Green Brick2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年10月30日（第三季度业绩电话会议）
主持人说明：
由操作员Lacey主持，介绍会议流程，包括管理层发言及问答环节，提醒会议正在录制并提供回放。
管理层发言摘要：
Jeffery Cox（首席财务官）：介绍会议议程，声明前瞻性信息及非GAAP财务指标，提及SEC文件中的风险提示。
James R. Brickman（CEO）：宣布Jeffery Cox晋升为首席财务官，肯定其在抵押贷款公司建立及财务系统优化中的贡献；概述第三季度业绩，强调在住房负担能力挑战背景下实现韧性表现，包括创纪录的净订单（898份，同比增长2.4%）及接近纪录的房屋交付量（953套）。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收、净利润、每股收益（EPS）、收入结构：
第三季度房屋交付收入4.99亿美元，同比下降4.6%；全年迄今房屋交付收入15.4亿美元，同比增长2%。
第三季度净收入7800万美元，同比下降13%；每股摊薄收益1.77美元，同比下降11%。
全年迄今净收入2.35亿美元，同比下降15%；每股摊薄收益5.29美元，同比下降13.6%。
平均售价（ASP）524000美元，同比下降4.2%；全年迄今ASP 531000美元，同比下降3%。
资产负债表关键指标、现金流情况：
第三季度末现金头寸1.42亿美元，总流动性4.57亿美元，未使用信贷额度3.15亿美元。
净债务与总资本比率9.8%，债务与总资本比率15.8%，处于中小型同行最佳水平。
积压订单价值4.66亿美元，同比下降20%；积压订单平均售价690000美元，同比下降4.1%。
关键驱动因素
对营收/利润变动的原因解释：
收入下降主要因平均售价降低及市场竞争加剧。
毛利率同比下降160个基点至31.1%，主要受价格优惠、利率下调等激励措施增加影响；480万美元保修调整使毛利率提高90个基点。
SG&A占比同比上升60个基点至11.6%，因人员成本及IT平台投资增加。
三、业务运营情况
分业务线表现
Trophy品牌：占总积压订单价值14%，但贡献近一半交付量；DFW地区平均建筑周期时间不到100天，创历史新低。
抵押贷款业务：第三季度处理350笔贷款（Q2为140笔），平均FICO 740，债务收入比40%；计划扩展至奥斯汀、亚特兰大、休斯顿。
市场拓展
休斯顿市场：首个社区样板房10月开工，预计春季销售季节开放；Trophy品牌将扩展至此区域。
现有市场：DFW、奥斯汀等填充区及邻近填充区位置维持竞争优势，lot供应约5年。
运营效率
建筑成本：每栋房屋直接成本同比下降2250美元，木材价格持续走低，劳动力供应稳定（分包商产能利用率65-70%）。
周期时间：同比缩短9天，Trophy品牌效率领先。
取消率：第三季度6.7%，同比环比均下降，反映买家信誉及产品吸引力。
四、未来展望及规划
短期目标（下一季度或年度的战略重点与财务预期）
抵押贷款业务：扩展至奥斯汀、亚特兰大、休斯顿，提升贷款捕获率。
成本控制：持续降低建筑成本及周期时间，应对潜在关税影响（预计影响最小）。
土地开发：全年土地开发支出预计3亿美元，利用自有开发能力灵活调整开工节奏。
中长期战略（行业趋势判断、公司定位、投资方向等）
市场定位：聚焦填充区低价lot优势，维持行业领先毛利率；通过自开发lot（90%）灵活响应市场需求。
业务多元化：将金融服务单独列报，优化SG&A；Trophy品牌在高增长市场（如休斯顿）扩张。
五、问答环节要点
毛利率展望
管理层未提供季度毛利率指导，但强调低价lot优势及自开发能力将支撑长期利润率；通过控制库存避免降价压力。
激励措施趋势
第三季度激励措施因利率下降有所缓和（从7月峰值回落），10月趋势持续；利率下调仍是主要工具，未进一步激进降价。
成本与定价
直接成本：土地、木材、劳动力成本均下降，垂直建筑成本同比降低；关税影响预计最小。
ASP下降4%中，近一半源于交付组合变化，Trophy品牌份额无显著影响。
区域市场差异
亚特兰大平均售价高于DFW 30-40万美元，买家群体不同；亚特兰大激励措施相对较高，因待建房屋占比高。
六、总结发言
管理层对未来发展方向、公司愿景、战略重点的总结：
强调公司战略优势：低价lot储备、自开发能力、行业领先毛利率及低负债率。
肯定团队在挑战市场中的表现，承诺通过灵活定价、成本控制及业务扩展维持增长。
计划单独列报金融服务业务，优化财务指标；持续投资土地开发与抵押贷款业务以支撑长期股东回报。