仲量联行2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度业绩电话会议（具体日期未明确提及）
主持人说明：
介绍会议目的为发布2025年第三季度业绩，提醒听众可查阅网站上的收益报告、幻灯片及Excel补充材料，说明非GAAP指标使用及前瞻性陈述风险。
管理层发言摘要：
Christian Ulbrich（全球CEO）：宣布连续第六季度两位数收入增长、第八季度两位数调整后EPS增长，营收增长10%，调整后EBITDA增长16%，调整后EPS增长29%；强调交易业务复苏加速，尤其是投资销售、债务与股权咨询增长26%；数据技术与AI为战略核心，41%目标人群每日使用专有AI工具。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收与利润：总营收增长10%，调整后EBITDA增长16%，调整后EPS增长29%；交易收入增长13%，其中投资销售、债务与股权咨询增长26%。
各业务线表现：房地产管理服务连续第七季度两位数收入增长；租赁咨询收入两年叠加增长近30%（办公楼全球增长14%，工业全球增长6%）；资本市场服务中债务咨询增长47%，投资销售增长22%。
现金流与杠杆：第三季度自由现金流达2021年以来最高，净杠杆率降至0.8倍（目标区间0-2倍，全年目标中点1.0倍）；股票回购本年度迄今1.31亿美元，超过2024年全年8000万美元。
关键驱动因素
收入增长：交易业务复苏（市场复苏 momentum 推进，美国资本市䌽、租赁活动改善，大额交易增加）、弹性业务线投资（房地产管理服务）、技术驱动（AI工具提升生产力）。
成本与利润率：主动退出低利润率合同（主要亚太地区物业管理），推动部门利润率上升；CECL储备调整及贷款欺诈相关费用（720万美元）对利润略有影响。
三、业务运营情况
分业务线表现
房地产管理服务：工作场所管理收入增长近30%，项目管理收入两位数增长（美国、澳大利亚、印度为主要驱动力），物业管理受合同周转率影响增长放缓（亚太地区低利润合同退出）。
资本市场服务：债务咨询（+47%）、投资销售（+22%）增长显著，美国市场表现强劲，投资者风险偏好回升，债务市场健康。
技术与创新：软件和技术解决方案业务中，41%目标人群每日使用AI工具（较年初35%周使用率提升）；生成式AI应用扩展，正构建智能体AI能力，推动生产力提升（如资本市场人均收入增长）。
市场拓展
美国市场：办公楼、工业租赁及资本市䌽活动广泛，大额交易改善，为最大市场。
亚太地区：物业管理低利润合同退出，拖累整体增长，预计持续至2026年上半年。
运营效率
共享服务中心流程优化，AI工具应用提升效率；自由现金流转换率改善，目标长期维持80%。
四、未来展望及规划
短期目标
财务预期：上调全年调整后EBITDA目标区间至13.75-145亿美元；预计工作场所管理增长短期放缓（受合同入职时间及比较基数影响），项目管理保持健康 momentum。
业务调整：物业管理低利润合同退出持续至2026年上半年，之后有望恢复全球正增长。
中长期战略
战略规划：正在制定2030年战略，计划2026年第一季度公布；聚焦AI技术、平台投资、利润率扩张。
技术投入：持续推进AI工具应用，目标提升效率与生产力，深化技术与核心业务协同（软件和技术解决方案部门并入房地产管理服务）。
五、问答环节要点
物业管理业务调整
退出低利润合同主要集中在亚太地区，合同到期后自然终止，预计持续至2026年上半年；美国市场物业管理收入呈个位数中段增长，长期目标提升利润率。
资本配置与股东回报
自由现金流转换改善，净杠杆率0.8倍（处于目标区间低位）；股票回购已提速（第三季度7000万美元），若无重大并购机会，回购有望持续。
AI影响与人才策略
AI主要带来效率提升（共享服务中心流程优化、前端办公室生产力提高），前端办公室人员需求趋于平稳，现场人员及共享服务中心人员增长。
工业租赁与市场趋势
美国工业租赁收入增长9%，两年叠加增长率强劲；市场对优质资产需求持续，机构级产品稀缺推高价格。
六、总结发言
管理层感谢全球团队贡献，强调公司将继续聚焦有机增长、AI技术应用、平台杠杆提升及2030年战略制定；对行业顺风及交易、弹性业务协同增长充满信心，致力于为客户和股东创造长期价值。