Kennedy-Wilson2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度
主持人说明：
介绍会议为肯尼迪-威尔逊2025年第三季度业绩电话会议及网络直播，说明参会者处于仅收听模式、提问方式（按星号+1键）、撤回问题方式（按星号+2键）及会议正在录制；宣布将会议转交给投资者关系主管Daven Bhavsar。
管理层发言摘要：
Daven Bhavsar：提及会议将讨论非GAAP财务指标（调整后EBITDA、调整后净收入），相关说明及调节表见公司网站的2025年第三季度 earnings 发布稿；披露公司董事会收到Bill McMorrow与Fairfax Financial组成的财团的私有化交易建议书，董事会已成立特别委员会评估，在达成最终交易或流程终止前不回答相关问题。
Bill McMorrow：公布2025年第三季度业绩，反映扩大投资管理平台及执行非核心资产出售计划的进展；强调投资管理业务增长（AUM 310亿美元，同比增11%；收费资本97亿美元，同比增10%），资本部署（Q3约9亿美元，YTD 35亿美元），租赁住房建设贷款发放（Q3 6亿美元，YTD 26亿美元），英国单户租赁平台扩张（1300套住房，承诺资本5.85亿美元），以及待完成的Toll Brothers Apartment Living平台收购（预计增加50亿美元AUM，备考AUM 360亿美元，70%来自租赁住房）。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收与利润：Q3调整后EBITDA 1.25亿美元（同比增长约89.4%，去年Q3为6600万美元）；年初至今调整后EBITDA 3.71亿美元（同比增长6%）；Q3基准EBITDA 1.01亿美元，过去十二个月基准EBITDA 4.25亿美元；GAAP每股收益Q3为亏损0.15美元/股（去年Q3亏损0.56美元/股）。
投资管理业务：Q3投资管理费用同比增长8%，年初至今增长23%；未合并投资收入同比增加5500万美元（因收入份额、附带权益及出售收益增长）。
资本与现金流：收费资本97亿美元（同比增长10%）；Q3资产出售和资本重组活动为KW产生约2亿美元现金、13亿美元额外收费资本及3000万美元已实现收益；年初至今通过资产出售为KW产生4.7亿美元现金（超过全年4亿美元目标）。
资产负债表：10月偿还KWE无抵押债券最后部分3.52亿美元，完成2015年发行的两笔遗留债券偿还；总债务96%为固定利率或已对冲，加权平均期限4.5年，加权平均有效利率4.7%；合并无限制现金2.55亿美元。
关键驱动因素
投资管理业务增长：AUM及收费资本的持续增加，收费资本过去四年年均增长约20%。
资本部署与资产处置：商业房地产市场流动性改善支持资本部署（Q3 9亿美元，YTD 35亿美元）；非核心资产出售及合资企业资本重组（如美国多户住宅合资企业股权从51%降至10%，出售盐湖城郊区多户住宅资产），产生现金、收费资本及已实现收益。
租赁住房市场基本面：住房供应不足、租赁需求强劲（入住率超94%），推动租赁相关业务收入增长。
三、业务运营情况
分业务线表现
投资管理业务：AUM 310亿美元（同比增11%），收费资本97亿美元（同比增10%）；2023年信贷团队AUM从40亿美元增至100亿美元，2024年推出英国单户租赁平台（目标13亿美元资产购买，50%已承诺），待完成Toll Brothers收购（含18个公寓社区和学生住房物业 minority 权益、30亿美元管理资产、36亿美元开发 pipeline）。
租赁住房：美国同店NOI增长2.4%，入住率超94%，租赁价差1.4%（续租价差3.4%，新租价差-1%），租金损失率3.3%；太平洋西北地区NOI增长3%，Mountain West增长2.6%（爱达荷州资产增长6.8%），南加州增长2%（同店入住率96%），北加州下降1.5%；老式经济适用房投资组合超11000个单元，Q3同店NOI持平，计划稳定2000个租赁或开发阶段单元。
办公楼：欧洲占稳定办公楼投资组合的76%，同物业NOI下降6%（因入住率下降5%），但已签署大部分空置空间租赁协议，季度末入住率91%；爱尔兰同物业入住率增长1.7%，NOI增长6%。
市场拓展
美国：资本部署集中于租赁住房相关信贷和股权投资，收购三个多户住宅社区和一个工业物业（1.73亿美元），对现有多户住宅合资企业进行资本重组并出售资产。
欧洲：英国单户租赁平台与CPPIB合作，新增6200万美元投资，总投资组合1300套住房，近200套建成并出租；爱尔兰新完工资产推动入住率及NOI增长。
运营效率
资产处置：Q3通过资产出售和资本重组活动为KW产生约2亿美元现金，年初至今4.7亿美元（超全年4亿美元目标）；偿还3.52亿美元遗留债券，简化债务结构。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年Q4及近期）
完成Toll Brothers Apartment Living平台收购，预计增加50亿美元AUM，备考AUM达360亿美元，70%来自租赁住房。
英国单户租赁平台继续扩张，Q4预计完成更多收购，目标13亿美元资产购买，目前50%已承诺。
持续推进非核心资产出售，减少信贷额度，优化资本结构。
中长期战略
聚焦投资管理业务，尤其是租赁住房领域（目标成为核心业务，占AUM 70%以上）。
扩大英国单户租赁平台规模，利用住房供需失衡机会；发展Toll Brothers开发 pipeline（36亿美元），在东西海岸市场拓展。
评估新机会扩大经济适用房投资组合平台，提升资产管理规模和收费能力。
五、问答环节要点
投资与市场
问：多户住宅资本化率水平？（Anthony Pallone, JP Morgan）
答：取决于资产年龄、子市场和供应，范围为4点多高位至5点多高位，过去几个季度保持稳定。
问：Toll Brothers开发项目相对于市场资本化率的利差？（Anthony Pallone, JP Morgan）
答：新开发项目利差通常在125-175个基点，聚焦东西海岸市场（西海岸现有运营市场，东海岸历史贷款市场）。
业务影响与 fundraising
问：政府停摆对经济适用房多户住宅投资组合的影响？（Yana Galan, Bank of America）
答：Q3 NOI疲软系费用驱动，与政府停摆或租户补贴无关，未受影响。
问：全球 fundraising 情况及市场份额获取？（Yana Galan, Bank of America）
答：私募股权 fundraising 存在挑战，全权委托资金减少，更多通过单独账户部署；公司在亚洲（30年经验）、美国、加拿大、欧洲部分地区 fundraising 成功，有能力支持资本部署增长。
交易与运营
问：私有化提案相关委员会组成？（Anthony Pallone, JP Morgan）
答：无法评论要约相关细节，未说明委员会成员。
问：贷款发放量Q3放缓原因？（Tayo Okusanya, Deutsche Bank）
答：历史Q3发放量季节性较低，叠加竞争加剧和利差收窄，但 pipeline 强劲，将继续发放。
问：英国单户租赁平台进展及经济效益？（Tayo Okusanya, Deutsche Bank）
答：运营一年，1300套住房，近200套建成出租，CPPIB支持扩张，Q4将有更多收购，2026年持续增长。
问：英国办公楼入住率下降原因及Cooper's Crossing租赁进展？（Tayo Okusanya, Deutsche Bank）
答：入住率下降系租约到期迁出后回填 timing 问题，已签署大部分空置空间租赁协议，预计未来几季度回升；Cooper's Crossing有租户报价， pipeline 改善，市场复苏中。
六、总结发言
管理层感谢各位参会者参加2025年第三季度业绩电话会议，未提供额外战略或业绩相关总结内容。