论都集中在阳光地带市场的供应减少，我们当然也看到了这一点，我们的投资组合中也有一些此类市场。但像旧金山这样的市场，据我们统计，明年在这样规模的大都市中，竞争性住房单元交付量将仅略多于1000套。洛杉矶这样的市场则大约有4000到5000套。

这些都是非常低的数字，这是个好兆头。尤其是我们目前的入住率为96.5%。考虑到即将进入一年中较淡的季节，租金在今年剩余时间可能会下降，但明年的开局将因供应减少而更有利。我们在旧金山和西雅图的城市资产敞口较大，而这些市场正呈现增长态势，原因有几点。首先，西雅图和旧金山的租金绝对值相对于收入而言较低。自2019年初（即疫情开始时）以来，名义收入增长了25%至30%，但旧金山和西雅图的整体租金才刚刚超过2019年的水平。

因此，租金仍有上涨空间。我还想说，存在一种“脱钩效应”。许多中西部和东部地区的人们已经忘记了“重返办公室”这回事，因为他们已经回到办公室工作。但我可以告诉你，在西海岸，这仍是一个持续的趋势。一个月前，我和Brett在那里时，旧金山刚刚要求所有市政雇员全职重返办公室。昨天，微软宣布，从1月1日起，其西雅图总部员工每周必须回办公室工作三天。

这些都是强大的需求驱动因素。我们在财报电话会议上提到，我们已经看到旧金山的入住率上升。我们可以追踪租户的迁入和迁出地址，发现人们正从萨克拉门托和更远的郊区搬回我们拥有资产的郊区以及市中心。我们还在旧金山看到了一个我们非常兴奋的开端。当这个波动性较大的市场进入上升周期时，我们通常会看到大量来自州外的人流入。比如沃顿商学院的MBA毕业生、普渡大学的计算机科学毕业生。

我们看到这些人再次被人工智能热潮和科技发展吸引到旧金山。我们在半岛地区、旧金山中部和旧金山市中心的资产规模比竞争对手更大。正如我所说，这在2020和2021年是个劣势，但现在感觉非常好。目前旧金山的租金同比上涨8%，尚未开始下降。我们在该市场的需求非常强劲。同样，在西雅图，情况也令人乐观，尽管该市场的供应相对较高。

因此，明年将会更好。我们认为2026年将是高于趋势的一年，我们对进入这一年的定位感到非常满意。我们在投资者日讨论过公司的定位以及我们恢复部分在疫情期间损失收入的能力，现在我们看到这些正逐步实现。对我们来说，这一点已经明确显现，并且我认为明年将会以良好的方式实现。

关于资本配置，我简要说明一下，然后交回给Tiana。在参加此次会议时，看看当前的股价，管理层和董事会都非常清楚这一点。这当然是我们非常关注的问题。当市场普遍的资本化率为4.75%，而我们想要收购的资产质量较高时，收购交易的收益计算变得非常困难。而我们的股票交易隐含的资本化率远高于6%，对我们来说这似乎是更好的价值。因此，我们意识到市场发出的信号。我认为收购不是理想的资本配置方式。我注意到本季度我们可能会完成几笔交易，这些都是已经在进行中且已签订合同的交易。

但目前新的资本配置用于收购面临挑战。我认为开发项目的门槛也相当高。我确实认为，两年后当市场交付量大幅减少时，交付一些项目可能会很有意思，但我们在这方面也会非常有选择性。我就讲到这里，Tiana，把时间交回给你。

好的。关于隐含资本化率以及收购和开发不具吸引力的评论，我想了解一下目前的股票回购计划情况和具体细节。

董事会授权的回购计划为1300万股，这已公开宣布。我们的计划是，如果决定进行回购，将通过资产处置来提供资金。我们的优质资产交易资本化率通常在4%以上，但我们肯定有一些较旧的资产资本化率在5%左右。我们不相信过度依赖翻新的策略，这些资产是出售的理想选择，出售后可以回购股票。

Yana，我预计限制因素更多与税收收益规模等有关。我不希望通过长期债务来为回购提供资金，我认为在当前阶段这是不同的风险策略。但我们确实有这个能力，我们的杠杆率相当低。

谢谢。那么回到运营方面。我认为，您在投资者日阐述了公司的定位以及恢复疫情期间损失收入的能力。最近几周发布的修订就业报告可能令人意外。您如何看待这一消息，以及它与今年春夏租赁季团队所观察到的情况是否一致？

这是个很好的问题。公寓公司开始报告第一季度的新租金情况基本符合预期。今年前几个月的活动明显减少，然后我们和同行都开始感受到市场走弱。这似乎与就业放缓的时间点完全吻合，尽管我们当时并未意识到这一点，但现在看来两者可以相互解释。我认为，除了就业因素外，房东和租户都存在一定的不确定性和犹豫情绪。例如，如果你是我们在华盛顿特区的房东，看到所有这些新闻头条，可能会感觉良好，因为我们在华盛顿特区的入住率长期超过97%。但在提高租金时可能会感到不安，因为如果你小幅提高租金，可能会失去一些入住率，然后需要不断测试和调整，这是一种试探性的方法，而非平稳增长。

因此，你可能会处于不确定是否已达到拐点的状态，如果你感到紧张，可能会放缓租金上涨。华盛顿特区就是如此，我认为我们本可以更大幅度地提高租金，但当时确实感到了这种焦虑。我认为我们的租户对我们的服务很满意，喜欢我们的物业，但他们也对自己的就业前景有些不确定。他们没有失业，但觉得世界充满不确定性。

他们肯定不想买房。如果EQR给我4%的租金上涨，我喜欢住在这里，就不会费心搬家。我认为这两个因素共同作用，使我们获得了非常好的续约率、留存率和实际入住率，但新租约利率相对疲软。

除了扩张市场外，哪些市场让您更明显地感受到这种情况？您提到了华盛顿特区作为例子。

华盛顿特区只是最近才让我们感到走弱。目前，我们在北弗吉尼亚州和华盛顿特区 proper 的投资组合都感受到了这种压力，而我们在马里兰州的投资组合规模不大，因此我对马里兰州郊区没有太多看法。波士顿方面，尽管有一些医疗和大学相关的新闻，但影响并不显著，该市场继续表现良好。我们主要布局在城市地区，由于纽约市中心的供应相对较少，城市地区的表现优于郊区，因此我们对波士顿感到满意。

Yana，与旧金山的意外上涨相反，洛杉矶的表现令我们失望。洛杉矶对我们来说是一个具有挑战性的市场。娱乐行业的罢工对就业增长造成了伤害，许多工作岗位流失。我们希望新的税收抵免计划能带回大量工作岗位。我们已经看到一些增长，今年7月的电影拍摄许可数量是2024年7月的四倍，这是个好迹象。洛杉矶我们集中布局的区域（如韩国城和市中心）的供应将大幅减少，这是积极因素。生活质量需要持续改善。

我希望两年半或三年后的奥运会以及明年的世界杯能促使城市领导人关注生活质量问题。西雅图和旧金山的生活质量已经大幅改善，但洛杉矶在这方面尚未跟上。我预计洛杉矶明年的表现将好于今年，因为供应肯定会减少，就业情况可能会有所改善，我对生活质量的提升抱有希望，但我认为它可能只是一个平均水平的市场，而非表现突出的市场。

谢谢。显然，你们在续约方面取得了很大成功，提供了高质量的服务和产品。您是否对持续推动续约率感到意外？显然，年底可能会有更多的租差收益（gain to lease）。您认为续约率是否可能过高？

这让我有机会简要说明一下新租约利率的计算方式。Yana你知道，新租约利率是一对一的比较。例如，如果一个租户住了五年，我们给予了不错的续约涨幅，而市场走弱，那么当新租户入住时，新租约利率可能会非常低，即使租金较去年上涨5%也是如此。这是因为长期租户的租金经过多次上涨后可能显著高于当前市场水平。

相反，如果市场租金一直在下降，我们可能没有大幅提高续约租金，此时租户迁出后，新租约利率可能会大幅上升。因此，新租约利率是最不有用的指标，因为它需要了解迁出租户和迁入租户的租期以及他们的租金与市场水平的比较。

Yana，回答你的问题，目前我们处于租差损失（loss to lease）状态，这很常见，意味着如果我们能重新定价整个租金组合，当前租金会高于实际水平。按照惯例，我预计到年底我们将进入租差收益状态。我们预计明年将有内在增长，即不改变入住率或租金率的情况下，明年的起点增长率约为100个基点（即1%）。我们原本预计会略高一些，但可能约为1%。在此基础上，还会有期间增长，可能来自入住率的小幅提升、拖欠管理的改善或其他收入。加上良好的供应前景，这就是我们管理团队对2026年感到乐观的原因。

谢谢，这非常有帮助。目前入住率为96.5%，您认为还有提升空间吗？

目前实际是96.4%，上下波动10个基点左右。我认为不会有太大变化。像达拉斯这样的市场可能有更多吸纳空间，机会更大，但我们在那里的投资组合规模小得多。

那么坏账方面呢？已经有所下降，您认为还会继续下降吗？

我认为未来一年左右可能还会下降10到20个基点。我们目前取得了良好进展。其他收入肯定是积极因素。第三季度和第四季度的表现将好于第一季度和第二季度，部分原因是我们签订了许多良好的租约，获得了租金收入，也因为拖欠情况改善，以及其他收入举措的实施，如停车费、WiFi等。这些因素今年贡献了60到80个基点的增长，明年也将提供一些助力。

很好，谢谢。那么我们转向旧金山，它似乎是目前美国最强劲的市场。您能分享一下在那里观察到的情况吗？去年那里的市场起伏不定。

当然。感觉市场已经启动。8月的第一或第二个星期（抱歉，是第二个星期），我和Brett在那里待了几天，四处考察了我们的物业。入住率很高，租金增长强劲。我们看到人们从更远的郊区和萨克拉门托等地搬回来，也看到来自其他地方的人迁入。生活质量大幅改善。我们与政府高层举行了会议，他们首先问的是“如何让你们带来更多就业？如何让你们建造更多住房单元？”这种对企业的欢迎态度对旧金山来说是巨大的转变。

街道上的活动多了很多，激活度高了很多。我们看到和交谈的人实行每周三天工作制，重返办公室的比例在上升。对我来说，旧金山的所有指标都在上升：供应非常少，生活质量改善，半岛和城市对人工智能热潮和科技行业的需求旺盛。我认为科技生态系统仍然有很多就业机会。我们在苹果公司附近有物业，正在翻新一些单元，装修非常好，很快就租出去了。这是一个极度缺乏住房的市场，我们在那里的大规模布局是我们的优势。

目前经济本应恶化，劳动力市场和整体情况如何。您对未来三个月的展望是什么？

你的问题是，如果未来几个月就业市场进一步恶化，我们对拖欠率的预测会如何？是的。比就业市场更重要的是政府政策。地方政府政策对我们的业务影响大得多。我们在承销工具中拥有强大的工具来识别欺诈和评估租户的收入能力。对我们来说，问题不在于拖欠租户的数量（目前数量不高），而在于每个拖欠案例的成本。例如，在洛杉矶，过去如果租户不愿支付租金，可能需要2-3个月才能让他们搬离，现在可能需要6个月，因此每个承销错误或租户情况变化的成本要高得多。

疫情期间更是如此，当时有驱逐禁令。洛杉矶县在火灾后曾考虑过类似政策，这显然是个坏主意。为什么不实施基于需求的政府救济计划，而要全面实施驱逐禁令呢？这完全没有意义。因此，我对人们意识到这类禁令是糟糕的公共政策工具感到更乐观。但这比就业变化更让我担忧。我们的客户群体收入较高，租金支出约占收入的20%，因此就业市场的小幅波动对他们影响不大。但如果政府政策变化导致驱逐时间从3个月延长到6个月或12个月，那将是更大的困境。

能否谈谈一些新市场？您之前对亚特兰大作为阳光地带复苏的领先者持乐观态度，在评论中提到如果达拉斯的吸纳量增加可能会有所帮助。这两个市场是您认为可能领先的吗？

当然。我们在财报电话会议上，首席运营官提到在亚特兰大看到了“隧道尽头的曙光”。这意味着当地运营团队感受到的优惠压力和满租挑战减少，开始进入一个过程：先提高一点入住率，然后减少优惠，再提高挂牌租金。这个过程不会一蹴而就，我们在亚特兰大正处于这个过程的开始阶段，感觉非常好。

达拉斯的情况，团队称之为“肉搏战”。需求很大，但供应也很大。供应将在明年年底大幅下降，但目前仍是供应过剩的市场。丹佛既有供应问题，也在一定程度上面临需求挑战，长期看好，但目前具有挑战性。我们在奥斯汀只有三栋楼，规模太小，无法得出明确结论，但我们喜欢这些市场的长期供需动态。我们的观点可能与其他人相反，即这些市场需要更长时间才能在租金组合和同店收入增长上显现改善，我认为我们是对的。很多人说2025年会复苏，但显然没有，我们一年前就这么说过。

我认为明年很多这些市场的二阶导数将会转正，但同店收入增长更可能在2027年实现，而非2026年。我们在这些市场有布局，长期看好，但当你出租一栋楼时给予1-2个月的优惠，当租约到期时，你说“不再提供优惠”，租户可能会说“我要搬到街对面，那里还有一个月免费优惠”。因此，需要时间来消除优惠的影响，这并不意味着不会发生，我们在达拉斯的投资是长期的，只是时间线比人们预期的要长。

谢谢。

您刚才提到同店收入增长是2027年的事件，这是特指您刚才提到的那些市场吗？

是的，特指我刚才提到的市场，即达拉斯、亚特兰大和丹佛，我们在这些市场有布局并持续建设。需要说明的是，我们在这些市场是买家，我们的承销是按计划进行的。我们预计这些市场的收入会下降，我们在承销时已经考虑到了这一点，实际情况也确实如此。这是这些市场的优惠和挂牌租金下降共同导致的。我们原本以为空置率会更低，拖欠率会更低，事实也确实如此。

我们擅长成本管理。无论卖方是单一资产所有者还是投资组合所有者，他们都是不错的业主，但我们是特别优秀的运营商。因此，我认为这些市场的NOI不会大幅增长，但也不会大幅下降，因为我们在成本管理方面有优势。举个例子，今年早些时候我们在亚特兰大收购了8处物业，公布的资本化率为5.15%，这是我们的标准资本化率，其中包括物业管理费（涵盖所有后台人员、计算机工程师、人力资源专业人员、法律人员等），但不包括我这样的纯粹高层管理费用。在我们的承销中，这部分费用预计为150万美元，但由于我们在该市场已形成规模，实际只增加了50万美元的管理费用。当形成这种规模优势时，效果非常显著，这就是我们从组织不够完善的私人运营商那里收购资产的优势所在。

能否跟进一下交易市场的整体情况？您下调了今年的收购预期，想了解Bob目前的工作重点。

你说的Bob是我们的前首席财务官，现在是首席投资官。我相信他会怀念这个活动的。我们在感兴趣的市场（如达拉斯、亚特兰大、丹佛、西雅图郊区、华盛顿特区和波士顿）看到的待售资产并不多，没有达到我们的预期。股价也是一个信号。因此，我们将收购目标从150万下调至100万，同时计划处置100万资产，这意味着我们需要增量融资100万。但考虑到资本成本信号，我们认为这没有意义，因此将指引下调至收购和处置各100万，并表示我们将出售投资组合中表现较差的资产，适时进行 opportunistic收购。我不确定是否能达到100万的收购目标，目前大约完成了60万，因为我们会根据资本成本信号做出反应。

关于资本化率，无论是沿海还是阳光地带市场，都在5%左右。情况是否依然如此？人们是否对负杠杆感到厌倦，或者对潜在的降息感到兴奋？

这是个很好的问题。我们希望收购的B+、A-、A类资产的资本化率继续在4.75%-5%之间，没有实质变化。我们看到奥斯汀有一些交易的资本化率接近4.5%，因为人们对那里的复苏有很高的预期，但供应仍然很大。我们了解到，许多私人买家使用GSE的浮动利率贷款进行收购，即SOFR加一个利差。目前这个利率并不低于固定利率融资，但所有人都在赌收益率曲线，希望美联储大幅降息，从而消除负杠杆。我认为这是一个有趣的策略，但我们不会采用。因此，正如你所说，这在一定程度上是对利率和市场复苏的希望，我认为复苏会到来，只是可能会慢一些。

那么在处置方面，这是否帮助你们获得了好于预期的价格？

处置市场分为两类。价值超过1亿美元的资产更难出售，而价值100万-250万美元的资产更容易出售。我们在华盛顿特区出售的一处资产收到了大量竞标，在RBC走廊的一处资产也顺利出售，该地区我们之前敞口过大。我们出售的资产的资本化率通常在5%左右，因为我们出售的是表现较差的资产，收购的是我们认为IRR更高、表现更好的资产。

波士顿郊区的资产是否也是如此？

是的，波士顿的待售资产不多，因此很难在该市场收购。这就是为什么我们在波士顿郊区有两个开发项目。拥有开发 pipeline 是有帮助的。我们在西雅图柯克兰地区、西雅图都会区以及波士顿南北各有一个开发项目，因为这些地区我们难以通过收购获得敞口，所以通过开发来实现。

今年就业市场放缓，大学毕业生就业情况对租户需求有何影响？

好的。你的问题是，大学毕业生就业放缓是否对我们的投资组合产生了影响。经济下行时，企业首先会停止招聘，尤其是入门级职位。因此，无论是企业集体减少招聘大学毕业生，还是人工智能对某些行业的影响，目前尚不清楚。我与人们关于人工智能的对话表明，每个人都对此非常兴奋，一些简单的应用场景正在探索中，但像Equity Residential这样的中型企业大规模部署人工智能还需要一两年时间，因为需要弄清楚如何部署。

我们的入住率为96.5%，续约率持续上升，业务整体健康。我认为2026年我们的表现不需要就业市场非常强劲，只需要不出现负增长。

能否提醒我们租户的平均年龄？因为你们似乎不是主要面向入门级人群。

我们的租户平均收入约为16万美元，平均年龄约34岁。这个群体中肯定有入门级人员，但不是大多数。谢谢。

如果你们的整体资本成本改善，以4.75%-5%的资本化率收购资产是否会提高投资组合的平均质量或带来边际改善？

我重复一下问题：以4.75%-5%的资本化率收购资产是否会改善我们投资组合的质量？首先，我们是一家330-350亿美元规模的大公司，收购1亿美元的资产不会产生重大影响，但会有所帮助，因为这些资产通常更新，资本支出更低，因此会提升AFFO（调整后运营资金），减少资本支出。我们出售的许多资产，按照市场惯例，引用的是名义资本化率，假设标准资本支出为每单位150-200美元，但实际上我们出售的许多资产需要大量资本支出，而我们不相信翻新能带来回报，下一个买家可能会进行大规模翻新。因此，我认为收购会边际改善投资组合质量。谢谢。

想了解你们在监管方面的跟踪情况，无论是联邦层面的潜在住房紧急

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