Hudson Pacific2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度（具体日期未明确提及）
主持人说明：
介绍会议目的为哈德逊太平洋地产2025年第三季度业绩讨论，会后将进行问答环节，并提示听众参考收益报告中的前瞻性信息声明及非GAAP指标调节说明。
管理层发言摘要：
维克多·J·科尔曼（首席执行官、总裁兼董事会主席）： 强调公司在战略优先事项上执行稳健，处于2019年以来最强劲的办公室租赁年轨道，2026年到期租约减少，办公室入住率达拐点并实现正吸纳量；西海岸办公室市场复苏明显，人工智能和科技公司扩张、工作室需求推动入住率改善；资本结构强化，年初至今资本市场活动超20亿美元，拥有10亿美元流动性，100%债务固定或上限，无近期到期债务；看好AI驱动的技术扩张、西海岸办公室复苏及工作室需求回归带来的机遇。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收与利润： 第三季度总收入1.866亿美元（去年同期2.004亿美元）；扣除特定项目的FFO为1670万美元，每股摊薄收益0.04美元（去年同期1430万美元，每股摊薄收益0.10美元）；同店现金净经营收入8930万美元（去年同期1100万美元）。
流动性与债务： 流动性状况强劲，达10亿美元，包括1.904亿美元未使用现金及现金等价物和7.953亿美元未提取信贷额度；100%债务已固定或上限，下一个债务到期日为2026年第三季度（与黑石共同拥有的好莱坞媒体投资组合贷款）。
关键驱动因素
营收/利润变动原因： 收入同比下降主要因资产出售和入住率下降；FFO同比增长17%得益于G&A、利息支出和工作室净经营收入改善，部分被办公室净经营收入下降抵消；工作室净经营收入环比增加400万美元（经一次性费用调整），主要因成本节约举措见效。
三、业务运营情况
分业务线表现
办公室租赁： 第三季度执行75份租约，总面积515,000平方英尺，其中67%为新交易；入住率75.9%（环比上升80个基点），租赁率76.5%（环比上升30个基点）；租约 pipeline 达220万平方英尺，近600,000平方英尺处于高级阶段；2026年到期租约100万平方英尺（占在用组合8%），已在洽谈或积极谈判其中50%。
工作室运营： 过去12个月在用工作室舞台租赁率65.8%（环比增长220个基点），Coyote舞台租赁率48.3%（环比增长90个基点）；第三季度经一次性费用调整后的工作室净经营收入环比增加400万美元，一年多来首次转正。
市场拓展
区域市场： 旧金山和半岛地区租赁活动加速，由科技和AI租户引领；硅谷连续四季度空置率下降；西雅图AI投资超15亿美元，可用性近四年首次下降；洛杉矶受加利福尼亚州影视税收抵免政策推动，7月以来74个新制作获分配，预计将带动未来需求。
研发投入与成果
暂无信息
运营效率
成本控制： 工作室成本节约举措见效，第三季度Coyote费用同比下降，经调整后工作室净经营收入改善；DNA费用同比减少30%，反映组织效率提升。
资产优化： 收购西雅图Hill 7办公物业合作伙伴45%权益，目前正与三个多楼层租户谈判（总计约139,000平方英尺）；Sunset Pier 94 Studios按计划和预算推进，年底交付，第一季度开业，已有高质量制作表达租赁意向。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年第四季度）
财务预期： 预计每股摊薄FFO为0.01至0.05美元；因季节性因素，工作室净经营收入预计降低；同店现金净经营收入增长假设与上一季度一致。
战略重点： 推进办公室租赁，尤其是2026年到期租约的续约谈判；关注Sunset Pier 94 Studios租赁进展；应对Sunset Glen Oaks合资企业去合并对财务数据的影响。
中长期战略
行业趋势判断： 看好AI驱动的技术扩张、西海岸办公室市场复苏及工作室需求回归；预计加利福尼亚州影视税收抵免政策将在180天内推动新制作启动，带动工作室业务增长。
公司定位与投资方向： 聚焦高质量资产和壁垒市场，利用资本循环策略，处置非核心资产或需大量再投资资产，将资本投入高信心资产和市场；推进开发项目，如Culver City的10900-10950华盛顿办公物业重建为混合用途项目（约500个住宅单元和底层零售）。
五、问答环节要点
核心财务与业绩趋势
入住率与同店NOI： 预计未来将进入正净吸纳量领域并加速增长，同店平均入住率需超过76%（第四季度同店平均入住率76.3%），叠加工作室稳定或改善，同店NOI将正向变动；2025年底或2026年初租赁率有望达70年代末、80年代初水平。
工作室复苏： 加利福尼亚州影视税收抵免政策下，74个新制作获分配，需在180天内开始拍摄，预计2026年第二季度后对工作室业务产生实质影响；当前仅15%获批准项目在制作中，存在滞后效应。
市场与竞争
租金趋势： 硅谷和半岛租金率稳定，旧金山金融区北部和南部、洛杉矶总部大楼（1161）租金增长明显，西雅图租金保持稳定；整体投资组合租金基本稳定，未来随科技和AI增长有望上涨。
资产处置与收购： 资产出售策略审慎，仅在价格有吸引力时处置非核心资产或需大量再投资资产；收购Hill 7权益旨在通过贷款重组、提高入住率和现金流解锁价值，目前有明确租赁意向。
风险与挑战
AI对租户影响： 目前AI未对签约核心业务（法律、保险等）产生负面影响，金融机构活跃度较低且向二级市场转移；转租空间减少，租户为未来增长保留空间。
西雅图政治环境： 市长选举结果可能影响当地审批流程，若社会主义者当选或导致流程放缓，需关注后续进展。
六、总结发言
管理层强调哈德逊太平洋处于人工智能驱动的技术扩张、西海岸办公室市场复苏和更强劲的工作室需求回归的交汇点；公司高质量资产和战略定位已带来回报，实现2019年以来最强劲租赁年和正吸纳量拐点；凭借加强的资产负债表、充足流动性和优化的债务结构，公司已准备好捕捉内在增长机会，未来将继续聚焦租赁、资本循环和开发项目，推动入住率和现金流增长。