Global Medical Reit2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度业绩电话会议
主持人说明： 介绍会议规则（仅收听模式、提问方式、录制声明），并将会议转交给总法律顾问Jamie Barber。
管理层发言摘要：
首席执行官Mark Decker Jr.：新管理团队成立四个月，聚焦股东价值创造，通过内部收益增长、纪律性资本配置及外部机会执行实现目标；第三季度同店NOI增长2.7%（首次披露该指标）；完成债务优化（延长循环信贷至2029年、3.5亿美元定期贷款A分拆并延长，加权平均债务期限+3年）；战略计划制定中，未来将分享更多细节。
二、财务业绩分析
核心财务数据
运营资金（FFO）：1450万美元，单位调整后运营资金（AFFO）1620万美元，每股AFFO 1.12美元（同比增长4%）；
可分配资金（FAD）：年初至今3920万美元，派息率84%；
债务指标：通过债务重组，加权平均债务期限延长3年，新签利率互换协议后有效利率约4.8%，取消10个基点信用利差调整。
关键驱动因素
同店NOI增长2.7%，主要得益于租赁市场供需关系改善（高建筑成本限制新供应）及现有租约2.1%年度递增条款；
利息成本下降（利率环境及信贷协议优化）对收益有正向贡献。
三、业务运营情况
分业务线表现
投资组合：出租率95.2%（季度末），剩余租赁期限5.3年，预计年底达96%；同店NOI增长2.7%（无重建或剔除资产）；
资产处置：本季度出售两项资产（含伊利诺伊州5万平方英尺医疗系统行政设施），行政空间占比降至<2%总ABR。
运营效率
资本支出与租赁成本：年初至今970万美元，全年预计1200-1400万美元（符合指引）；
债务管理：拓展保险公司等长期债务渠道，目标信用评级BBB-，提升收益质量与融资灵活性。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
occupancy率：年底目标96%；
资本配置：通过资产循环（出售高流动性资产）为收购提供资金，优先考虑7.5%-8%回报的项目，短期处置规模预计5000万-1亿美元；
成本控制：G&A费用维持第三季度水平。
中长期战略
投资方向：聚焦“可预测、可靠且增长”的医疗基础设施资产，探索传统医疗办公楼（MOB）外的医疗保健领域机会；
杠杆目标：短期降至6倍以下，长期通过多元化融资（含保险公司资金）支持外部增长（年收购规模或达2-5亿美元）。
五、问答环节要点
租赁与入住率
已签署未起租租约对未来业绩有支撑，预计表现与Q3一致；Q4租赁增长及利率下降驱动收益环比提升。
资本运作
资产处置：潜在出售资产收益率6%-7%，目标再投资回报+100-200基点；短期处置以零散为主，不排除大块资产交易可能；
股票回购：当前股价隐含资本化率超9%，考虑在杠杆中性基础上进行回购；优先股或作为融资选项（视为“准股权”）。
风险与信用
租户信用观察名单缩小，主要风险租户（Steward、Prospect）影响已缓解；投资组合95%出租率、5.3年租期提供稳定现金流。
六、总结发言
管理层对新团队前四个月进展表示满意，强调“旅程刚开始”，未来将持续聚焦资本配置、资产负债表管理及医疗基础设施投资；感谢投资者参与，期待冬季进一步沟通。