海伍兹物业2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第四季度
主持人说明：
介绍会议目的为回顾2025年第四季度业绩并展望未来；说明会议流程，陈述部分线路静音，问答环节可按星号1提问。
管理层发言摘要：
布伦丹·C·迈奥拉纳（执行副总裁、财务主管兼首席财务官）：提及会议材料已发布于公司网站投资者板块，回顾包含非GAAP指标（如FFO、NOI等），并提示前瞻性陈述存在风险。
泰德·克林克（总裁兼首席执行官）：强调核心阳光地带BBDs基本面强劲，市场新供应有限，租金增长显著；预计2025年底至2026年底入住率提升约200个基点，开发项目管道未来三年将推动NOI增长；过去12个月投资约8亿美元收购优质物业，看好风险调整后回报。
二、财务业绩分析
核心财务数据
第四季度FFO：每股0.90美元（含土地销售收益0.06美元）；
2025年全年FFO（不含土地销售收益）：每股3.48美元，较年初展望中点高出2%；
第四季度净收入：2870万美元，每股0.26美元；
开发项目管道：4.74亿美元，预租率78%（上一季度72%，去年同期56%）；
2026年FFO展望：每股3.40-3.68美元，中点3.54美元。
关键驱动因素
收入增长：阳光地带BBDs租金增长（净有效租金2025年创历史新高，较2024年增长20%，较2022年增长19%）、入住率提升及开发项目稳定；
成本与稀释因素：收购Legacy Union 600号物业短期稀释2026年FFO每股0.07美元，债券提前发行导致短期 excess 流动性减少FFO每股0.03美元。
三、业务运营情况
分业务线表现
租赁活动：2025年全年签署320万平方英尺租约，缺口租金价差16.4%，扩张与收缩比3:1；第四季度租赁526,000平方英尺二手空间（含221,000平方英尺新租约），签约量环比下降但2026年签约加速，现金租金价差正1.2%，加权平均租期近六年。
开发项目进展：格伦湖3号（罗利）出租率84%，目标95%；花岗岩公园6号（达拉斯）出租率近80%；23 Springs（达拉斯）出租率近75%，当前租金超承销租金40%；中城东区（坦帕）出租率76%。
市场拓展
收购：2025年收购4.72亿美元物业，包括第四季度2.23亿美元收购夏洛特Legacy Union 600号物业（411,000平方英尺AA级办公楼，出租率89%）；2026年1月收购达拉斯Terraces（173,000平方英尺，100%出租）和罗利Block 83（492,000平方英尺混合用途资产）。
处置：2025年第四季度出售6600万美元非核心资产，年底后出售里士满4200万美元非核心物业，计划2026年年中完成1.9-2.1亿美元额外处置。
运营效率
入住率：2025年底出租率超89%，2026年末目标87.5%；阳光地带BBDs市场基本面强劲，夏洛特、达拉斯等城市就业增长、企业搬迁活跃，推动租赁需求。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
财务预期：FFO每股3.40-3.68美元，中点3.54美元，纳入土地销售收益0-1600万美元（中点80万美元）；
资本运作：完成2亿美元非核心资产处置，实现杠杆中性资本轮换，提升投资组合质量；开发项目管道预租率进一步提升，潜在新增2亿美元开发项目公告。
中长期战略
市场定位：聚焦阳光地带BBDs，利用有限新供应和强劲需求推动租金与NOI增长；
投资方向：持续收购高质量办公物业，探索定制建造和锚定客户开发项目，通过资产回收优化投资组合年龄（当前加权平均使用年限2007年）。
五、问答环节要点
资本回收与增长节奏
问：资本回收何时提升长期增长率？
答：2026年受一次性因素影响增长较低，2027年增长显著；资产回收对2027年FFO中性至略有增值，长期通过置换高增长资产提升内部NOI增速。
AI对租户影响
问：AI是否导致租户裁员或空间需求下降？
答：未观察到明显影响，客户仍在扩张，投资组合以客户面对型业务为主，中小客户占比高，对AI缓冲能力较强。
开发项目需求
问：开发项目剩余租赁需求如何？
答：需求良好，格伦湖3号、中城东区剩余空间前景强劲，花岗岩公园6号需通过小租户逐步提升出租率。
资产销售与定价
问：2亿美元非核心销售构成及定价？
答：以非核心建筑为主（不含土地），2025年已售2.7亿美元资产资本化率低于8%，剩余销售预期类似或略优。
六、总结发言
管理层强调阳光地带BBDs市场基本面处于多年最强状态，租金增长与入住率提升驱动NOI增长；
资本回收计划将优化投资组合质量，增强现金流与长期增长能力；
开发项目管道与收购活动为未来增长提供支撑，对2027年及以后的FFO增长充满信心。