Extra Space Storage2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年10月30日
主持人说明： 介绍会议为Extra Space Storage公司2025年第三季度业绩电话会议，说明通话录制及问答环节规则。
管理层发言摘要：
CEO Joseph D. Margolis：第三季度业绩稳健，每股核心FFO达2.08美元，同店入住率同比提升30个基点；新客户费率同比增长超3%（扣除折扣后），但同店收入略低于预期，部分受战略折扣影响；通过多元化渠道推动增长，包括2.44亿美元收购24处物业、过桥贷款计划发放1.23亿美元、第三方管理平台新增62家门店。
CFO Jeff Norman：上调全年每股核心FFO指引至中点，同店收入全年预计增长-25至+25个基点，同店支出增长指引上调至4.5%-5%；资产负债表稳健，95%利率为固定利率，完成8亿美元债券发行，利率低于5%。
二、财务业绩分析
核心财务数据
核心FFO：Q3每股2.08美元，符合预期；全年指引上调至中点。
同店表现：Q3同店收入同比下降0.2%，扣除折扣后新客户费率增长约6%；全年同店收入预计增长-25至+25个基点。
其他收入：租户保险和管理费收入超预期，过桥贷款计划利息收入贡献显著（Q3发放1.23亿美元，出售7100万美元抵押贷款）。
支出：Q3同店支出高于预期，主要受维修保养和营销费用推动；财产税恢复正常，增长率1.6%；全年同店支出增长指引上调至4.5%-5%。
关键驱动因素
收入增长阻力：战略折扣（为优化长期收入）及新费率纳入租金名册速度慢于预期。
收入支撑：新客户费率加速增长（自5月以来连续上升，10月扣除折扣后增长超5%）、第三方管理平台扩张（净增62家门店，总管理1811家）。
支出增加：营销投入（视为长期投资）、前Life Storage门店维修保养追赶支出。
三、业务运营情况
分业务线表现
自有物业：收购24处物业（犹他州、亚利桑那州、内华达州），收购指引提升至9亿美元；处置25处资产（22处为前Life Storage物业），预计年底或2026年初完成，新收购资产稳定收益率高于处置资产。
第三方管理：Q3净增62家门店，YTD新增300家，总管理1811家门店。
过桥贷款：Q3发放1.23亿美元，出售7100万美元抵押贷款；A票据平均利率7.6%，夹层票据11.3%。
市场拓展
区域多元化：新收购物业位于增长型市场（犹他、亚利桑那、内华达），提升地理多元化；处置资产集中于佛罗里达及墨西哥湾沿岸，租金水平低于组合平均。
运营效率
入住率：Q3平均94.1%，期末93.7%，同比提升30个基点；10月入住率93.4%，同比下降40个基点（主要受去年同期Life资产整合基数影响）。
成本控制：财产税恢复正常增长（Q3 1.6%），前Life Storage门店维修保养支出逐步正常化。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
财务目标：核心FFO每股指引上调，同店收入预计持平，依赖新客户费率增长逐步传导至收入。
战略重点：完成24处物业收购及25处资产处置，优化资产组合；继续推进第三方管理平台扩张。
中长期战略
增长渠道：通过直接收购、合资、过桥贷款、第三方管理等多元化方式配置资本，应对不同市场周期。
市场机会：利用行业关系获取场外交易，聚焦高增长市场及高质量资产；过桥贷款计划作为收购渠道（已收购22%抵押品）。
五、问答环节要点
新客户费率传导周期：新客户费率自5月以来连续上升（10月超5%），但完全传导至同店收入需时间，取决于客户流失率，2026年将提供更多细节。
战略折扣策略：主要在紧急状态地区（如洛杉矶）及随机门店测试，为短期行为（10月折扣拖累减少），旨在优化长期收入，非对入住率担忧。
收购与处置：新收购24处物业杠杆收益率第一年4.5%、第三年达7%左右；处置资产集中于佛罗里达及墨西哥湾沿岸，租金水平低于组合平均，为前Life Storage资产主要处置批次。
支出控制：营销及维修保养为必要投资，员工配置（1.4人/店）为保护客户体验，长期将提升效率但不牺牲服务质量。
过桥贷款前景：低利率环境下，若收购市场活跃可能减少，但可通过持有夹层票据优化收益率；当前A票据平均利率7.6%，夹层票据11.3%。
六、总结发言
管理层对未来持乐观态度，强调新客户费率加速增长（自5月持续上升，10月超5%）、新供应减少、辅助业务（第三方管理、过桥贷款）增长将支撑长期收入；
战略重点为通过多元化渠道高效配置资本，优化资产组合质量及地理多元化，预计2026年业绩改善。