Industrial Logistics2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年10月29日
主持人说明：
介绍会议为工业物流地产信托2025年第三季度财务业绩电话会议，说明参会者收听模式及提问方式，提及会议正在录制。
管理层发言摘要：
Kevin Brady（投资者关系总监）：提示会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有差异，提醒投资者勿过度依赖；说明将讨论非公认会计原则财务指标，相关调节表可在公司网站获取。
二、财务业绩分析
核心财务数据
归一化运营资金（normalized FFO）：第三季度为1740万美元，即每股0.26美元，同比增长116%，环比增长26%；预计第四季度为每股0.27-0.29美元（不含激励费用）。
同物业净运营收入（NOI）：8640万美元，同物业现金基础净运营收入（cash basis NOI）8420万美元，均同比和环比增长。
调整后息税折旧摊销前利润（房地产）（adjusted EBITDA RE）：第三季度8410万美元，预计第四季度为8400-8500万美元。
资产负债表关键指标：截至9月30日，现金余额8300万美元，受限现金9500万美元；净债务与总资产比率69.3%，净债务覆盖比率12倍；加权平均利率5.43%。
利息支出：第三季度6350万美元，较上一季度减少440万美元；预计第四季度现金利息支出5850万美元，非现金摊销500万美元。
关键驱动因素
业绩增长主要受强劲的租户保留率、租金增长及6月完成的11.6亿美元固定利率债务再融资影响。
利息支出下降得益于再融资操作；资产处置计划（三处物业，预计售价5500万美元）将用于部分偿还2032年到期的7亿美元贷款。
三、业务运营情况
分业务线表现
租赁活动：第三季度完成83.6万平方英尺租赁（含1次租金重置），续约占比70%；大陆投资组合占租赁量80%以上，包括与FedEx、美国邮政服务的重要交易。
租金增长：租赁价差方面，大陆平均租金上涨20%，夏威夷30%；但美国邮政服务的交易因物业特殊性，租金涨幅仅约2%。
市场拓展
投资组合概况：共411处物业（39个州），总面积6000万平方英尺，加权平均租赁期限7.4年；夏威夷业务含226处物业，1670万平方英尺，加权平均租赁期限6.5年。
入住率：综合入住率94.1%，高于美国工业平均水平150个基点。
运营效率
租赁渠道：超过800万平方英尺，主要涉及2026-2027年到期租约续约；预计75%的渠道将在近期转化，可能带来300万平方英尺正净吸纳量。
资产处置：三处待售物业账面价值3100万美元，其中一处确认610万美元减值损失；主要出售给所有者用户，预计售价5500万美元，资本化率低于6%。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年第四季度）
财务预期：归一化运营资金每股0.27-0.29美元（不含激励费用），调整后EBITDA RE 8400-8500万美元。
租赁计划：推进印第安纳波利斯3处物业租赁（目前有3份提案），预计2026年上半年完成；夏威夷一处未开发土地潜在租户处于尽职调查阶段（准入协议进行中）。
中长期战略（2026年及以后）
租约到期应对：2026年底到期租约占总年化收入4%，2027年到期占11%，重点推进相关续约谈判。
资产处置：计划在山地合资企业范围内出售更多物业以优化组合、降低杠杆；合资企业14亿美元浮动利率贷款2027年到期，将评估转为固定利率或延长到期日的机会。
五、问答环节要点
财务指引与激励费用
全年激励费用预计630万美元，第四季度确认不到200万美元，不计入归一化运营资金；费用将于2026年1月以现金支付，不影响2025年第四季度归一化运营资金。
租赁与租金增长
大陆全资资产租金增长1.8%较低，主要因美国邮政服务交易特殊性（租金涨幅仅2%）；整体租赁渠道租金预期大陆20%、夏威夷30%。
资产处置与定价
5500万美元处置收益中，5000万美元来自所有者用户购买，资本化率低于6%；减值损失610万美元源于一处空置物业。
未来处置与合资企业灵活性
2026年可能出售更多山地合资企业物业，处置不依赖再融资，具备一定灵活性。
区域租赁进展
印第安纳波利斯：3份租赁提案进行中，预计2026年上半年完成；夏威夷：一处未开发土地潜在租户处于尽职调查中期（90天准入协议进行中）。
六、总结发言
管理层表示，ILPT第三季度运营和财务表现强劲，受益于高质量工业投资组合、投资级租户名册及专业的资产管理和租赁团队。
未来将继续聚焦租赁渠道转化、资产处置优化及债务管理，以增强现金流并为股东创造长期价值。