福里斯特2026财年一季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2026年第一季度
主持人说明：
介绍会议目的为讨论福里斯特2026年第一季度业绩，会议包含前瞻性陈述，提醒参考SEC文件及公司网站发布的收益报告与10-Q报告，会后将发布投资者演示文稿。
管理层发言摘要：
Anthony W. Oxley（总裁兼首席执行官）：第一季度表现稳健，收入2.73亿美元（同比增长9%），售出1,944个地块，每股账面价值增长10%至35.10美元，合同积压22亿美元；强调纪律性管理库存投资与流动性，平衡市场需求与开发节奏。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收：2.73亿美元（同比增长9%，去年同期2.504亿美元）；
净利润：1540万美元，每股摊薄收益0.30美元（去年同期净利润1650万美元，每股0.32美元）；
税前收入：2080万美元（利润率7.6%，去年同期2190万美元，利润率8.7%）；
地块销售：售出1,944个地块，平均售价12.1万美元（受高价位地块交付占比影响）；
毛利率：20.1%（去年同期22%，剔除低利润批量销售后约21.5%）；
销售、一般及管理费用：3650万美元（占收入13.4%，上一季度3600万美元，占收入14.4%）。
关键驱动因素
收入增长由地块销售推动，平均售价受高价位地块交付组合影响；
毛利率下降主要因低利润批量销售及产品组合波动，剔除该影响后毛利率约21.5%；
费用控制：员工人数较去年减少3%，预计全年保持稳定，以高效管理销售、一般及管理费用。
三、业务运营情况
分业务线表现
地块开发与销售：总持有地块101,000个，其中自有地块65,600个（65%），通过合同控制地块35,400个（35%）；已完工自有地块10,400个，大部分已签订销售合同；
合同积压：24,100个自有地块已签订销售合同，保证金2.1亿美元，预计产生约22亿美元未来收入；28%自有地块享有霍顿博士优先购买权。
市场拓展
核心客户合作：霍顿博士为最大客户，过去12个月其16%开工房屋位于福里斯特地块，23%成品地块购自福里斯特，目标为每三所房屋中一所位于福里斯特地块；
其他客户：第一季度向其他客户交付317个地块（占16%），包括146个地块售予地块银行家（预计转售给霍顿博士）及6家其他房屋建筑商。
运营效率
土地开发成本和周期时间趋于稳定，承包商及材料供应充足；
采用最佳管理实践，与行业合作伙伴合作提升开发效率，聚焦库存周转与回报最大化。
四、未来展望及规划
短期目标（2026财年）
收入指引：16亿至17亿美元；
地块交付指引：14,000至15,000个；
战略重点：维持纪律性投资，平衡速度与价格以最大化项目回报；灵活分配资本，根据当地市场情况调整开发活动。
中长期战略
行业定位：在高度分散的地块开发行业巩固市场份额，利用全国性布局（200多个活跃项目）和资本结构优势；
市场聚焦：持续专注入门级和首次购房者市场（新房市场最大细分领域），长期看好成品地块需求；
投资计划：预计2026财年土地收购和开发投资约14亿美元（取决于市场情况），维持3-4年土地和地块供应。
五、问答环节要点
毛利率走势
问：排除低利润批量销售后毛利率仍下降，影响因素及未来走势？
答：主要受季度交付地块组合影响（高价位地块占比高），未来毛利率预计处于历史范围21%-23%的下限，需平衡需求放缓环境下的价格与速度。
客户需求与交付节奏
问：客户是否存在价格阻力或交付放缓？
答：后疫情时代大规模批量交付减少，转向结构性季度交付（2025财年已基本完成转变）；价格整体稳定，部分需求放缓社区与客户协商解决，交付状态恢复正常。
销售费用控制
问：销售、一般及管理费用未来是否保持稳定？
答：员工人数较去年和上一季度略有减少，预计全年保持稳定，劳动力成本为主要费用构成，故费用将维持稳定。
高价地块组合与市场定位
问：高价地块交付是否计划内？未来已开发地块在入门级与改善型住房的分布？
答：高价地块组合系西部开发平台扩展（平均售价较高）导致，属计划内，未来影响将减弱；战略仍聚焦首次购房者和入门级市场（最大细分领域），维持可负担性。
区域市场调整
问：德克萨斯州和佛罗里达州二手房库存高，是否重新平衡投资？
答：全国性平台允许按季度评估并重新分配资本，当前在两州投资更具选择性，适当放缓开发以避免库存过剩；长期基本面稳固（人口流入多）。
开发规模缩减对成本的影响
问：缩减开发阶段规模是否影响成本结构或利润率？
答：无重大影响，仅根据需求调整规模以匹配销售吸纳速度；材料和承包商供应充足，与合作方及政府机构协作降低成本和周期时间，缩减规模反而有助于缩短周期。
六、总结发言
管理层总结：第一季度实现收入增长，保持强劲流动性，执行纪律性投资战略，维持2026财年收入及地块交付指引；
强调团队快速适应市场变化的能力，全国性布局和200多个活跃项目为战略优势，可灵活分配资本；
短期住房可负担性限制和消费者谨慎情绪仍为阻力，但长期看好成品地块需求及市场份额增长机会；
感谢团队专注与辛勤工作，要求继续保持纪律性、灵活性和 opportunistic，期待4月21日发布第二季度业绩。