KB Home2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议目的：回顾KB Home 2025财年第四季度及全年业绩，展望2026年发展。
管理层发言摘要：
2025年帮助近13,000个家庭实现住房梦想，保持行业领先客户满意度，总收入超62亿美元，净收入近4.3亿美元，每股账面价值增长10%。
财务灵活性增强，新增12亿美元循环信贷额度并延长定期贷款期限，2025年向股东返还超6亿美元资本（含股息），回购13%流通股，平均价格低于当前账面价值。
对住房市场持乐观态度，认为有利人口结构和住房结构性供应不足将支撑长期需求，但消费者信心低、可负担性担忧及高抵押贷款利率短期内制约买家数量。
二、财务业绩分析
核心财务数据
2025年第四季度：总收入16.9亿美元，住房收入16.8亿美元（同比降15%）；交付3,619套住房；平均售价46.6万美元（同比降7%）；住房毛利率17%，经调整住房毛利率17.8%；净收入1.02亿美元，经调整净收入1.26亿美元；经调整稀释每股收益1.92美元。
2025年全年：交付12,902套住房；总收入62.4亿美元，住房收入62.1亿美元（同比降10%）；净收入近4.3亿美元；稀释每股收益6.15美元；每股账面价值增长10%至61.75美元。
资产负债表关键指标：截至2025年底，拥有或控制约65,000块土地（43%为受控），库存超57亿美元，总流动性14.3亿美元，总债务与资本比率30.3%。
关键驱动因素
收入下降主要因地区和产品组合、总体市场状况及平均售价下降。
毛利率受压源于定价压力、负经营杠杆、相对土地成本上升、地区及产品组合影响，但被单位直接建设成本下降部分抵消（直接建设成本和材料成本下降幅度超土地成本上升幅度）。
三、业务运营情况
分业务线表现
定制订单（BTO）房屋：2025年第四季度占交付量57%，计划2026年提升至70%或更高，BTO房屋毛利率比库存销售高3-5个百分点，11月起BTO销售占比呈上升趋势。
库存房屋：截至2025年底约1,700套库存（超1,000套处于或接近完工阶段），部分为高成本基础的旧spec房屋，需清理以向BTO转型，对短期利润率有负面影响。
市场拓展
活跃社区：截至2025年底271个，同比增5%，2026年第一季度计划开放35-40个新社区，第二季度达社区数量峰值。
市场布局：聚焦具有长期经济和人口增长潜力的市场，西雅图、博伊西和夏洛特等新部门贡献渐增，2025年第四季度取消约3,500块土地（20个社区）的购买合同，因不符合承销标准。
运营效率
建设时间：定制房屋从开工到完工时间缩短至120天或更短，11月部分部门平均建设时间不到100天。
成本控制：2025年第四季度单位直接建设成本同比降6%、环比降4%，得益于全国采购团队与各部门成本控制、价值工程及工作室简化举措。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
交付量：11,000-12,500套住房；住房收入：51-61亿美元。
第一季度：预计交付2,300-2,500套住房，住房收入10.5-11.5亿美元，经调整住房毛利率15.4%-16%，销售、一般及管理费用率12.2%-12.8%，计划回购5,000万-1亿美元普通股。
战略重点：推动BTO销售占比提升，清理库存房屋，控制成本，优化土地 pipeline。
中长期战略
市场定位：聚焦长期经济和人口增长潜力市场，扩大在CIRM市场份额。
资本配置：维持平衡的资本配置策略，继续通过股票回购和股息向股东返还资本，2026年第一季度后预计每季度回购5,000万-1亿美元普通股。
业务模式：坚持定制订单模式，提高资本效率，根据社区销售速度等规划土地开发和社区更换。
五、问答环节要点
毛利率相关：第一季度毛利率受库存清理（高成本旧spec房屋）、负经营杠杆及季节性影响，预计为全年低点，后续将随BTO占比提升、经营杠杆改善及成本控制逐步改善。
定制订单转型：新社区开放有助于推动BTO销售（无spec竞争），BTO占比目标2026年达70%以上，第一季度预计维持57%-60%，年底达目标比例，新社区BTO销售占比高且毛利率良好。
定价与竞争：2025年第四季度定价相对稳定，未采取激进定价策略，主要竞争对手通过激励措施清理spec库存，公司BTO模式在首次购房者市场竞争压力小，未观察到行业性价格战。
土地与库存管理：土地 pipeline 健康，谨慎增加受控土地，2025年第四季度取消3,500块土地合同，库存房屋约1,700套，计划未来几个月清理，激励措施主要用于库存销售，占比约1%-2%。
六、总结发言
管理层对2025年业绩表示满意，尽管面临市场挑战，仍实现稳健财务表现和资本回报。
2026年将继续专注于定制订单房屋销售以提升利润率，优化资本配置，平衡业务增长与股东回报，通过新社区开放、成本控制和运营效率提升捕捉春季销售季需求，对实现全年目标有信心。