马塞里奇房产2025财年二季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第二季度
主持人说明：
介绍会议目的，回顾2025年第二季度业绩，强调“前进之路”计划进展及Crabtree Mall收购；提醒前瞻性声明及非GAAP指标使用。
管理层发言摘要：
Jackson Hsieh（CEO）：强调团队对使命与价值观的承诺，展示第二季度租赁、资产处置及Crabtree收购成果；重申“前进之路”计划三大支柱——简化业务、提升运营效率、降低杠杆。
Samantha Greening（投资者关系）：说明会议议程及合规声明。
二、财务业绩分析
核心财务数据
Q2 FFO（调整后）：8700万美元（每股0.33美元）；
债务杠杆率：净债务/EBITDA为7.9倍，较计划启动时下降近1倍；
流动性：9.15亿美元（含6.5亿美元循环信贷额度）。
关键驱动因素
租赁价差连续15个季度为正（10.5%）；
资产处置进展：已完成8亿美元销售，目标为20亿美元；
Crabtree Mall收购贡献增量NOI增长潜力。
三、业务运营情况
租赁表现
上半年签署430万平方英尺租约（同比面积+75%），新交易占比65%；
“雪球”管道（已签约未开业）达8700万美元，目标年底超1亿美元；
主力店改造：Dick's House of Sport等体验式租户入驻，替代Forever 21空置空间。
资产优化
Crabtree Mall：计划将永久入住率从74%提升至90%，资本投入6000万美元；
非核心资产处置：Lakewood、Valley Mall等已签订出售合同。
四、未来展望及规划
短期目标（2025-2026）
完成20亿美元资产处置计划；
推动“前进投资组合”NOI增长（2026年目标3-4%）。
中长期战略
通过主力店改造、租户升级提升客流与租金；
选择性收购（如Crabtree）补充核心资产。
五、问答环节要点
Crabtree收购逻辑
问：为何选择收购而非偿债？
答：NOI增速高于核心资产，且租赁需求强劲，预计杠杆率仍符合目标。
租赁策略
问：何时恢复业绩指引？
答：需平衡资产销售与租赁进度，避免时间预测约束。
风险应对
问：Claire's破产影响？
答：仅占租金50基点，空间易重新出租且已纳入计划。
六、总结发言
管理层强调团队执行力与“前进之路”计划进展；
未来重点：持续优化投资组合、降低杠杆，通过技术升级提升租赁决策效率；
对Crabtree及核心资产增长潜力表示乐观。