Independence Realty2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度业绩电话会议
主持人说明：
介绍会议目的为回顾独立房地产信托公司2025年第三季度财务业绩，提及会议正在录制并提供网络直播及重播，提醒可能发表前瞻性陈述并说明相关风险。
管理层发言摘要：
Scott F. Schaeffer（董事长兼首席执行官）：第三季度业绩符合预期，平均入住率稳定（95.6%），同店收入增长，坏账改善至不足同店收入的1%，完成788个单元增值翻新，平均月租金增加约250美元，加权平均投资回报率15%；收购奥兰多两个社区，总购买价格1.55亿美元；市场供应压力减弱，部分市场出现复苏迹象，预计2026年运营环境优于2025年。
二、财务业绩分析
核心财务数据
每股公司投票：0.29美元（第三季度）；
同店NOI增长：2.7%（第三季度）；
同店收入增长：1.4%（第三季度）；
坏账：占同店收入的93个基点（第三季度），较去年同期改善76个基点，较上一季度改善46个基点；
资产交易：收购奥兰多两个社区，总购买价格1.55亿美元；待售三个社区，预计一项2025年交易，两项2026年出售；丹佛待售资产确认1280万美元减值；
合资企业：里士满合资伙伴出售资产，收到3100万美元现金，包含1040万美元收益；纳什维尔合作伙伴赎回优先投资，收到初始投资及330万美元优先回报（第四季度确认）。
关键驱动因素
收入增长：主要来自每单元平均租金提高、坏账改善及增值翻新贡献；
费用下降：同店运营费用较上年下降70个基点，主要因财产保险和周转成本降低，可控费用与去年持平，较高广告支出被较低维修维护费用抵消；
坏账改善：得益于2024年初以来实施的改进流程和技术，基础收款基本面改善，冲销占收入百分比下降，应收账款余额降低，第三方回收率提高。
三、业务运营情况
分业务线表现
增值翻新：第三季度完成788个单元，平均月租金较未翻新市场同类单元增加约250美元，加权平均投资回报率15%；
租赁业务：第三季度入住率95.6%，较上一季度提高20个基点，住户保留率60.4%；新租约交易为-3.5%，续约率增长2.6%。
市场拓展
净吸纳量：连续两个季度正净吸纳，第三季度超过一半市场（占NOI敞口60%）录得正净吸纳；
重点市场表现：亚特兰大入住率自1月提高60个基点，要价租金增长5%；印第安纳波利斯要价租金增长3.5%，入住率95.3%；俄克拉荷马城有效租金上涨80个基点，新租约交易改善260个基点，入住率95.5%；纳什维尔ESC租金改善240个基点，入住率96%；辛辛那提租金上涨11个百分点，入住率97.5%；卡罗来纳州海岸要价租金提高5.7%，入住率95.9%；列克星敦要价租金上涨22%，入住率97%；部分市场如罗利、达拉斯、丹佛等仍面临供应压力。
运营效率
可控费用：与去年持平；
维修维护费用：因住户保留率高而降低；
保险保费：今年早些时候实现有利续约，不可控费用较上年同期下降2.3%。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年第四季度及2026年）
入住率：第四季度目标95.5%；
混合租金增长：第四季度预计20个基点；
坏账：目标稳定控制在收入的1%以下；
市场预期：2026年运营环境优于2025年，新供应预计年增长率低于2%，需求保持稳定。
中长期战略
资本配置：优先增值计划，继续评估回购股票、收购、去杠杆化等决策；
市场定位：依托差异化B类公寓社区组合和高增长市场，发挥管理平台效率，坚持纪律严明的资本配置方法。
五、问答环节要点
供应压力：部分市场如罗利、达拉斯、丹佛、亨茨维尔供应压力仍存，但预计2026年供应减少，部分市场有望明年初改善；新交付量较2023-2024年季度平均值下降56%，未来几年供应增长预计低于2%。
2026年收益及租差：2026年收益预计约20个基点，当前租差收益约1.5%。
续约情况：第三季度续约率2.6%符合预期，策略为以租金率换取入住率，第四季度续约率已签约部分提高40个基点；供应较重市场续约竞争更激烈。
新租赁率增长：预计明年上半年新租赁率增长达到收支平衡点。
优惠措施：第三季度23%租约有优惠，低于去年同期30%，平均优惠735美元/租约，高于去年同期710美元；10月优惠量低于第三季度，达拉斯、罗利、丹佛等市场优惠略有增加。
回购与资产处置：有强烈回购意愿，利用留存收益等资金进行；出售资产回购股票可能增加杠杆率，需平衡去杠杆化战略；远期股权剩余6100万美元，2026年3月31日前结算。
丹佛市场：不计划退出，待售资产为旧物业，运营成本高、资本支出高。
需求情况及租户行为：公寓需求健康，服务群体以防御性较强的蓝领等为主，未发现因失业导致的迁出增加；租户行为方面，重点关注营销和广告渠道，如AI工具应用及搜索引擎排名。
六、总结发言
管理层对第三季度业绩表示满意，认为市场基本面正在改善，尽管复苏时间长于预期，但隧道尽头有光明，定价能力增强；
未来将继续专注于稳定入住率、管理费用、投资增值计划以优化短期业绩，长期依托差异化 portfolio、高效管理平台和纪律性资本配置驱动增长；
感谢参会者，期待下一季度交流。