Gladstone农地基金2025财年二季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第二季度
主持人说明：
介绍会议目的，强调前瞻性声明及非GAAP指标使用；
提醒投资者参考SEC文件及公司官网获取详细信息。
管理层发言摘要：
David Gladstone（CEO）：概述公司农田资产（103英亩150个农场，55,000英亩-英尺水资源），强调因高利率环境暂停新投资；
Catherine Gerkis（IR总监）：说明FFO等非GAAP指标的计算方式，用于更准确反映运营表现。
二、财务业绩分析
核心财务数据
Q2净亏损：790万美元（普通股东净亏损1,390万美元，合每股0.38美元）；
调整后FFO：-340万美元（去年同期为+370万美元）；
股息：维持每股0.14美元季度分红，年化收益率6.1%。
关键驱动因素
亏损主因：租赁结构调整（减少固定租金）及农场空置导致收入下降；
预计1700万美元固定租金转为作物分成收入，主要确认在2025Q4及2026年。
三、业务运营情况
核心业务表现
调整8个农场租赁结构：从固定租金转为作物分成模式（占收入60%），聚焦杏仁/开心果等永久性作物；
直接运营2个农场，雇佣第三方管理，目标覆盖成本。
市场动态
杏仁价格波动：受USDA预测影响短期下跌20%，但近期回升5-8%；
开心果需求强劲：2024作物提前售罄，2025预计创产量纪录。
水资源管理
投资3500万美元储备水资源（均价600美元/英亩-英尺），可支撑十年干旱期；
加州SGMA法案推动土地价值分化，水资源充足资产表现稳健。
四、未来展望及规划
短期目标（2025下半年）
完成佛罗里达州农场出售（预计带来显著收益）；
推动14份到期租赁重新谈判，恢复固定租金结构。
中长期战略
扩大水资源基础设施投资，应对气候不确定性；
择机出售非核心中西部农场，聚焦东西海岸高价值作物。
五、问答环节要点
作物分成收入确认
问：1700万美元调整租金的收入分配？
答：60-65%预计在2025Q4确认，剩余延至2026年。
债务管理
问：2026年到期债券赎回计划？
答：考虑物业销售收益或信贷额度（利率比债券低1.7%）。
水资源安全
问：SGMA法案对资产的影响？
答：已通过水银行和基础设施投资建立优势，但需持续关注政策变化。
六、总结发言
管理层强调：作物收获季（Q4）将显著改善盈利；
坚持农田价值长期增长逻辑，看好健康食品需求；
重申股息政策稳定性，待收获后重新评估。