LTC不动产2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度（具体日期未明确提及）
主持人说明：
介绍会议目的为讨论LTC地产公司2025年第三季度业绩，提醒包含前瞻性陈述及风险提示，并说明会议正在录制。
管理层发言摘要：
Clint Malin（联席总裁兼联席首席执行官）：回顾过去10个月公司在SHOP转型、投资渠道拓展（规模增长四倍）、资本循环等方面的进展，强调SHOP占比将达25%，平均年限低于9年；感谢团队努力，称转型已带来显著成果，外部增长轨迹强劲。
二、财务业绩分析
核心财务数据
核心FFO：从2024年同期0.68美元增至0.69美元；
核心FAD：同比增长4美分至0.72美元；
非现金冲销：对Prestige公司4150万美元直线法有效利息应收款及Genesis破产相关130万美元直线法租金应收款进行冲销；
ATM融资：出售150万股，净收益约5600万美元；
杠杆与流动性：预计债务/年化调整后EBITDA为4.7倍，固定费用覆盖率4.6倍，流动性近5亿美元；
财务指引：上调2025年全年核心FFO指引下限0.01美元至2.69-2.71美元，第四季度核心FFO预计0.67-0.69美元。
关键驱动因素
核心FFO增长：主要因SHOP净经营收入增加（Anthem、新视角转换及新收购）、利息支出减少，部分被经常性G&A增加抵消；
核心FAD增长：除核心FFO影响因素外，还包括2024年第三季度对ALG租金援助的周转影响及三重净投资组合租金递增和资本支出资金带来的现金租金增长。
三、业务运营情况
分业务线表现
SHOP业务：截至第三季度末含21处房产，涉及5个运营商（3个新合作），账面总值4.47亿美元（占总组合20%），平均入住率87%；上调13处转换房产NOI指引至1090万-1130万美元（原940万-1030万美元），预计全年同比增长近18%；
专业护理业务：完成7处专业护理资产出售，净收益1.2亿美元，获利7800万美元；聚焦选择性增长，关注较新的过渡护理资产。
市场拓展
投资渠道：SHOP投资渠道达10亿美元，已完成4.6亿美元中85%（超2.9亿美元），1.1亿美元交易已签LOI（预计2026年1月完成）；
运营商合作：新增Arbor Company等SHOP运营商，现有6个SHOP运营商关系，目标拓展市场领先运营商合作。
运营效率
资本循环：出售非核心资产回收资金（如1.2亿美元专业护理资产收益），重新部署至SHOP收购（如2300万美元佐治亚州老年住房社区）；
资产转换：俄勒冈州2处老年住房将转换至SHOP，与新运营商Compass合作，预计NOI未来超原合同租金（当前运行率120万美元 vs 合同租金250万美元）。
四、未来展望及规划
短期目标（2025-2026年）
SHOP扩张：预计年底SHOP占比达25%，2026年加速投资执行，目标第一年门槛收益率7%，无杠杆IRR低两位数；
财务预期：维持核心FFO指引，第四季度预计0.67-0.69美元，2026年SHOP NOI预计强劲增长。
中长期战略
portfolio转型：持续从专业护理等非核心资产回收资本，转向高质量、位置优越的SHOP老年住房资产（平均年限2019年），利用供需失衡驱动增长；
运营商合作：深化与市场领先运营商的关系，通过管理协议激励超额业绩，目标构建具有持久竞争力的投资组合。
五、问答环节要点
财务指引与投资渠道
指引假设：下限含已完成投资，上限含未来60天预计完成交易；SHOP收购初始收益率目标7%，1.1亿美元待完成交易适用相同标准。
融资计划：通过资产出售（如9000万美元贷款偿还及购买选择权收益）和ATM股权融资匹配投资需求，信贷额度可扩展。
业务增长与竞争力
有机增长：预计SHOP资产RevPAR增长中个位数（3%以上，考虑通胀及供需失衡），费用增长低于收入增长，目标低两位数IRR；
资产转换：俄勒冈州转换案例为特殊情况，预计Compass将推动NOI超原租金；其他转换（如Anthem）已实现增值，新收购资产为2019年左右新建，具定价权。
风险与挑战
Prestige贷款：2026年7月起12个月提前还款窗口，需改善业绩及获取融资（HUD或过桥贷款），其呼吸机业务预计获医疗补助费率增长；
专业护理：部分州存在医疗补助费率削减风险，公司选择性投资较新过渡护理资产，暂无类似同行的运营商结构调整计划。
六、总结发言
管理层强调2025年为转型关键年，SHOP驱动的外部增长战略成效显著，投资组合质量提升；
未来将继续聚焦SHOP平台扩展、运营商合作深化及资本高效部署，以实现长期可持续增长和股东价值创造；
感谢参会者，期待下一季度分享进展。