IRSA Investments2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
主持人介绍会议时间与目的：会议为Irsa Inversiones Y Representaciones Sa（IRS）2025财年第四季度业绩电话会议，旨在回顾25财年业绩并展望未来，会后设有分析师问答环节。
管理层发言摘要：
CEO Eduardo S. Elsztain总结25财年关键成就：实现1960亿比索净收益（去年为亏损）；购物中心调整后EBITDA同比增长10%；通过收购Terraza de Mayo和开发拉普拉塔市购物中心扩大 portfolio；办公楼租金稳定且优质组合入住率近100%；Ramblas de Plata完成13笔交易（含现金销售和置换）；重返国际债务市场发行3亿美元10年期票据；分配8%股息及回购3.6%股本。
二、财务业绩分析
核心财务数据
净利润：25财年净收入1960亿比索，去年亏损320亿比索。
Bancor银行股权：持股29%，25财年贡献136亿比索（去年为408亿比索），连续两年分红，IRSA今年将获180亿比索股息。
EBITDA：购物中心板块创10年新高，以美元计价达1.69亿美元；债务结构健康，净债务1.84亿美元，为EBITDA的1倍。
关键驱动因素
投资性房地产公允价值变动：比索升值及蓝筹码掉期汇率下降导致办公楼和土地储备估值亏损，但购物中心因DCF模型中资本成本降低及业绩改善，美元计价升值近5亿比索，整体该项目仅减少25亿比索（去年为4880亿比索）。
汇率与通胀影响：比索对美元升值导致酒店收入和入住率下降；收入结构与通胀挂钩，部分抵消汇率波动影响。
三、业务运营情况
分业务线表现
购物中心：租户销售额同比增长3.2%（Q4），全年略低于通胀2.8%；收入和EBITDA分别增长8%和10%；总可出租面积37万平方米，入住率98%（不含新收购的Terraza de Macho）。
办公楼：租金稳定在25美元/平方米/月，优质组合入住率99.6%，出售Docento de la Paulera一层后库存5.8万平方米。
酒店：受比索升值影响，入住率从66%降至60-61%，收入和利润率下滑。
市场拓展与项目进展
住宅项目：Ramblas de Plata完成13笔交易，含销售和置换共11.1万平方米，总价值8100万美元；Plata Building Trust售出76个单元（1140万美元），Nuevo Pimis 2售出41个地块（630万美元），Human Avasto Towers售出8个单元（110万美元）。
资产收购与开发：收购Terraza de Mayo及Alto avecaneda毗邻8公顷地块，拉普拉塔市购物中心开业；Tito de Aguinal购物中心扩建2.2万平方米，预计2027年5月开业。
研发投入与ESG
可持续发展：90%购物中心过渡至LED照明，新增3个购物中心太阳能电池板；完成第三次碳平衡测量，80%碳排放来自电力（范围二），正制定缓解计划；Ilsa基金会投资5亿比索惠及7万人，呼叫中心服务40万客户。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
Ramblas de Plata计划未来6-8个月出售剩余20个地块，目标售价超850美元/可售平方米。
启动DOT区域办公楼建设，新增1.5万平方米可出租面积；2026年3-5月推出Monsantred Cincinnco项目其中一栋塔楼。
中长期战略
持续扩大购物中心组合，提升可再生能源使用比例；优化债务结构，若有优质收购机会可增加杠杆。
推动住宅项目货币化，培育抵押贷款证券化市场以促进需求；聚焦可持续增长，应对阿根廷经济波动性。
五、问答环节要点
市场与行业趋势
抵押贷款市场：银行因资金短缺限制供应，需发展证券化市场；当前需求主要消化存量公寓，预计明年新建筑活动增加。
选举影响：阿根廷选举带来不确定性，但IRSA资产美元计价、收入对冲通胀，历史证明其业务韧性。
公司战略与运营
融资计划：现有现金及资本结构可支撑有机增长，暂无融资需求；债务期限延长至10年，财务稳健。
Ramblas销售：已售11.1万平方米，因买家调整交易补充5000平方米及700万美元，未来销售有望加速。
资产处置与股息：酒店板块或考虑出售，2025财年计划继续支付股息（具体方案月底提交股东大会）。
六、总结发言
管理层强调公司25财年展现出强劲韧性，核心业务（购物中心、办公楼）表现稳健，住宅项目和债务重组取得突破。
未来将聚焦Ramblas de Plata销售、办公楼建设等短期目标，同时推进ESG（可再生能源、碳减排）和长期可持续增长战略，致力于为股东创造长期价值。