埃塞克斯信托2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025财年第四季度
主持人说明：
介绍会议目的，回顾2025年第四季度及全年业绩，展望2026年战略，更新交易市场情况；提醒会议包含前瞻性陈述，涉及风险与不确定性。
管理层发言摘要：
安吉拉·克莱曼（总裁、首席执行官兼董事）：2025年整体符合美国宏观预测，全年同店收入增长处于高端，每股FFO增长高于指导区间中点；物业运营团队在其他收入增长及拖欠率恢复至接近疫情前水平方面表现突出；北加州因科技行业扩张、人口迁移趋势及住房供应有限表现超预期，多数市场租金增长高于美国平均；第四季度混合租赁费率增长1.9%，入住率环比提高20个基点至96.3%，洛杉矶入住率改善显著（环比+70基点）。
二、财务业绩分析
核心财务数据
2025年同物业收入增长：3.3%（处于指导区间高端，较初始预测高30个基点）；
2026年同物业收入中点预测：2.4%（由收益贡献85基点、混合租赁费率增长2.5%、其他收入贡献30基点构成）；
2026年同物业支出增长中点预测：3%（可控支出增长约2%，保险成本同比下降约5%，部分被公用事业和财产税增加抵消）；
2026年同物业净经营收入增长中点预测：2.1%；
2026年核心每股FFO预测：同比持平（受结构性融资赎回阻力1.8%影响，不包含赎回收益及到期最低收入）；
资产负债表：自由现金流覆盖股息、全年计划资本支出及开发计划；流动性超17亿美元，2026年部分到期债务通过12月债券发行解决。
关键驱动因素
收入增长：2025年受益于更低优惠、更高入住率及其他收入；2026年依赖收益结转、混合租金增长及其他收入贡献；
支出控制：可控支出增长稳定，保险成本下降，部分抵消公用事业和财产税增加；
FFO持平原因：结构性融资赎回对增长造成阻力，为该业务最后一年显著影响。
三、业务运营情况
分区域表现
北加州：2025年表现最佳，受益于科技行业扩张、风险投资资金增长（Q4环比+91%）、办公室正吸纳量（旧金山、圣何塞、西雅图首次出现）及重返办公室政策；
西雅图：Q4表现疲软，受部分公司裁员影响，但供应下降30%，OpenAI扩大租赁，亚马逊、微软执行重返办公室政策，长期基本面看好；
南加州：洛杉矶入住率稳步改善（Q4经济入住率94.7%，环比+0.7个百分点），2026年供应预计下降20%，逐步向95%稳定水平迈进。
市场拓展与投资
2025年西海岸非投资组合机构多户住宅交易达126亿美元（同比+43%），资本化率压缩，北加州和西雅图竞标者群体扩大，优质子市场资本化率约4%低位；
埃塞克斯为过去两年北加州最大投资者，收购多在资本化率压缩前完成，实现显著资产净值增值。
运营效率
拖欠率恢复至接近疫情前水平（50个基点，较历史均值低10个基点），主要得益于物业运营与公司团队协作；
洛杉矶驱逐处理时间仍影响拖欠率改善，预计2026年底恢复至正常水平。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
需求假设：保持当前水平，就业趋势谨慎，招聘环境抑制需求加速；
供应预测：新住房供应同比下降约20%；
租金增长：西海岸基本面稳定，混合租金增长高于美国平均，区域排序为北加州>西雅图>南加州；
风险与机会：地方不确定性构成指导区间低端压力，若招聘改善有望达区间高端。
中长期战略
资本配置：纪律性分配资本，优先考虑每股FFO增值、资产净值增值及高增长机会，继续评估收购、回购等选项；
结构性融资：2026年为赎回阻力最后一年，计划将赎回收益重新分配至北加州高增长完全所有权收购；
开发：2026年无新开发启动，需土地价格下降或租金增长10%以上方重启，目前承销项目经济可行性不足。
五、问答环节要点
区域市场动态
问：北加州和西雅图资产需求的风险与增长？
答：北加州风险投资资金Q4环比+91%，办公室正吸纳量，科技公司扩大办公空间；西雅图供应下降30%，OpenAI扩租，亚马逊、微软执行重返办公室政策，长期看好但短期受就业不确定性影响。
租金与入住率
问：洛杉矶入住率及2026年预期？
答：Q4经济入住率94.7%（环比+0.7个百分点），接近95%稳定水平，2026年供应下降20%，逐步改善但依赖驱逐处理时间。
问：2026年新租约与续约混合增长率？
答：预计与2025年相似（约2.5%），新租约0%-2%，续约3%-4%，1-2月续约率约4%，谈判幅度30-50基点。
资本配置与交易市场
问：南加州买家资本化率及资本配置策略？
答：南加州买家资本化率4.5%-4.75%，资本配置优先北加州（更高租金增长），万物皆有其价，需结合子市场增长判断。
问：股票回购角色？
答：与收购、开发等选项比较，当前股价下内部收益率接近，过去一年半北加州收购增值显著，回购需动态评估。
政策与成本
问：加州选举及政策影响？
答：加州逐步摆脱极端政策，选民倾向经济正常化，极端提案未获支持。
问：移民对需求影响？
答：国际移民恢复至疫情前常态，H1B政策无不利影响，学生等例外规定支持需求。
六、总结发言
管理层强调：西海岸多户住宅市场供应背景有利，北加州持续复苏支撑长期优异表现；
2026年将继续纪律性资本分配，优先北加州高增长收购，推动股东价值创造；
结构性融资阻力将在2026年后缓解，资产负债表稳健，流动性充足，为未来增长奠定基础。