Lineage2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间与目的：2025年第三季度业绩电话会议，讨论Lineage公司2025年第三季度财务表现、市场供需情况及未来展望。
管理层发言摘要：
CEO Greg Lehmkuhl欢迎新任投资者关系主管Ki Bin Kim及新任CFO Rob LeMasters（12月正式上任），感谢即将退休的CFO Rob Crisci的贡献。
会议议程包括Q3业绩回顾、入住率与价格分析、行业供需展望、财务细节及问答环节。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收：总营收同比增长3%。
调整后EBITDA：同比增长2%至3.41亿美元，创季度纪录。
AFFO：总AFFO同比增长6%，每股AFFO为0.85美元（同比下降6%）。
同店NOI：同比下降3.6%，主要受美国市场进出口量减少及新业务低于预期影响。
全年 guidance：将EBITDA和每股AFFO指导范围下调至低端，因同仓库NOI预期减少2000万美元。
关键驱动因素
营收增长：全球仓储业务收入增长4%，全球综合解决方案（GIS）业务NOI同比增长16%（美国运输及直客业务驱动）。
利润压力：关税不确定性导致美国西部业务进出口集装箱量下降20%，影响服务收入；部分市场竞争加剧压制新业务增长。
三、业务运营情况
分业务线表现
全球仓储：总NOI增长至3.84亿美元，同店运营成本下降1%；25个在建/推进中项目预计稳定后贡献1.67亿美元增量EBITDA。
全球综合解决方案（GIS）：NOI达650亿美元，利润率17.9%（+250bps），预计Q4增长10-15%。
市场拓展与供需
入住率：总物理入住率75%（同比下降3个百分点），美国市场受进出口拖累略低于预期，国际市场（如欧洲）表现较好。
行业供需：2021-2025年美国冷藏仓库供应增长14.5%，需求增长5%，过剩产能约9.5%；预计2026年新供应降至1.5%。
运营效率
劳动力成本：同仓库劳动力成本持平，每吞吐量托盘劳动力效率提升（抵消低个位数吞吐量下降）。
技术部署：专有仓库执行系统Linos已在7个站点部署，实现双位数生产力提升，年底前计划完成10个站点部署。
四、未来展望及规划
短期目标（2025Q4及2026）
财务预期：Q4同仓库NOI预计下降3-6%，全年调整后EBITDA 12.9-13.05亿美元，每股AFFO 3.20-3.30美元。
定价策略：2026年目标实现低个位数净价格增长，预计无需牺牲入住率。
中长期战略
行业趋势：预计2026年新供应减少，行业过剩产能逐步吸收，需求持续增长（生鲜冷冻食品消费累计增长5%）。
技术与效率：加速Linos系统部署，优化仓储生产力；通过网络优势整合低效设施（2025年已闲置8个建筑）。
五、问答环节要点
美国新业务与关税影响
Q4美国新业务增长低于预期，主要因海鲜等品类客户推迟订单（等待关税政策明朗），预计2026年初恢复。
关税导致美国西部进出口集装箱量下降20%，影响仓储及GIS服务收入。
定价与入住率平衡
2025年净价格增长1-2%，2026年目标低个位数增长，客户接受适度提价以覆盖通胀及劳动力成本。
最低存储保证率环比提升180bps至46.7%，新客户合同保证率高于平均水平。
过剩产能与市场整合
美国市场过剩产能约9.5%，通过关闭低效设施、整合客户库存优化（如Tyson供应链合作）缓解压力。
预计部分高成本新建设施将因运营压力退出市场，Lineage或通过并购整合优质资产。
资本部署与REIT结构
开发项目以客户驱动为主，多数含 volume/revenue 保证，收益率符合预期。
维持REIT结构，认为其税务优势及资产价值释放能力优于第三方物流定位。
六、总结发言
管理层对行业长期基本面持乐观态度，认为2026年新供应减少、需求增长及关税政策潜在解决将推动市场企稳。
短期聚焦可控领域：优化成本、投资技术（Linos）及团队，提升运营效率以应对行业波动。
感谢 retiring CFO Rob Crisci贡献，欢迎新任CFO Rob LeMasters，强调团队及文化对长期竞争力的重要性。
计划于12月8日举办投资者论坛，重点展示运营卓越及Linos技术平台。