KKR房地产金融信托2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第四季度
主持人说明：
介绍会议目的为回顾KKR房地产金融信托（KREF）2025年第四季度财务业绩；提醒会议涉及非公认会计原则（非GAAP）财务指标，相关调节数据可在公司网站投资者关系部分获取；提及前瞻性陈述及相关警示因素参考10-K文件。
管理层发言摘要：
Jack Switala（投资者关系主管）：简要概述第四季度业绩，包括GAAP净亏损3200万美元（每股-0.49美元）、账面价值13.04美元、可分配收益1400万美元（每股0.22美元），以及第四季度0.25美元现金股息的支付情况。
Matt Salem（首席执行官）：强调2025年关键成就，包括流动性状况加强（完成7年期5.5亿美元B类定期贷款并扩容至6.5亿美元，循环信贷额度从6.1亿美元扩大至7亿美元）、完成欧洲首笔贷款实现地理多元化、投资组合聚焦多户住宅和工业贷款（占新发放贷款超75%），并指出2026年为转型年，计划处置REO和观察名单资产以缩小股价对账面价值折价。
二、财务业绩分析
核心财务数据
GAAP净亏损：3200万美元（每股-0.49美元）；
账面价值：截至12月31日为13.04美元；
可分配收益：1400万美元（每股0.22美元）；
现金股息：第四季度支付0.25美元/股；
新发放贷款：第四季度4.24亿美元，2025年全年11亿美元；
还款额：2025年全年15亿美元，与2024年水平一致。
关键驱动因素
亏损主要因CECL增量拨备（第四季度4400万美元，涉及剑桥生命科学和圣地亚哥多户住宅贷款风险评级下调）；
收入受新发放贷款（多户住宅和工业领域为主）及还款活动平衡影响；
流动性增强支撑资本配置灵活性，包括股票回购和新贷款发放。
三、业务运营情况
分业务线表现
多户住宅：最大物业类型敞口，A类产品占比高，基本面强劲；
工业贷款：与多户住宅合计占2025年新发放贷款超75%，风险调整后回报有吸引力；
问题资产：剑桥生命科学、圣地亚哥多户住宅贷款风险评级下调至5级，波士顿生命科学贷款预计2026年第一季度评级下调。
市场拓展
欧洲市场：完成首笔贷款，后续新增欧洲投资，实现地理多元化；
区域聚焦：专注顶级都市区主题资产类别，维持并选择性增长投资组合。
运营效率
流动性：年底流动性超8.8亿美元（含8500万美元现金、7400万美元贷款还款、7亿美元未使用循环信贷额度）；
融资能力：总融资能力82亿美元，其中35亿美元为未使用额度，74%融资为非按市值计价；
杠杆率：债务权益比2.2倍，总杠杆率3.9倍，符合目标范围；
股票回购：2025年以9.35美元加权平均股价回购4300万美元普通股，贡献每股账面价值增值约0.32美元，剩余回购授权4700万美元。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
转型重点：处置大部分REO资产（西好莱坞豪华公寓、波特兰重建项目等短期资产计划年内清算）及观察名单中精选办公资产，释放REO资产每股约0.13美元价值；
资本配置：平衡短期收益与长期股东价值，评估股息政策，维持目标杠杆率范围。
中长期战略
投资组合优化：聚焦高质量新发放贷款，减少遗留问题资产敞口，提升投资组合清晰度；
地理多元化：继续拓展欧洲市场，利用欧美相对价值机会；
资本策略：通过股票回购、新贷款发放及资产处置实现资本再循环。
五、问答环节要点
资产处置与投资组合改革
问：若处置计划后股价仍大幅折价，是否考虑业务彻底改革（如ARI模式）？
答：目标通过清理REO和观察名单资产、展示“干净”新投资组合，让市场认可价值；目前专注自身业务计划，暂不直接关联ARI交易。
问：2026年底成功处置的具体目标？
答：清算大部分REO短期资产，处理观察名单中多数办公资产，山景城资产（中期）完成租约后2026年后货币化，生命科学资产视市场情况处理。
股息政策与收益预期
问：股息政策是否侧重理性财务分析而非市场情绪？
答：是的，将平衡短期收益可见性与长期股东价值，在投资组合转型期动态评估。
问：2026年是否面临20%资产收益不足？
答：问题资产（如波士顿生命科学贷款）仍支付合同利息，短期收益压力主要来自REO处置，预计处置后释放价值。
市场需求与资产价值
问：商业房地产信贷及整体需求趋势？
答：机构资本重新配置至房地产，信贷需求增加（尤其私人信贷），股权需求集中于机会型/增值型，市场活跃度回升，收购活动增加。
问：降息是否提升REO资产流动性？
答：降息助力市场流动性，但当前主要是卖家惜售（尤其优质资产），REO资产（如办公领域）因市场稳定已出现流动性，与降息直接关联度低。
特定资产风险与策略
问：生命科学领域长期风险及资产处理？
答：生命科学市场复苏周期较长，但资产质量高，通过借款人资本承诺、本金偿还等降低基础，必要时进入REO出售；人工智能或利好长期需求。
问：办公资产投资标准？
答：聚焦高质量、已出租/长期租约、顶级市场资产，避免租赁和重新定位风险，追求稳定现金流。
六、总结发言
管理层感谢参会者，强调2026年转型计划的执行将是关键，将通过处置资产、优化投资组合提升股东价值；
公司资本充足，流动性状况良好，将继续审慎配置资本（包括股票回购和新贷款发放）；
后续可联系投资者关系团队获取更多信息。