医疗保健房地产信托2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度（具体日期未明确提及）
主持人说明：
介绍会议目的为讨论2025年第三季度业绩，后续将进行问答环节；提醒会议正在录制，并说明前瞻性陈述及非GAAP指标的使用。
管理层发言摘要：
彼得·斯科特（总裁兼首席执行官）：重点反馈战略计划进展，第三季度与超100位投资者会面，市场对战略计划的兴奋度显著提升；强调需超越三年增长框架，过去两季度同店NOI平均增长5.25%，同店入住率提高180个基点，净债务与EBITDA比率降低0.5倍。
指出门诊医疗长期趋势改善（需求连续17季度超供应，前100大都市区入住率近93%），租赁 pipeline 达110万平方英尺（三分之二处于LOI或租赁文件阶段），资本结构优化后具备投资能力，投资组合集中于高增长MSA市场。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收与利润：标准化每股FFO为0.41美元（同比增长5%）；同店现金NOI增长5.4%；季度派息率73%（基于每股FAD 0.33美元）。
资产处置：今年迄今出售5亿美元资产（混合资本化率6.5%），剩余7亿美元处置 pipeline 接近完成（多处于绑定合同或LOI阶段）；非核心资产处置资本化率7.25%，核心处置资产5.75%。
杠杆与资本：净债务与EBITDA比率降至5.8倍；偿还约5亿美元债务；获得10亿美元ATM股权计划及5亿美元股票回购授权。
费用控制：标准化G&A为970万美元，目标2026年降至4500万美元。
关键驱动因素
同店NOI增长：入住率提升（季度末达91.1%，全年增长77个基点）、现金租赁价差3.9%、费用控制（物业运营费用低于2%）。
资产处置影响：出售非核心资产提升整体投资组合质量，剩余处置资产将进一步优化NOI增长 profile。
三、业务运营情况
分业务线表现
租赁业务：季度执行租赁160万平方英尺（含44.1万平方英尺新租赁），租户保留率近89%（六年新高），医疗系统租赁占比升至50%（较2023年低点+20%）；关键交易包括Baptist Memorial（2.1万平方英尺）、Baylor Scott & White（1.8万平方英尺）等。
开发与再开发：All Saints 2项目（德克萨斯州）出租率72%并投入使用，Macon Pond项目（北卡罗来纳州）预租率51%（2026年年中完工）；新增5项再开发资产（总预算6000万美元），预计贡献800万美元NOI。
市场拓展
投资组合优化：处置后集中于前20大优先市场，非核心资产占比下降；战略土地地块位于丹佛、亚特兰大等关键市场（年持有成本150万美元）。
运营效率
资产管理转型：新增2名资产经理，目标年底完成全面转换，提升资产 accountability；租赁提升期资产贡献近50%新租赁面积（21.7万平方英尺）。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年底-2026年）
财务预期：上调每股FFO指引至1.59-1.61美元，同店现金NOI增长4%-4.75%，G&A控制在4600万-4900万美元。
资产处置：预计下次财报前完成大部分剩余处置，年底或形成超额资产负债表 capacity。
再开发计划：未来几个季度新增5-10项再开发资产，目标三年实现5000万美元NOI增量（其中约2500万美元来自再开发）。
中长期战略
增长框架：稳定投资组合NOI增速目标3%-4%，通过租赁提升、再开发及选择性收购实现；目标净债务与EBITDA比率降至5.5倍左右。
投资方向：聚焦核心市场医疗系统合作，通过合资或资产负债表进行小规模、增值性收购；优先通过再开发（预期9%-12%现金回报率）提升资产价值。
五、问答环节要点
资产处置与资本化率
剩余处置资产偏向增值型及遗留办公物业，资本化率或略高于当前6.5%；市场对门诊医疗资产需求强劲，买家以私人资本和医疗系统为主（医疗系统占比约50%）。
再开发与NOI影响
再开发以当前空置空间或租约到期资产为主，需2-3年实现收益，预计三年贡献2000万-4000万美元NOI；短期或有轻微收益拖累，但长期增值显著。
进攻性投资策略
资本来源以资产负债表 capacity 为主（预计1.5亿-3亿美元），不计划近期使用ATM发行股票；目标收购核心市场医院校园资产，依赖400+个一级目标清单及关系驱动交易。
租赁与定价策略
聚焦租赁经济性（保留率、租金递增、价差），当前租金递增率3.1%，目标2026年提升至3.5%；高保留率（89%）降低资本支出，新租赁价差达3.9%。
债务与流动性管理
2026年8月到期6亿美元债券暂无紧迫再融资压力，关注 unsecured 市场机会；银行贷款利率降至4%以上，融资环境改善。
六、总结发言
管理层对HR 2.0战略进展表示高度认可，强调本季度业绩（同店NOI增长、入住率提升、处置推进）验证战略有效性；未来将继续聚焦有机增长、再开发及费用控制，加速向“门诊医疗REIT首选”目标迈进。
预计年底前完成大部分资产处置，2026年转向进攻性策略，通过精准收购与资产优化实现长期价值创造；对行业基本面（供应紧张、医疗系统需求）及公司运营效率提升持乐观态度。