Lennar2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第四季度财报电话会议
主持人说明：
介绍会议议程：Stuart Miller进行宏观和战略概述，John Jaffe提供运营概述，Diane Bessette讲解财务亮点及2026年第一季度指引，随后进行问答环节。
宣布Jonathan M Jaffe（联席首席执行官）即将退休，1月1日正式卸任，其职责由内部资深区域总裁Jim Parker、David Grove及Greg McGough接任，公司不计划招聘外部替代者。
管理层发言摘要：
Stuart Miller：当前住房市场仍面临负担能力挑战，但潜在需求强劲、供应短缺；公司在市场疲软期维持销量、扩大市场份额、优化运营平台，为市场复苏做好准备；完成Melrose交易，实现约800万股无现金回购。
Jonathan M Jaffe：聚焦运营效率提升，包括缩短客户RFI响应时间（第四季度42秒，同比改善12.5%）、降低直接建筑成本（同比降超5%）、缩短独栋住宅周期时间（127天，同比降8%）及减少保修支出（同比降45%）。
二、财务业绩分析
核心财务数据
第四季度：开工18,443套住房，交付23,034套，销售超20,000套；平均销售价格386,000美元，毛利率17%，SG&A占比7.9%，净利润率9.1%；库存周转率2.2倍，自有住宅用地供应0.1年，控制住宅用地比例98%。
资产负债表与现金流：期末现金34亿美元，总流动性65亿美元；股东权益略低于220亿美元，每股账面价值约89美元；2025年全年回购2200万股股份（价值27亿美元），支付股息5.21亿美元，合计向股东返还32亿美元。
2026年第一季度指引：预计销售18,000-19,000套，交付17,000-18,000套；平均销售价格365,000-375,000美元，毛利率15%-16%，SG&A占比约9.5%；EPS预计0.80-1.10美元。
关键驱动因素
营收/利润压力：市场负担能力受限，消费者信心疲软（受政府停摆等因素影响），第四季度销售激励措施维持14%，导致毛利率降至17%（低于预期）。
成本控制成效：垂直建筑成本同比降约10%，周期时间缩短至127天，库存周转率提升至2.2倍，轻资产战略下自有土地占比不足5%，库存从200亿美元降至120亿美元。
三、业务运营情况
核心业务表现
社区数量增长至1708个，同比增18%；第四季度销售速度为每个社区每月4套，新订单激励措施环比降70个基点；NPS评分79分，保修支出同比降45%。
土地策略：轻资产模式成效显著，控制住宅用地比例98%，自有住宅用地供应0.1年，通过土地储备和开发商合作实现“准时制”土地交付，降低持有成本。
运营效率
技术应用：数字代理支持24小时客户服务，RFI响应时间42秒，预约量同比增15%；全国性投标软件工具优化SKU管理，提升决策效率。
生产效率：独栋住宅周期时间127天（同比降8%），直接建筑成本同比降超5%，库存周转率同比提升38%。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
交付目标85,000套住房（同比增3%）；第一季度毛利率预计15%-16%（全年低点），随市场复苏激励措施从14%降至4%-6%以提升利润率。
战略重点：维持“以量为先”策略，利用现有社区数量（1708个）和轻资产模式，在供应短缺背景下满足市场需求；持续投资技术以提升客户体验和运营效率。
中长期战略
市场定位：依托高效运营平台和成本结构，在市场复苏时释放毛利率上行潜力（激励措施下降带来的10个百分点改善空间）。
政策预期：联邦政府或出台负担能力支持政策，激活被压抑需求；公司凭借低库存、高周转和市场份额优势，受益于供应短缺缓解后的需求反弹。
五、问答环节要点
毛利率压力与激励措施
问：第四季度毛利率低于预期，尽管激励措施略有下降，原因是什么？2026年若需求无改善，能否进一步降低激励？
答：政府停摆削弱消费者信心，抵消利率下降的积极影响；预计2026年激励措施将逐步下降，政府或出台政策支持负担能力，推动毛利率回升。
利润率回升路径
问：在成本和效率优化后，市场改善时利润率回升的潜力如何？
答：核心在于激励措施从14%降至4%-6%（10个百分点空间），叠加周期时间缩短、库存周转提升等效率红利，利润率将显著改善；公司无需扩大产能，现有平台可直接受益于激励下降。
管理层变动与技术作用
问：不替换John等高管是否表明技术系统已能支撑业务管理？
答：技术投资（如AI驱动客户互动、数字化运营）提升效率，使管理层结构更扁平化；内部晋升的Jim Parker、David Grove等高管经验丰富，确保无缝过渡。
库存与现金策略
问：未来库存周转率目标及现金持有水平？
答：当前库存周转率2.2倍，通过核心产品优化和周期时间缩短仍有提升空间；现金持有量取决于市场不确定性，目前34亿美元现金及65亿美元流动性提供充足缓冲。
六、总结发言
管理层对未来发展持乐观态度，认为公司凭借市场份额优势、轻资产模式、高效运营平台和技术投入，在住房供应短缺的背景下，具备显著的毛利率上行潜力。
强调John Jaffe的贡献，内部团队已做好交接准备；2026年将聚焦成本控制、技术应用和政策机遇，推动利润率回升并为股东创造回报。【翻译结果】
莱纳公司（LEN）2025年第四季度财报电话会议 莱纳公司（LEN）2025年第四季度财报电话会议 声明:以下内容由机器翻译生成，仅供参考，不构成投资建议。 企业参会人员：David Collins（财务总监）
Stuart Miller（首席执行官）
Jonathan M Jaffe（联席首席执行官）
Diane Bessette（首席财务官）
分析师：Alan Ratner（Zelman）
John Lavalla（瑞银）
Stephen Kim（Evercore ISI）
Michael Rehaut（摩根大通）
Susan Maklari（高盛）
发言人：操作员It. Sa. Sa. 欢迎参加莱纳公司第四季度财报电话会议。目前所有参会者均处于仅收听模式。演示结束后，我们将进行问答环节。今天的会议正在录制。如果您有任何异议，可随时挂断。现在，我将把电话转交给David Collins，由他宣读前瞻性声明。
发言人：David Collins谢谢大家，早上好。今天的电话会议可能包含前瞻性陈述，包括有关莱纳公司业务、财务状况、经营业绩、现金流、战略和前景的陈述。前瞻性陈述仅代表莱纳公司在本次电话会议日期的估计，并非旨在保证实际未来结果。由于前瞻性陈述涉及尚未发生的事项，这些陈述本质上存在风险和不确定性。许多因素可能影响未来结果，并可能导致莱纳公司的实际活动或结果与前瞻性陈述中预期的活动和结果存在重大差异。
这些因素包括我们的收益报告和SEC文件中描述的因素，包括莱纳公司最近提交给SEC的10-K表格年度报告中“风险因素”标题下的内容。请注意，莱纳公司不承担更新任何前瞻性陈述的义务。
发言人：操作员现在，我想介绍你们的主持人，Stuart Miller先生，执行董事长兼联席首席执行官。先生，请开始。
发言人：Stuart Miller非常好，各位早上好，感谢大家今天参加会议。我今天在迈阿密，与我们的联席首席执行官兼总裁John Jaffe、首席财务官Diane Bessette、刚才大家听到的David Collins（我们的财务总监兼副总裁）以及Kathryn Lee Martin——哦，差点忘了Lee，我们的新任首席法务官。我想你已经不是新人了，Katherine。还有莱纳金融服务公司首席执行官Bruce Gross，以及其他几位同事。和往常一样，我将对公司进行宏观和战略概述。在我的开场发言之后，John将提供运营概述，更新建筑成本、周期时间和其他一些指标。
和往常一样，Diane将提供详细的财务亮点，以及2026年第一季度和全年的有限指引。然后，当然，我们将进行问答环节。和往常一样，我想请大家将问题限制为一个问题和一个后续问题，以便我们能容纳尽可能多的人。然而，在开始之前，我想指出，我相信大家现在都知道，这将是John的最后一次财报电话会议，因为他已决定退休，并将于1月1日正式卸任，现在已经迫在眉睫。John在我们公司担任合作伙伴和领导者已超过40年。
我们在40年后就不再计数了，他的领导无疑将被怀念。亲切地说，John被称为我们公司的“骏马”，正因如此，John以不懈的奉献和承诺推动莱纳的运营。我全职工作一年后他加入了公司，我们一起学习了这项业务的方方面面，多年来不断适应和发展。我们尝试过新事物，有些成功了，有些非常成功，有些则不那么成功。我们经历了最好的时期和最具挑战性的时期，在这一切中，John的合作既是一种乐趣，也是一种荣幸。
John，我希望你能有足够的时间改善你那糟糕的高尔夫球技，或许也能花点时间练练你的歌喉。话虽如此，让我们开始吧。首先，我想说，我们非常高兴在住房市场仍然顽固艰难的背景下，公布莱纳公司2025年第四季度和年末业绩。尽管我们的利润率面临压力，因为我们专注于为受负担能力限制的消费者群体提供经济适用房，但我们可以看到潜在需求仍然强劲，而供应短缺。
在过去三年的艰难市场条件中，我们保持了销量，扩大了市场份额，并为市场触底和正常化后的更美好、更高效的未来重新设计了我们的运营平台。当市场触底并正常化时，我们凭借在战略市场的强大市场份额处于极其有利的地位，我们的利润率具有上行杠杆。大家可能还记得，上一季度我曾指出，利率下降可能标志着市场复苏的开始。不幸的是，这种转变尚未实现。随着9月份利率缓慢回落，10月份进一步放松，11月份保持平稳，客户反应仍然相当平淡，这表明负担能力和消费者信心问题的结合继续限制需求。
当然，9月份政府停摆的潜在威胁以及10月1日至11月中旬的实际停摆进一步侵蚀了本已疲软的消费者信心。尽管客流量保持稳定，但客户既犹豫又受到购买力的限制。话虽如此，我们的第四季度业绩反映了市场状况的持续疲软。负担能力销售 volume 难以维持，需要额外的激励措施来达到我们预期的节奏，并避免意外的库存积压。虽然我们超过了本季度的交付目标，并且销售额接近预期区间的下限，但这些成就的代价是利润率进一步恶化，降至17%，尽管我们减轻了销售压力并下调了2025年的交付目标。
展望下一季度，我们知道利润率将继续面临压力，销售和收盘量将季节性减少。尽管如此，当需求最终因利率下降或政府支持的负担能力计划而激活时，我们非常有能力提供市场所需的经济适用房供应。我们拥有更低的成本结构、高效的产品供应和强大的市场地位，以适应利率下降和信心恢复时的被压抑需求。我们相信我们已经领先于当前的市场现实，并建立了我们认为更强大的长期利润率驱动平台。
我们知道市场疲软的时间更长，但我们也知道我们的战略帮助构建了更健康的住房市场，并使莱纳公司在未来能够实现强劲的现金流、更高的股权和资本回报率以及更强的底线增长。因此，我们将继续专注于 volume 和均衡生产。我们将保持负责任的 volume 以维持经济的成本结构，并在整体住房市场供应持续短缺的情况下找到我们的底线并重建利润率。让我简要介绍一下住房市场的宏观观点。
与第三季度一致，宏观经济在第四季度仍然充满挑战。尽管抵押贷款利率在第四季度略有下降，但消费者信心因经济不确定性而进一步受到挑战，当然，政府停摆也加剧了这一点。显然，通胀驱动的负担能力担忧成为全国对话的焦点，影响着全国各地的头条新闻和政策辩论。成本通胀显然对普通美国家庭的生活方式产生了重大影响。与此同时，随着现代技术和人工智能的进步引发了关于美国劳动力就业未来的重要问题，对工作保障的担忧日益突出。
当前的住房市场陷入负担能力危机，让许多普通美国家庭感到被传统的向上流动性和住房所有权承诺排除在外。在这种背景下，一些人倡导所谓的全面且有时被称为“社会主义”的解决方案，提供广泛的免费和 readily accessible 资源承诺，作为负担能力困境的吸引人答案。这种说法尤其在缺乏明确、可行的替代方案来解决当今美国家庭面临的挑战时获得 traction。资本主义框架尚未提出并展示切实可行的策略，有效应对这些现实，并恢复更广泛人群的住房负担能力和住房所有权。
正如我在之前的电话会议中提到的，全国各地的市长和州长，无论共和党还是民主党，都理解这一点，并继续将住房短缺列为优先关注事项，他们指出负担能力或可获得性是真正的危机。但他们也明白，这是一个艰难的周期，低供应推高了价格，而高价格，尤其是在利率“更高更久”的情况下，将许多买家拒之门外。通胀和供应短缺使房价保持在高位。大多数市场的供应仍然受限，这是多年生产不足造成的。此外，新建筑最近有所放缓，由于销售缓慢和负担能力担忧，建筑商减少了生产，加剧了长期供应短缺。
但仅通过增加供应无法解决供应短缺问题。重要的是要认识到人为降低房价或仅为压低价格而增加库存的负面影响。此类行动可能会通过降低8500万已拥有住房的美国人的财产价值而对他们产生负面影响，进而可能进一步削弱整体消费者信心。此外，如果建筑商无法获得足够的回报，他们可能被迫放缓或停止建设，破坏解决住房市场持续供应短缺所需的生产水平。从积极的方面来看，联邦政府加强了对全国住房危机的关注，极有可能采取果断行动提高负担能力。
作为建设性举措，联邦官员已开始与建筑商和行业协会等进行讨论，以全面了解挑战并努力制定切实可行的解决方案。尽管潜在计划的具体细节仍有待观察，但显然正在认真关注制定有影响力的举措，同时深思熟虑可能的意外负面后果。尽管围绕各种拟议计划存在公众审查和辩论，但令人鼓舞的是，许多大胆的想法正在被认真提出，旨在提高负担能力。提高负担能力有可能激发住房市场的新需求，进而推动建筑活动增加，并帮助解决持续的供应短缺。
尽管目前具体结果和计划尚不确定，但重要的是，几十年来，联邦