Global Net Lease2025财年二季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第二季度
主持人说明：
Jordyn Schoenfeld介绍会议流程，强调前瞻性陈述免责声明及非GAAP指标使用
管理层发言摘要：
Michael Weil（CEO）：强调通过资产组合优化、降杠杆和降低资本成本推动长期增长
Christopher Masterson（CFO）：详细说明财务指标计算标准
二、财务业绩分析
核心财务数据
Q2收入：1.249亿美元
净亏损：3510万美元（归属于普通股东）
AFFO：5310万美元（每股0.24美元）
净债务/EBITDA：6.6倍（较去年同期8.1倍显著改善）
流动性：10亿美元（循环信贷额度11亿美元）
关键驱动因素
18亿美元多租户零售资产出售带来G&A节约和资本支出节省
债务再融资使加权平均利率降至4.3%（同比下降40bps）
股票回购1020万股（均价7.52美元，AFFO收益率12%）
三、业务运营情况
资产组合优化
处置30亿美元非核心资产（含18亿零售组合）
办公资产占比降至27%（100%租金收取率，77%投资级租户）
加油站资产敞口从5.3%降至2.1%
租赁表现
整体出租率98%（+1pp YoY）
续约租金平均上涨7%，新签租约平均期限10年
60%租户为投资级，前十大租户仅贡献28%租金
地理分布
北美占70%租金收入，欧洲占30%（提供周期对冲）
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
上调AFFO指引至0.92-0.96美元/股
维持净债务/EBITDA 6.5-7.1倍目标
推进2亿美元处置管道
中长期战略
争取投资级评级（已获标普上调至BB+）
向零售/工业领域战略收购转型
延长债务期限至3.7年（无2025年到期债务）
五、问答环节要点
办公资产策略
问：办公敞口目标与处置节奏？
答：通过续约提升价值后逐步减持，不设具体比例但强调该板块77%为投资级租户
收益拐点
问：何时可见收益增长？
答：当前指引已反映全年预期，2026年指引待发布
汽车制造敞口
问：10%的汽车制造业是否受关税影响？
答：底特律核心资产风险可控，迈凯轮等租户财务状况强劲
资本配置
问：降杠杆与回购如何平衡？
答：利用7.5%+处置收益率，50%用于偿债/50%回购的杠杆中性策略
六、总结发言
管理层强调过去一年在资产优化、信用提升方面的进展；
承诺继续通过"大小举措"缩小与同业估值差距；
指出当前股价未充分反映3.7年债务期限和10亿美元流动性等优势。