马塞里奇房产2025财年年报业绩会议总结
一、开场介绍
会议目的： Macerich公司2025财年公司会议，回顾“前进之路”（Path Forward）计划进展，讨论租赁、资产处置、投资组合调整等战略执行情况。
管理层发言摘要：
Jackson Hsieh（CEO）介绍管理团队，包括租赁、资产管理等负责人；
阐述“前进之路”计划核心：强化核心投资组合、推动运营卓越、实现增长，重点提及租赁进度、资产处置及2028年FFO与杠杆率目标；
宣布收购Crabtree Mall（130万平方英尺，罗利-达勒姆大都市区A级零售中心），交易金额2.9亿美元，该收购对2028年FFO目标范围有增值作用。
二、财务业绩分析
核心财务数据
租赁业绩：2025-2026年目标平均租赁400万平方英尺，目前已签约430万平方英尺，提前于计划；SNOW（已签约未开业）管道达8700万美元，目标年底1亿美元，最终目标1.3亿美元；
资产处置：已完成12亿美元商场销售（含Lakewood、Valley Mall），剩余目标14-15亿美元（含未来1-2年EDDY资产处置）；2025年外围地块等处置目标1-1.5亿美元，目前已完成1.2亿美元；
FFO目标：2028年目标范围未明确具体数值，但Crabtree收购对其有增值作用。
关键驱动因素
租赁进度超预期，推动价差及增量收入增长；
资产处置加速，优化资产负债表，支持去杠杆目标；
Crabtree等优质资产收购提升投资组合质量，贡献长期NOI增长。
三、业务运营情况
租赁表现
新租赁交易占比提升，2025年目标完成66%，有望超年底70%目标；Forever 21空置面积（57万平方英尺）处置进展：67%已签约，18%处于意向书阶段，合计85%在推进中；
租户结构优化：引入Zara、Dick's House of Sport等旗舰品牌，替代低租金租户，预计Forever 21替代后租金提升2.5倍；
需求类别：奢侈品、数字原生品牌、国际品牌（如Zara、Uniqlo）、餐饮、医疗健康等多类别需求旺盛，传统品牌（如Gap、Old Navy）通过重塑提升相关性。
资产管理与市场响应
投资组合调整：聚焦“前进”（Go Forward）优质资产，处置非核心物业（如B级商场）；
市场反馈：零售商对Crabtree收购反应积极，主动洽谈续约与扩张，部分租户表达改造意向。
四、未来展望及规划
短期目标（2025-2026年）
租赁：完成剩余34% SNOW管道目标，2026年年中实现85%新租赁完成率；
资产处置：完成剩余2-3亿美元商场销售及5-6亿美元外围地块等处置，2026年继续推进外围地块处置；
去杠杆：通过资产处置与经营现金流改善，达成2028年杠杆率目标。
中长期战略（至2028年）
投资组合升级：聚焦A级商场，提升永久入住率至90%（如Crabtree目标）；
运营效率：通过租赁、营销平台优化，驱动客流与销售额增长，提升同店NOI；
资本配置：优先去杠杆，审慎评估优质资产收购机会（如Crabtree模式）。
五、问答环节要点
租赁策略
成功驱动因素：团队授权（租赁、资产管理等部门协同）、技术工具应用、聚焦高潜力空间租赁；
2026年到期租约：已完成30%承诺，45%处于推进中，进度领先于去年。
资产销售市场
B级商场融资环境改善，私人股本为主要买家，资本化率受债务收益率（14-15%）支撑；Lakewood出售资本化率约9.5%（含开发组件），Crabtree收购收益率11%。
资本支出展望
锚店改造（如Sears、Forever 21旧址）需租户改善资本（TA）及房东工程投入，回报关注整体商场流量提升及周边租户带动效应（如Chandler案例中Shields入驻后交易区域扩大20%）。
六、总结发言
管理层对“前进之路”计划进展表示满意：租赁领先计划、资产处置按计划推进、去杠杆路径清晰；
强调团队协作与股东价值对齐，通过优化投资组合（如Crabtree收购）、提升运营效率，为2028年目标及长期增长奠定基础。