公平住屋2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第四季度
主持人说明：
介绍会议目的为讨论公平住屋（EQR）2025年第四季度业绩及2026年展望；提及收益报告和管理层演示文稿已发布于投资者平台，会议控制在一小时内，每位提问者限提一个问题。
管理层发言摘要：
Mark J. Parrell（总裁兼首席执行官）：2025年租赁住房行业充满挑战，同店净经营收入（NOI）符合指引，但下半年租金增长放缓（除旧金山和纽约外）；2026年竞争性新供应交付量预计下降35%，就业增长改善或推动收入超预期；资本配置聚焦出售低回报物业回购股票，2025年股票回购总额3亿美元，全年向股东返还超13亿美元现金。
二、财务业绩分析
核心财务数据
2025年第四季度综合增长率：0.5%（处于指引中点）；
2025年全年标准化FFO每股：3.99美元；
2026年标准化FFO每股指引：4.08美元（中点，同比增长2.25%）；
2026年同店收入指引：1.5%-3%（中点）；
2026年同店费用增长指引：3%-4%（中点）。
关键驱动因素
收入增长：受需求稳定、供应减少（2026年交付量下降35%）及高入住率（96.4%）支撑；
费用控制：可控费用增长控制在通胀水平或以下，工资、房地产税和保险呈正常通胀增长，公用事业成本预计略低于2025年8%的增幅；
资本回报：通过出售低增长物业回购股票，提升远期增长率，2025年股票回购3亿美元，2026年计划再投资2亿美元超额销售收益回购股票。
三、业务运营情况
分业务线表现
核心市场：纽约和旧金山表现强劲，合计占净经营收入的30%，2026年供需前景最佳；
其他沿海市场：南加州温和增长，总体符合预期；
扩张市场：亚特兰大、达拉斯、丹佛、奥斯汀等受新供应影响表现疲软，其中亚特兰大自2025年11月租金加速增长，预计逐步改善。
市场拓展
入住率：2025年第四季度实际入住率96.4%，部分关键市场达97%，住户流失率为公司历史最低；
住户保留：2025年住户因购买住房搬离比例7.4%（历史最低），2026年预计续约率保持4.5%左右，超过60%住户选择续约。
研发投入与成果
技术应用：推进租赁流程自动化和AI支持应用，部署新客户关系管理（CRM）和服务程序；
效率提升：通过集中化、自动化及AI技术，已实现15%现场 payroll 减少，未来18个月预计再减少5%-10%，优化维修维护费用。
运营效率
批量互联网计划：2025年覆盖113个物业，2026年新增64个，预计贡献净经营收入600万美元（2026年）、1000万美元（2027年底全面推出后）；
坏账控制：预计2026年坏账减少10个基点，支撑其他收入增长。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
财务预期：同店收入增长1.5%-3%（中点），同店费用增长3%-4%（中点），标准化FFO每股4.08美元（中点）；
运营重点：维持96.4%的投资组合入住率，减少优惠使用以提升新租约定价能力，推动批量互联网计划扩展。
中长期战略
市场定位：聚焦高收入租户，通过翻新、收购（选择性）和开发（高度选择性）在12个市场均衡布局，避免过度依赖单一区域；
资本配置：优先通过出售低增长物业回购股票，保持资产负债表灵活性（净债务与标准化EBITDA比率4.3倍）；
供应环境：2026年新供应交付量下降35%，2027年预计继续低水平，为租金增长提供支撑。
五、问答环节要点
资产出售与股票回购
问：出售资产的资本支出和增长概况，交易增值作用？
答：出售资产多为旧资产、非核心资产，资本支出负担高、增长低；通过出售所得回购股票，长期提升FFO和AFFO增长率，2025年出售资产收益主要用于回购，2026年计划再投资2亿美元。
续约率与住户经济状况
问：续约率4.5%的通知报价与接受率，是否存在消费者压力迹象？
答：未来三个月续约报价约6%，预计实际续约率4.5%（月度波动±10基点）；住户无明显经济困难迹象，租约中断未加速，入住率高（96.4%）支撑定价谈判。
2026年供应展望
问：数据提供商调整供应数据（2025年延迟至2026年），如何评估竞争性供应？
答：通过实地考察（投资官员评估开工、许可数据）结合数据提供商信息，确认2026年供应显著下降，2027年预计延续低水平，市场供需前景改善。
监管成本影响
问：评估市场时是否考虑运营监管成本？
答：将诉讼、监管成本纳入财务模型（如加利福尼亚州每单元成本），投资组合配置偏向监管环境友好市场，处置高监管成本资产（如洛杉矶市中心物业）。
租金水平与租赁损失
问：旧金山和纽约租金相对于市场水平，租赁损失情况？
答：2026年初租赁收益1.2%，随租金上涨将转为租赁损失（预计第一季度末）；旧金山和纽约租金增长潜力大，支撑全年业绩。
阳光地带资本部署
问：是否加速阳光地带资本部署？
答：当前REIT资本成本较高，优先选择股票回购；私人市场对阳光地带定价紧张，资本部署取决于资本成本变化，暂无加速计划。
租金增长加速市场
问：哪些市场租金增长将加速，哪些已见顶？
答：旧金山和纽约为主要增长引擎，亚特兰大、华盛顿特区或超预期（供应减少、不确定性降低）；所有市场均预计增长，无见顶市场，扩张市场优惠减少将推动定价改善。
开发重启条件
问：何时重启开发活动，当前开发经济是否改善？
答：2026年计划在亚特兰大启动少量项目，开发聚焦风险调整后回报，依赖本地专家合作（有限合伙人模式），成本稳定及租金增长改善提升收益率。
六、总结发言
管理层表示：2026年业务驱动因素健康，供应减少、高入住率及就业改善将支撑业绩；
持续推进运营效率提升（自动化、AI应用）和资本优化（股票回购、选择性开发）；
感谢团队努力，强调长期聚焦高收入租户市场及多元化投资组合战略。