Anywhere Real Estate2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年11月4日
主持人说明：
介绍会议为Anywhere房地产2025年第三季度业绩电话会议，会议正在录制，文字实录及回放将在公司网站提供；宣布会议转由Tom Hudson主持。
管理层发言摘要：
Tom Hudson（投资者关系负责人）：9月22日与Compass达成全股票合并协议，预计2026年下半年完成，需股东及监管批准；因合并暂停前瞻性指引，将继续更新1亿美元成本节约目标进展；交易相关费用不计入运营EBITDA，员工非现金股票薪酬加回；会议后不接受提问。
Ryan M. Schneider（首席执行官）：强调第三季度延续第二季度增长势头，业绩超NAR交易量增长；拟议合并将整合两家创新企业，保留品牌独立性；聚焦AI应用与成本节约，推动长期增长。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收、净利润、每股收益（EPS）、收入结构：
第三季度收入16亿美元，同比增长6%；
运营EBITDA 1亿美元，同比下降800万美元（剔除员工现金结算RSU奖励影响后本应高出2400万美元）；
已完成交易量增长7%，为2024年第四季度以来首次单位增长；
自由现金流9200万美元，同比下降700万美元；
Anywhere Brands运营EBITDA 1.55亿美元（利润率57%），Anywhere Advisors运营EBITDA -1100万美元（剔除公司间费用后利润率6.0%）。
资产负债表关键指标、现金流情况：
完成2200万美元可交换票据回购，累计回购3.45亿美元，剩余3600万美元拟6个月内完成；
循环信贷额度余额降至0美元，2029年前无重大到期债务，流动性充足。
关键驱动因素
对营收/利润变动的原因解释（市场、产品、成本、政策等）：
收入增长受交易量增加、特许经营与产权业务扩张驱动；
利润下降主要因员工长期现金激励成本增加1600万美元及健康福利成本上升300万美元；
资本支出增加以支持AI转型，导致自由现金流减少。
三、业务运营情况
分业务线表现（增长、挑战、调整等）
奢侈品业务：交易量同比增长12%（单位增长9%、价格增长3%），售出345套1000万美元以上房产（同比+30%）；
Advisors业务：收入增长7%，前半部分经纪人保留率近95%，佣金分成率80.7%（同比+30基点）；
特许经营业务：新增13家美国特许经营商及1次国际扩张，品牌收入增长2%；
产权与托管业务：收入增长7%，每单位贡献约3500美元；搬迁业务新增8家客户，服务超70家现有客户。
研发投入与成果（新产品、关键技术、专利等）
AI应用：推出AI工具自动处理挂牌协议，将经纪人录入时间从10-15分钟缩短至60秒内；买方协议AI工具优化数据输入与线索生成；50%经纪文件实现自动化处理，45%发票通过AI录入；连续两年获“经纪公司AI最佳应用”称号。
运营效率（产能、供应链优化、库存管理等）
成本节约：第三季度实现2800万美元成本节约，今年累计6700万美元，有望达成全年1亿美元目标；临时成本管理措施贡献600万美元（季度）及800万美元（累计）。
四、未来展望及规划
短期目标（下一季度或年度的战略重点与财务预期）
第四季度展望积极：9月开放交易量增长9%，10月已完成交易量增长9%、开放交易量增长6%，交易单位增长信号健康；
持续推进Reimagine25转型计划，通过AI减少手动流程，提升体验并降低成本。
中长期战略（行业趋势判断、公司定位、投资方向等）
完成与Compass合并（预计2026年下半年），打造房地产 premier平台，整合技术与服务能力；
深化AI在交易全流程的应用，推动端到端集成服务，增强客户粘性与收入捕获。
五、问答环节要点
暂无信息
六、总结发言
管理层对未来发展方向、公司愿景、战略重点的总结：
强调第三季度业绩展现强劲执行力与增长势头，交易量回升、多元化业务协同效应显著；
拟议合并将整合行业创新力量，保留品牌独立性，为客户、经纪人及股东创造价值；
持续聚焦AI驱动的效率提升与成本节约，感谢员工贡献，对未来机遇充满信心。