农地合伙基金2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年10月30日
主持人说明：
介绍会议目的为讨论2025年第三季度业绩，提醒会议正在录制并提及补充材料已发布于公司网站投资者关系板块。
管理层发言摘要：
Paul Pittman（执行董事长）： 提及本季度AFO表现强劲，但部分源于一次性事件（如特定农场积极运营事件及贷款计划扩展的机会性放贷），提示明年AFFO可能回归更温和水平；评论中美农业贸易协议可能短期提振大豆出口，但因仅为一年期协议，对长期租金和土地价值影响有限；土地价值持续上涨，尽管今年农民经营环境艰难。
二、财务业绩分析
核心财务数据
Q3业绩： 净收入50万美元，普通股股东每股收益0美元；AFFO为290万美元，加权平均每股0.07美元，同比增长，主要得益于债务减少降低利息支出、物业运营成本下降及贷款计划利息收入增加。
前9个月业绩： 净收入1040万美元，普通股股东每股收益0.18美元；AFFO为650万美元，加权平均每股0.14美元，同比增长，主要受35处物业处置净收益、债务减少节省利息及贷款利息收入增加推动。
资产负债表与现金流： Q3末信贷额度未使用容量约1.59亿美元，无2025年到期需利率重置债务，通过互换协议规避可变利率风险；物业处置总对价8550万美元，净收益2450万美元。
关键驱动因素
营收增长： 管理费和利息收入增加（源于贷款计划扩展）、太阳能等收入增长（部分被处置抵消）、作物销售增长（价格和产量上升及销售时间提前）。
成本下降： 利息支出减少（Q3减少320万美元，前9个月减少840万美元）、一般及行政费用降低（前9个月减少170万美元）、物业运营和折旧费用因处置下降。
一次性影响： AFFO增长部分依赖一次性运营事件和贷款活动，未来可持续性需关注。
三、业务运营情况
分业务线表现
固定农场租赁： 收入同比下降，因2024年Q4及2025年物业处置。
贷款业务： 贷款计划下贷款发放增加，利息收入增长，管理层计划逐步扩大该业务以覆盖管理费用。
子公司出售： 出售经纪和农场管理子公司Merriwise Associates，简化运营，预计对2026年损益影响有限。
市场拓展
土地价值与租金： 土地价值持续上涨；2025年租金续约基本完成，row crop地区租金与去年持平，为应对农民经营压力，将租约续约缩短至1年，预计明年谈判环境或改善。
作物结构： 中西部row crop农场以玉米-大豆轮作为主，大豆敞口约50%，实际种植中玉米占比略高（约60%），因玉米盈利能力更强。
运营效率
成本控制： 成功削减债务，降低利息支出；通过物业处置减少运营和折旧成本。
库存管理： 作物销售成本因维护费用上升增加，但被库存减值减少部分抵消。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
财务预期： 上调AFFO指引至1450万-1660万美元（每股0.32-0.36美元），主要因贷款利息收入、可变租金及作物销售增长，部分抵消子公司出售导致的经纪收入减少及西海岸物业减值费用增加。
特别股息： 计划于2026年1月派发每股18-22美分的特别股息。
中长期战略
投资组合调整： 持续处置非核心资产，逐步缩减投资组合规模，聚焦中西部row crop农场（伊利诺伊州为主）。
贷款业务扩展： 有意扩大高收益贷款计划，以覆盖管理费用并平衡投资组合缩减影响，优先选择有优质资产抵押的贷款。
租金策略： 灵活调整租约期限，避免在农民经营困难周期签订长期低租金租约，等待市场改善后再协商更高租金。
五、问答环节要点
物业交易与融资
23个农场与优先股交换交易将于12月10日完成，可节省8月1日起的优先股股息；计划以现金赎回A系列优先股（99%概率），而非转换为普通股。
3月到期的MetLife定期贷款拟续约，预计利差基本稳定；Q3无大额新增物业销售计划，可能有小规模交易。
业务与风险
大豆贸易影响： 中美贸易协议或使大豆出口短期增长，但对租金影响间接（通过农民盈利能力传导），row crop农场大豆敞口约50%，租金为固定现金租约，直接价格风险低。
法律与成本： 法律费用增加源于空头诉讼（费用已减少）及路易斯安那州农场纠纷（未预算支出）；子公司Merriwise出售后，经纪收入波动对损益影响有限。
股东回报
股票回购： 当前股价对资产净值折价明显，仍具回购价值，但受特别股息发放后股价可能上涨及利息支出增加影响，Q4回购或减少，若股价大幅下跌可能重启。
租约续约： 2025年租金基本持平，续约多为1年期，预计2026年谈判环境或因市场改善而更有利。
六、总结发言
Luca Fabbri（总裁兼首席执行官）： 感谢投资者参与，强调公司通过简化战略（如出售子公司）和资产优化提升股东价值，未来将继续聚焦核心业务，通过处置、贷款计划及可能的回购/股息政策平衡短期业绩与长期发展；提醒关注补充材料及未来季度更新。管理层对长期土地价值增长有信心，因全球粮食需求上升及优质土地稀缺，短期将灵活应对市场波动。